最高法民一庭：房屋差價(jià)能否作為非違約方的損失，由違約方予以賠償？

來(lái)源：最高法民一庭編《民商事審判實(shí)務(wù)》，法律出版社出版

房屋差價(jià)能否作為非違約方的損失，由違約方予以賠償

問(wèn)：買受人與出賣人通過(guò)中介公司簽訂《房屋買賣合同》,合同約定了出賣人違約時(shí)需要支付給買受人30萬(wàn)元違約金。但是，簽約后，由于房屋升值巨大，出賣人不愿履行合同?，F(xiàn)因房屋升值造成的差價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于合同約定的違約金數(shù)額30萬(wàn)元。買受人在請(qǐng)求解除合同的情況下，能否請(qǐng)求將房屋差價(jià)作為買受人的損失，由違約方出賣人予以賠償?

答：這個(gè)問(wèn)題在審判實(shí)踐中比較普遍?！睹穹ǖ洹返谖灏侔耸臈l規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過(guò)違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違約可能造成的損失?！痹谟行У摹斗课葙I賣合同》履行過(guò)程中，由于出賣人拒絕履行合同，導(dǎo)致買受人需要另行購(gòu)買相類似的房屋，則其需要支付的另行購(gòu)房成本就同其之前簽約的購(gòu)房成本之間存在明顯的價(jià)值之差，此種房屋差價(jià)是由于違約方的違約行為造成的，可以作為守約方所遭受的損失。

人民法院在當(dāng)事人已經(jīng)約定了固定違約金的情況下，能否判決違約方承擔(dān)房屋差價(jià)的違約責(zé)任，則涉及《民法典》第五百八十五條第二款規(guī)定的適用問(wèn)題，該款規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少?！钡s定的違約金是否低于造成的損失，則屬于事實(shí)認(rèn)定問(wèn)題，應(yīng)由人民法院根據(jù)案件具體情況加以處理。當(dāng)然，如果人民法院能夠認(rèn)定約定的違約金低于造成的損失，則可以適用《民法典》第五百八十五條第二款及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，對(duì)違約金予以調(diào)整，以房屋差價(jià)作為非違約方的損失，由違約方予以賠償。

相關(guān)案例

(2018)魯01民終7591號(hào)

本院認(rèn)為，本案系房屋買賣合同糾紛。趙某亮、魏某娟簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》系各方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，各方當(dāng)事人均應(yīng)依約履行。本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)有三個(gè)：一是涉案定金是否應(yīng)當(dāng)返還；二是魏某娟、路文亮是否應(yīng)當(dāng)賠償趙某亮的房屋差價(jià)損失；三是涉案房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估鑒定費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)。 關(guān)于第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十六條規(guī)定：“當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋》第一百一十七條規(guī)定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價(jià)而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)而解除主合同。對(duì)解除主合同后責(zé)任的處理，適用《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定?！薄吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十六條規(guī)定中的“定金條款”是指定金罰則，并非是指違約金責(zé)任與返還定金不可同時(shí)適用。本案中，趙某亮按照合同約定向魏某娟之夫路文亮支付定金10萬(wàn)元，魏某娟不繼續(xù)履行涉案合同等行為已構(gòu)成違約，應(yīng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。因趙某亮未舉證證明其于起訴前已向魏某娟、路文亮發(fā)出解除合同的通知，故本院確認(rèn)涉案房屋買賣合同于應(yīng)訴通知書、起訴狀副本送達(dá)魏某娟之日即2018年2月23日解除。因涉案房屋買賣合同已解除，魏某娟、路文亮再收取趙某亮的定金于法無(wú)據(jù)，故魏某娟、路文亮應(yīng)向趙某亮返還定金10萬(wàn)元。 關(guān)于第二個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。”本案中，趙某亮要求魏某娟、路文亮賠償房屋差價(jià)損失，該損失屬于上述法律所規(guī)定的履行后可以獲得的利益，且系由魏某娟、路文亮違約所造成，故本院對(duì)趙某亮的該項(xiàng)請(qǐng)求予以支持。對(duì)于房屋差價(jià)賠償數(shù)額問(wèn)題，涉案房屋在一審法院主持下委托鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，涉案買賣合同關(guān)系解除的日期為2018年2月23日，涉案房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為實(shí)地勘察之日2018年4月12日，因兩個(gè)日期之間的房屋價(jià)值波動(dòng)有限，本院對(duì)該評(píng)估結(jié)果予以采信。該估價(jià)報(bào)告確認(rèn)了涉案房屋在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值比合同約定售價(jià)高出661900元，魏某娟、路文亮按照合同總價(jià)款的30%支付違約金21萬(wàn)，已不足以賠償趙某亮的損失，故根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條第一款的規(guī)定，趙某亮有權(quán)向魏某娟、路文亮進(jìn)一步主張賠償房屋差價(jià)損失，因趙某亮訴請(qǐng)扣除違約金21萬(wàn)元，要求魏某娟、路文亮再賠償451900元，其要求賠償?shù)慕痤~并沒(méi)有超出其損失，本院予以支持，即魏某娟、路文亮因違約需向趙某亮支付661900元。 關(guān)于第三個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，本院認(rèn)為，對(duì)于房屋評(píng)估鑒定費(fèi)用，系趙某亮主張權(quán)利而產(chǎn)生的實(shí)際損失，具有必要性和合理性，且該費(fèi)用已由趙某亮實(shí)際支付，故該費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由魏某娟、路文亮承擔(dān)。 一審判決其他內(nèi)容，各方當(dāng)事人均未上訴，視為服判，本院二審不予審理。 綜上所述，趙某亮的上訴請(qǐng)求成立，予以支持。