在你的家里，你想擁有更大的陽臺么？可以拿來健身、喝茶、種花、甚至種菜都可以。

在你居住的小區(qū)園林中，你想擁有太陽曬不著，雨淋不著的連廊么？

如果你住的是別墅，你是否希望挑空更加高，視野更好些？

這些都可以有，而且統(tǒng)統(tǒng)都可以送、送、送了！

11月15日 《廣州市建筑工程容積率計算辦法》（下稱《辦法》）由市規(guī)劃和自然資源局正式印發(fā)實施；

重新規(guī)范規(guī)劃管理中容積率建筑面積的計算標(biāo)準(zhǔn)，老百姓居住品質(zhì)可以升級了。

1、鼓勵設(shè)置入戶花園、大進(jìn)深多功能陽臺

《辦法》將住宅套內(nèi)半開敞空間半計容的比例由原不超過套內(nèi)建筑面積的15%放寬至20%；

并允許設(shè)置一個滿足連續(xù)開敞率不低于40%的主景觀陽臺，對其不限制其進(jìn)深，滿足人們對居住品質(zhì)、陽臺空間更高的要求。

對于高品質(zhì)的生活區(qū)的住宅，20%的比例上限還可以提高。

廣州濕熱、多雨，增加陽臺等半開敞空間可以提供遮陽、通風(fēng)、綠化及休閑空間，改善居住舒適度和生活品質(zhì)。

2、增加客廳、起居室挑空層高

對于套內(nèi)建筑面積超過144平方米的復(fù)式住宅，《辦法》將其客廳、起居室挑空部分層高基準(zhǔn)值由原6米放寬為7.2米，適應(yīng)高品質(zhì)住宅層高的要求。

3、部分“建筑公共開放空間”不計容

《辦法》修訂并拓寬“建筑公共開放空間”釋義，強(qiáng)調(diào)建筑公共開放空間應(yīng)具備邊界開放與便捷的公共可達(dá)條件，面向公眾或者不特定業(yè)主全天候免費(fèi)開放；

將過街樓、架空走廊、空中連廊、檐廊、挑廊、景觀亭廊等明確納入“建筑公共開放空間”釋義。

鼓勵建設(shè)各類連廊，形成適應(yīng)廣州氣候特色的慢行系統(tǒng)，提高居民出行舒適度。

對于原釋義中“城市公共通道”部分則納入《辦法》第四條不計容范疇。

4、設(shè)置屋頂花園、公共活動空間

《辦法》提出建筑物屋頂?shù)奶菸荨㈦娞輽C(jī)房、水箱間、人防報警間，或提供不小于屋頂面積60%

用作公共活動區(qū)時一體化設(shè)計的梯屋及設(shè)備設(shè)施用房，當(dāng)上述建筑面積累計不大于屋頂面積的25%時不計容，增加公眾活動空間。

容積率新規(guī)對于購房者而言，是極大的利好。

要么同樣的資金買到更大面積的房子，要么以更少的資金買到同樣的面積。

例如本來300萬可以買80平方的3房2衛(wèi)，新規(guī)后，贈送的面積增多，則300萬可以買3+1房2衛(wèi)，空間更加寬敞舒適了。

如果資金比較緊張，可以以更少的資金買到之前的3房2衛(wèi)。此外還有更大空間大堂打造、更多街區(qū)式優(yōu)質(zhì)底商，更少的公攤，讓購房人居住小區(qū)的舒適度提升。

對于大平層戶型會直接升級，預(yù)計戶戶帶30㎡起花園露臺，可以用于休閑、健身、種植等多種功能場景的復(fù)合空間，在家也能感受自然氛圍，豪宅更加舒適。

對于容積率新規(guī)，目前已經(jīng)有一些項目開始搶跑了，我們來看看有哪些項目：

過去一般多層的建筑物得房率為88%，高層的建筑物得房率為72%，而辦公樓則為55%。

想想小研君的房子，還是74%的得房率，而現(xiàn)在竟然有100%，甚至110%的得房率了，居住寬敞度簡直不要不要的。

我們看下荔灣區(qū)的花語和岸這個項目，及時“蹭”到改善新規(guī)紅利，刷新廣州新房產(chǎn)品力高度。

花語和岸是今年4月出現(xiàn)的廣州首宗搖號地塊，荔灣羊城食品廠地塊，便提前“搶跑”入市。

據(jù)說項目啟動認(rèn)籌當(dāng)天，現(xiàn)場人山人海、座無虛席；

甚至來看房的買家們，還得依次排隊進(jìn)入售樓部，場面十分壯觀。“突擊”開盤戰(zhàn)績：一期組團(tuán)去化接近8成，首開當(dāng)日攬金12億。

作為荔灣乃至廣州首個執(zhí)行產(chǎn)品新規(guī)的項目，花語和岸設(shè)計大陽臺、大飄窗、大花池

各個空間都真正做到“物盡其用”。每個戶型的臥室飄窗寬度800mm，新規(guī)允許的最大范圍！

讓部分戶型的使用率達(dá)到100%，在多個細(xì)節(jié)上做了迭代升級，隱私性更強(qiáng)、收納空間更大的L型入戶玄關(guān)；預(yù)留了更多可改造空間的同等面積次臥等等。

花語和岸推出的約86-142㎡三至四房產(chǎn)品，上圖為86方戶型，在控總價的同時，也實現(xiàn)了對居住尺度的突破，南北對流的橫廳設(shè)計，搭配LDKB一體化布局。

將客廳的可利用空間最大化，可以容不同家庭社交場景，兩個并排次臥可以打通，隱藏著更多功能場景。

建面約115㎡戶型，戶型的最大亮點(diǎn)是超100%的得房率以及空間的靈活多變，契合改善買家隨著家庭成長“不夠住”的問題。整個戶型拉大了南向的開間面，實現(xiàn)4開間朝南。

整個南向采光面達(dá)到約15米，尺度和采光非常好。長約7.05米的陽臺，拉升了陽臺尺度之后，為陽臺帶來晾曬、觀景、喝茶等更豐富的情景空間。

如果對其他戶型感興趣，可以聯(lián)系中原的銷售進(jìn)行詳細(xì)了解。

下面再來看看國貿(mào)云上產(chǎn)品：

它是世界500強(qiáng)國貿(mào)控股旗下國貿(mào)地產(chǎn)位于廣州的第一個“上”系作品，擇址白云中心——嘉禾望崗，故名“云上”。

項目步行500米即達(dá)嘉禾望崗站；周邊交通路網(wǎng)密集，車行30分鐘可到白云新城。

2公里范圍內(nèi)有云門NEW PARK、嘉禾金鉑天地、盈通綜合批發(fā)市場等購物中心；

2公里內(nèi)坐擁頂級醫(yī)療配套1所三甲醫(yī)院，東側(cè)緊鄰白云山。

過去十年，嘉禾望崗是廣州304個地鐵站中客流增長最快的一個。

從這里出發(fā)，去往白云機(jī)場、廣州南站、廣州火車站、廣州東站四大交通樞紐，全部不用換乘，都是直達(dá)；

不僅如此，從嘉禾望崗到天河北、體育西、珠江新城、廣州塔、長隆萬博、白云新城、公園前、江南西等八大商圈，全部不用換乘，都是直達(dá)。

此外，項目周邊產(chǎn)業(yè)的設(shè)計之都已有25棟大樓封頂、21棟建成投產(chǎn)，包括華為云、歐派等100多家領(lǐng)軍企業(yè)入駐園區(qū)。

另外，中國工程院院士何鏡堂、中國服裝設(shè)計師協(xié)會副主席計文波等兩位大師工作室也進(jìn)駐。可以說本項目不僅有交通還有產(chǎn)業(yè)支持！

整個項目呈圍合式設(shè)計，戶型涵蓋85-143㎡：

先來看建面約143平4房，四開間朝南，南北雙陽臺對流。這個面積段不超豪宅但能享受超豪宅的舒適。

公區(qū)空間采用LDKB一體化設(shè)計，四個臥室+儲物間，可做雙主套。

尤其大主臥做了三面采光，且飄窗通鋪，比傳統(tǒng)的L型飄窗、雙面采光都有突破。

建面約123平4房，同樣是大方廳+開放式廚房，另一側(cè)陽臺改成一整面墻飄窗。

主臥布局同樣是三面采光+飄窗，其他三個臥室也比較寬敞，都能放下大衣柜，120多平也有140多平的配置。

建面約105平4房戶型，可以做到四個臥室，客廳隔壁房間可以打通做超大方廳與陽臺對齊，LDKB視野和空間感很沖擊。

臥室也做到了雙面采光，玄關(guān)處做了L型飄窗和采光，創(chuàng)新和利用都掌握到極致。

上車款85平3房戶型也很精致。獨(dú)立玄關(guān)，另一側(cè)是L型飄窗和采光，開放式廚房，景觀陽臺連通客廳和臥室，通透性比傳統(tǒng)戶型更好。

主臥套房設(shè)計，而且三個外墻都能采光也有飄窗，三面全明且對流。

一側(cè)可以做到頂衣柜，一側(cè)全明梳妝臺或小辦公區(qū)，還不影響賞景。

看了以上新項目的戶型，各位是否有心動的感覺？

所以容積率新規(guī)對購房者和行業(yè)影響是非常大的。

隨著高使用率產(chǎn)品的上市，也給當(dāng)前的現(xiàn)有存量房造成一定的壓力，小研君建議相關(guān)方需要果斷采取行動：

1.目前二手房的放盤量較高，尤其是廣州增值稅由5年改為2年，放盤量激增。

據(jù)統(tǒng)計二手房放盤量已經(jīng)超過了14萬套，再加上1年后新產(chǎn)品問世，客戶有更加優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。

2.目前的老破小需要及時出手，因其整體品質(zhì)低、產(chǎn)品實用面積更小、功能更弱，被淘汰的概率更高。且容積率新規(guī)后，老舊小區(qū)規(guī)劃設(shè)計落后，也難出貨。

3.對于目前已經(jīng)審批上市或者已經(jīng)報建的項目，在售項目對比未來產(chǎn)品將更小實用面積、更少品質(zhì)場景，若面臨同建筑面積競爭，現(xiàn)在的產(chǎn)品面臨折價的風(fēng)險。

建議現(xiàn)有新房項目，在預(yù)計不到一年的時間里，盡快在新產(chǎn)品出來前出貨，搶占銷售時間。