作者：周軍律師.

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在農(nóng)村土地租賃實務(wù)中，耕地出租糾紛頻發(fā)，其中出租方將耕地出租給承租方用于非農(nóng)用途，合同效力及損失承擔問題，成為雙方爭議的核心。

那么，將耕地出租給他人用于非農(nóng)用途的租賃合同是否有效？合同被認定無效后，產(chǎn)生的租金、搬遷等損失費用，應(yīng)由誰來承擔？

最高人民法院案例庫入選案例《徐某某訴鄔某某租賃合同糾紛案》中明確：

出租耕地作非農(nóng)用途的租賃合同，因違反《土地管理法》《農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》中耕地保護的強制性規(guī)定，應(yīng)依法認定為無效；合同無效后，損失費用的承擔，應(yīng)綜合雙方過錯程度劃分責(zé)任：出租方明知耕地不能用于非農(nóng)用途仍出租，承租方明知是耕地仍用于非農(nóng)用途，雙方均有過錯，應(yīng)根據(jù)過錯大小分擔損失，同時出租方應(yīng)退還承租方剩余租期的租金。

本案焦點問題為，鄔某某將包含耕地的場地出租給徐某某用于堆放工程設(shè)備（非農(nóng)用途），雙方簽訂的租賃合同是否有效；合同無效后，剩余租金及搬遷損失應(yīng)由誰來承擔。

根據(jù)本案查明事實，鄔某某系某村村民，2020年4月，鄔某某與徐某某簽訂《場地租賃合同》，約定鄔某某將該村某廠的8畝空場地回填后，出租給徐某某用于堆放工程設(shè)備，租期5年。合同簽訂后，徐某某向鄔某某支付了前兩年租金20萬余元，并將租用的8畝土地中的4畝實際用于堆放建筑工程設(shè)備。2021年5月，土地管理部門通知鄔某某，其出租給徐某某堆放設(shè)備的4畝土地屬于耕地，鄔某某涉嫌非法占用耕地，責(zé)令其立即改正并恢復(fù)土地原狀。鄔某某遂要求徐某某搬離租賃場地，2021年7月，徐某某完全騰退場地后訴至法院，請求判令鄔某某退還2021年7月16日至2022年4月30日期間的租金82345.21元，并賠償其搬遷損失36800元。鄔某某抗辯，合同系雙方自愿簽訂，徐某某自身也有過錯，其無需退還租金、賠償損失。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》及《農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》相關(guān)規(guī)定，十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國基本國策，耕地保護事關(guān)糧食安全和生態(tài)安全；土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)不得改變承包土地的農(nóng)業(yè)用途，禁止耕地“非農(nóng)化”，任何組織和個人不得擅自改變耕地用途；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效，合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；有過錯的一方應(yīng)當賠償對方由此所受到的損失，各方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責(zé)任。

周軍律師提醒，耕地出租不得改變農(nóng)業(yè)用途，違法出租合同無效且需擔責(zé)。若因出租耕地作非農(nóng)用途引發(fā)糾紛，應(yīng)根據(jù)過錯程度承擔相應(yīng)損失，遇到土地租賃合同效力、耕地保護、損失分擔等相關(guān)問題，建議及時咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權(quán)良機。

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