5月6日，深圳公共資源交易中心官網(wǎng)信息顯示，深圳市潤圳房地產(chǎn)有限公司（下稱“深圳潤圳”）以70.45億元的底價競得G01046-0106地塊，綜合樓面單價14775.59元/平方米。

G01046-0106地塊是一宗綜合用地，位于龍崗區(qū)龍城街道，土地面積約16.97萬平方米；建筑面積47.68萬平方米，其中包括30.56萬平方米住宅、14.35萬平方米商業(yè)。使用年限為住宅（含配套）70年，集中商業(yè)40年，酒店40年。

該地塊的成交頗受業(yè)內(nèi)關(guān)注。

早在2017年12月，世茂集團(tuán)以239.43億元的價格競得該地塊，計(jì)劃總投入500億元打造包含700米“中國第一高樓”在內(nèi)的“深港國際中心”。

隨著世茂集團(tuán)陷入流動性危機(jī)，上述規(guī)劃最終“流產(chǎn)”。此后，該項(xiàng)目淪為償債籌碼，兩度“上架”法拍，起拍價一降再降，但均因無人出價而流拍。直到2025年，深圳市龍崗區(qū)相關(guān)部門以約68億元的總價收儲。

盤整后，該地塊于今年4月重新掛牌，起拍價70.45億元，不及當(dāng)初世茂買入價的三成。即便如此，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，尋常開發(fā)商依舊很難“吃得下”這類資產(chǎn)，深圳潤圳是唯一競買方，它的背后是華潤置地。

孫婉秋攝

按照新規(guī)劃，G01046-0106地塊將被打造為大型宜居社區(qū)，出讓條件中還首次提及“分宗開發(fā)、分期建設(shè)”模式。另外，住宅須一年內(nèi)開工、四年內(nèi)竣工，而集中商業(yè)和酒店則可寬限至兩年半開工、六年竣工。

在廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，這是深圳市政府運(yùn)用“清理、調(diào)整、供應(yīng)”方式盤活存量項(xiàng)目的成功實(shí)踐，

其指出，清風(fēng)險即深圳市政府以68億元收儲地塊，全面梳理項(xiàng)目債權(quán)債務(wù)，實(shí)現(xiàn)歷史風(fēng)險與新主體有效隔離，將爛尾地塊變?yōu)閮舻�；其次是調(diào)規(guī)劃，取消超高層設(shè)計(jì)、變更用地性質(zhì)、下調(diào)容積率，重構(gòu)開發(fā)邏輯，回歸市場剛需；最后是再供應(yīng)，將清理完成、規(guī)劃優(yōu)化后的地塊重新掛牌，優(yōu)選穩(wěn)健主體。

李宇嘉強(qiáng)調(diào)，無論239.43億元的深圳第二高總價“地王”，還是總投資超500億元打造700米的“中國第一高樓”，這些都是樓市泡沫時代的產(chǎn)物，雖然地標(biāo)特征耀眼，但與本地的產(chǎn)業(yè)、就業(yè)、配套關(guān)聯(lián)度不大。

當(dāng)前房地產(chǎn)進(jìn)入人居時代，大型地產(chǎn)項(xiàng)目更是肩負(fù)著片區(qū)成熟度孵化的重任。作為東部中心，龍崗大運(yùn)片區(qū)亟待打造為成熟的居住區(qū)，分流中心區(qū)高度集中的需求。

吳典攝

李宇嘉算了一筆賬，按此次起拍價70.45億元拆分核算，住宅部分樓面地價約2.31萬元/平方米。目前，大運(yùn)片區(qū)在售新房均價4.7萬至5.5萬元，二手房掛牌價4.5萬至5.5萬元，緊鄰的中海大運(yùn)玖章備案均價更是達(dá)6.2萬元/平方米。

也是因此，該地塊與周邊項(xiàng)目相比具備一定價格優(yōu)勢，未來入市存在一定溢價空間，“對華潤讓利的另一面則是希望華潤能將片區(qū)打造成熟”。

不過，該宗地對商業(yè)的要求頗高，比如酒店限整體轉(zhuǎn)讓，集中商業(yè)不得轉(zhuǎn)讓。另外，集中商業(yè)將打造為購物中心，要求引入不少于5個高端國際零售品牌和不少于5個國際一線戶外運(yùn)動品牌，同時引入的高端酒店需要達(dá)到Upper Upscale超高端或Luxury奢華等級。

摘地之后，華潤面臨的挑戰(zhàn)才剛剛開始。

記者 吳典

編輯 孫婉秋