千億哥對(duì)數(shù)2024-04-24 16:27廣東我有一杯酒，敬給這一場(chǎng)大夢(mèng)
點(diǎn)擊輸入圖片描述（最多30字）“我有一杯酒，敬給這一場(chǎng)大夢(mèng)”。張嘉佳《擺渡人》中的一句經(jīng)典臺(tái)詞，在市值哥看來，應(yīng)該是對(duì)中交地產(chǎn)【SZ000736】這5年最好的詮釋。4月7日，中交地產(chǎn)發(fā)布2023年年報(bào)，2023年，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入324.68億元，較上年降低15.59%，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額為虧損8.06億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈虧損16.73億元，同比由盈轉(zhuǎn)虧。經(jīng)過了5年的極速擴(kuò)張之后，原本2023年實(shí)現(xiàn)千億的目標(biāo)已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)，2024年又是大股東中交集團(tuán)避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)承諾的期限之年，來自大股東的最終抉擇。恰逢50歲的董事長(zhǎng)李永前和他的中交地產(chǎn)，還是到了不得不去面對(duì)的夢(mèng)醒時(shí)刻。點(diǎn)擊輸入圖片描述（最多30字）長(zhǎng)沙 中交·鳳鳴九章圖片來源：中交地產(chǎn)官微PART 01豪氣喊出5年發(fā)展2023尷尬地扭盈為虧作為中交集團(tuán)旗下唯一A股地產(chǎn)上市公司，中交地產(chǎn)自帶光環(huán)，是中交集團(tuán)實(shí)現(xiàn)“五商中交”戰(zhàn)略之“特色房地產(chǎn)商”的主要平臺(tái)抓手之一，也是“中交”品牌在地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊的首要承接者，旗下?lián)碛?0余家全資、控股企業(yè)。
還記得，在2019年的時(shí)候，中交地產(chǎn)管理層曾喊出“復(fù)制綠城中國、創(chuàng)新中交地產(chǎn)”，效仿此前的規(guī)模打法，面對(duì)當(dāng)時(shí)不足300億元的銷售規(guī)模，定下2023年千億規(guī)模的目標(biāo)。之后，也正式開啟極速擴(kuò)張步伐，2020年至2022年，買地花費(fèi)超過千億元。在蘇州、南京、天津、武漢、鄭州，北京頻頻布局。但是很無奈，正好踩中地產(chǎn)下行周期，整體去化周期長(zhǎng)，量?jī)r(jià)齊跌明顯?？纯催@五年的營(yíng)收情況，起起伏伏，凈利潤(rùn)這塊則是一輪下滑，直到2023年，凈利潤(rùn)為-16.73億元，同步下滑了5029.65%。而歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)更是跌去了超過50%。更詭異的是，2023年一把扭贏為虧，直接把前四年的盈利11.6億元全部吃盡，還有倒欠。唉，辛辛苦苦干了四年，一朝回到解放前。點(diǎn)擊輸入圖片描述（最多30字）圖片來源：公告而對(duì)于首度扭盈為虧，在19日中交地產(chǎn)的網(wǎng)上業(yè)績(jī)說明會(huì)上，管理層回復(fù)表示，近年來，房地產(chǎn)行業(yè)處于周期性調(diào)整，行業(yè)毛利率整體呈下降趨勢(shì)，公司 2023 年度虧損主要原因一是達(dá)到交付條件的貨值較上年同期有所減少，相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入減少，二是受公司結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)變化等因素影響，本期交付項(xiàng)目的毛利率有所下降， 三是公司部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在減值跡象，報(bào)告期計(jì)提金額同比有所增加。
年報(bào)數(shù)據(jù)披露，2023年，中交地產(chǎn)多個(gè)項(xiàng)目銷售不及預(yù)期，其對(duì)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品及在建開發(fā)項(xiàng)目的可變現(xiàn)凈值進(jìn)行測(cè)試，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備約13.46億元，應(yīng)收款項(xiàng)壞賬準(zhǔn)備（含合同資產(chǎn)）2.7億元，合共計(jì)提減值約16.34億元，導(dǎo)致歸母凈利潤(rùn)減少近12.4億元。與此同時(shí)，2023年度中交地產(chǎn)房地產(chǎn)銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入也同步下滑，疊加結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)變化等因素，公司當(dāng)期房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)交付項(xiàng)目的毛利率較上年亦有所下降，繼而影響利潤(rùn)水平。2023年，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售回款449.79億元，較上年同期下跌0.23%；房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)毛利率同比減少3.04個(gè)百分點(diǎn)至10.23%，對(duì)應(yīng)營(yíng)收同比下降15.83%，為322.3億元。然而，這種下滑或許只是開始，今年一季度，來自克而瑞研究的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中交地產(chǎn)的全口徑銷售收入75.3億元，而在去年一季度，全口徑數(shù)據(jù)為100.6億元，同比下滑25%。點(diǎn)擊輸入圖片描述（最多30字）中交中央公園 圖片來源：中交地產(chǎn)官微PART 02《承諾》+延期到期大股東最終的抉擇2024年，對(duì)于中交地產(chǎn)而言，則是一個(gè)至關(guān)重要的時(shí)刻，為什么中交地產(chǎn)管理層會(huì)放言，2023年成就千億，其最為現(xiàn)實(shí)的意義就來自于大股東最后的抉擇了。
前文提及過，中交地產(chǎn)是中交房地產(chǎn)集團(tuán)控股的兩家房地產(chǎn)上市平臺(tái)之一，另一家為綠城中國控股有限公司【HK3900】。這就帶來了同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問題。早在2018年的時(shí)候，中交集團(tuán)就簽署了《中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司關(guān)于避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的補(bǔ)充承諾》，承諾2021年底前，將采取現(xiàn)金換購、換股并購或其他可行的方式逐步啟動(dòng)下屬其他涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)與中交地產(chǎn)的深度融合。而到2021年12月，中交集團(tuán)提出申請(qǐng)延長(zhǎng)避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)承諾履行期限，將上述承諾延期變更至2024年底前。“在2024年底前采取出售資產(chǎn)、現(xiàn)金收購、換股并購或其他可行的方式，啟動(dòng)綠城中國控股有限公司、中交置業(yè)有限公司、東莞市山水雅居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、沈陽裕寧房產(chǎn)開發(fā)有限公司、中房集團(tuán)安居投資建設(shè)有限公司、中國住房投資建設(shè)有限公司等下屬其他涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)與中交地產(chǎn)的整合?！苯衲晔潜苊馔瑯I(yè)競(jìng)爭(zhēng)承諾的期限之年，但從中交地產(chǎn)這些年的表現(xiàn)看，相比與綠城中國，顯然沒有達(dá)到大股東對(duì)它的要求，隨著時(shí)間的推移，形勢(shì)十分嚴(yán)峻。以2023年的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，不難發(fā)現(xiàn)，綠城中國的幾項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)情況明顯優(yōu)于中交地產(chǎn)。點(diǎn)擊輸入圖片描述（最多30字）圖片來源：市值哥根據(jù)兩家企業(yè)年報(bào)數(shù)據(jù)整理以存貨周轉(zhuǎn)率為例，其是衡量公司一年內(nèi)庫存周轉(zhuǎn)的速度，這對(duì)于目前房地產(chǎn)企業(yè)而言，尤為重要，而兩家對(duì)比來看，綠城明顯快于中交地產(chǎn)，與此同時(shí)，現(xiàn)金循環(huán)周期則是考驗(yàn)企業(yè)的流動(dòng)性管理能力、營(yíng)運(yùn)資金效率以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力，這一數(shù)據(jù)來看，綠城中國的優(yōu)勢(shì)更為明顯。
也許這些征兆早已出現(xiàn)，在今年1月的2024年工作會(huì)議上，中交集團(tuán)對(duì)中交房地產(chǎn)集團(tuán)給出了“頂住了市場(chǎng)壓力，解決了一些困擾公司高質(zhì)量發(fā)展的老大難問題”這樣的評(píng)價(jià)，這次會(huì)議也為中交地產(chǎn)的2024年定下了基調(diào)。今年2月，中交地產(chǎn)組織架構(gòu)進(jìn)行了大調(diào)整，從三級(jí)管控調(diào)整到兩級(jí)管控，撤銷原7個(gè)區(qū)域公司，公司總部直管城市公司；推動(dòng)資源聚焦，將原有16個(gè)城市公司，按項(xiàng)目區(qū)位就近重組為9個(gè)，分別為北京、武漢、成渝、蘇杭、廣州、上海、雄安、廈門、長(zhǎng)沙。在19日的業(yè)績(jī)說明上，中交地產(chǎn)還表示，已持續(xù)對(duì)存貨資產(chǎn)開展細(xì)致盤點(diǎn)，逐個(gè)項(xiàng)目拆分業(yè)態(tài)、面積、貨值、單價(jià)、成本細(xì)化去化方案，科學(xué)合理分解指標(biāo)任務(wù)，針對(duì)去化較慢的形成專項(xiàng)銷售去化方案，建立去化考核機(jī)制，確保最大程度回籠資金。但是，對(duì)于綠城中國之間是否會(huì)合并問題，中交地產(chǎn)顯得底氣不太足，只表示，公司對(duì)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題持續(xù)保持關(guān)注，積極督促控股股東按承諾內(nèi)容推進(jìn)解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。點(diǎn)擊輸入圖片描述（最多30字）昆明 中交·錦瀾府 圖片來源：中交地產(chǎn)官微2024年，中交地產(chǎn)大股東將會(huì)如何抉擇？中交地產(chǎn)又將去向何處？市值哥將持續(xù)關(guān)注。
4年 中交地產(chǎn)即將步入夢(mèng)醒時(shí)刻

我有一杯酒，敬給這一場(chǎng)大夢(mèng)

“我有一杯酒，敬給這一場(chǎng)大夢(mèng)”。

張嘉佳《擺渡人》中的一句經(jīng)典臺(tái)詞，在市值哥看來，應(yīng)該是對(duì)中交地產(chǎn)【SZ000736】這5年最好的詮釋。

4月7日，中交地產(chǎn)發(fā)布2023年年報(bào)，2023年，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入324.68億元，較上年降低15.59%，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額為虧損8.06億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈虧損16.73億元，同比由盈轉(zhuǎn)虧。

經(jīng)過了5年的極速擴(kuò)張之后，原本2023年實(shí)現(xiàn)千億的目標(biāo)已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)，2024年又是大股東中交集團(tuán)避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)承諾的期限之年，來自大股東的最終抉擇。

恰逢50歲的董事長(zhǎng)李永前和他的中交地產(chǎn)，還是到了不得不去面對(duì)的夢(mèng)醒時(shí)刻。

長(zhǎng)沙 中交·鳳鳴九章圖片來源：中交地產(chǎn)官微

PART 01

豪氣喊出5年發(fā)展

2023尷尬地扭盈為虧

作為中交集團(tuán)旗下唯一A股地產(chǎn)上市公司，中交地產(chǎn)自帶光環(huán)，是中交集團(tuán)實(shí)現(xiàn)“五商中交”戰(zhàn)略之“特色房地產(chǎn)商”的主要平臺(tái)抓手之一，也是“中交”品牌在地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊的首要承接者，旗下?lián)碛?0余家全資、控股企業(yè)。

還記得，在2019年的時(shí)候，中交地產(chǎn)管理層曾喊出“復(fù)制綠城中國、創(chuàng)新中交地產(chǎn)”，效仿此前的規(guī)模打法，面對(duì)當(dāng)時(shí)不足300億元的銷售規(guī)模，定下2023年千億規(guī)模的目標(biāo)。

之后，也正式開啟極速擴(kuò)張步伐，2020年至2022年，買地花費(fèi)超過千億元。在蘇州、南京、天津、武漢、鄭州，北京頻頻布局。

但是很無奈，正好踩中地產(chǎn)下行周期，整體去化周期長(zhǎng)，量?jī)r(jià)齊跌明顯?？纯催@五年的營(yíng)收情況，起起伏伏，凈利潤(rùn)這塊則是一輪下滑，直到2023年，凈利潤(rùn)為-16.73億元，同步下滑了5029.65%。而歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)更是跌去了超過50%。

更詭異的是，2023年一把扭贏為虧，直接把前四年的盈利11.6億元全部吃盡，還有倒欠。唉，辛辛苦苦干了四年，一朝回到解放前。

圖片來源：公告

而對(duì)于首度扭盈為虧，在19日中交地產(chǎn)的網(wǎng)上業(yè)績(jī)說明會(huì)上，管理層回復(fù)表示，近年來，房地產(chǎn)行業(yè)處于周期性調(diào)整，行業(yè)毛利率整體呈下降趨勢(shì)，公司 2023 年度虧損主要原因一是達(dá)到交付條件的貨值較上年同期有所減少，相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入減少，二是受公司結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)變化等因素影響，本期交付項(xiàng)目的毛利率有所下降， 三是公司部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在減值跡象，報(bào)告期計(jì)提金額同比有所增加。

年報(bào)數(shù)據(jù)披露，2023年，中交地產(chǎn)多個(gè)項(xiàng)目銷售不及預(yù)期，其對(duì)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品及在建開發(fā)項(xiàng)目的可變現(xiàn)凈值進(jìn)行測(cè)試，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備約13.46億元，應(yīng)收款項(xiàng)壞賬準(zhǔn)備（含合同資產(chǎn)）2.7億元，合共計(jì)提減值約16.34億元，導(dǎo)致歸母凈利潤(rùn)減少近12.4億元。

與此同時(shí)，2023年度中交地產(chǎn)房地產(chǎn)銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入也同步下滑，疊加結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)變化等因素，公司當(dāng)期房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)交付項(xiàng)目的毛利率較上年亦有所下降，繼而影響利潤(rùn)水平。

2023年，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售回款449.79億元，較上年同期下跌0.23%；房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)毛利率同比減少3.04個(gè)百分點(diǎn)至10.23%，對(duì)應(yīng)營(yíng)收同比下降15.83%，為322.3億元。

然而，這種下滑或許只是開始，今年一季度，來自克而瑞研究的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中交地產(chǎn)的全口徑銷售收入75.3億元，而在去年一季度，全口徑數(shù)據(jù)為100.6億元，同比下滑25%。

中交中央公園 圖片來源：中交地產(chǎn)官微

PART 02

《承諾》+延期到期

大股東最終的抉擇

2024年，對(duì)于中交地產(chǎn)而言，則是一個(gè)至關(guān)重要的時(shí)刻，為什么中交地產(chǎn)管理層會(huì)放言，2023年成就千億，其最為現(xiàn)實(shí)的意義就來自于大股東最后的抉擇了。

前文提及過，中交地產(chǎn)是中交房地產(chǎn)集團(tuán)控股的兩家房地產(chǎn)上市平臺(tái)之一，另一家為綠城中國控股有限公司【HK3900】。

這就帶來了同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問題。

早在2018年的時(shí)候，中交集團(tuán)就簽署了《中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司關(guān)于避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的補(bǔ)充承諾》，承諾2021年底前，將采取現(xiàn)金換購、換股并購或其他可行的方式逐步啟動(dòng)下屬其他涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)與中交地產(chǎn)的深度融合。

而到2021年12月，中交集團(tuán)提出申請(qǐng)延長(zhǎng)避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)承諾履行期限，將上述承諾延期變更至2024年底前。

“在2024年底前采取出售資產(chǎn)、現(xiàn)金收購、換股并購或其他可行的方式，啟動(dòng)綠城中國控股有限公司、中交置業(yè)有限公司、東莞市山水雅居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、沈陽裕寧房產(chǎn)開發(fā)有限公司、中房集團(tuán)安居投資建設(shè)有限公司、中國住房投資建設(shè)有限公司等下屬其他涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)與中交地產(chǎn)的整合?！?/p>

今年是避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)承諾的期限之年，但從中交地產(chǎn)這些年的表現(xiàn)看，相比與綠城中國，顯然沒有達(dá)到大股東對(duì)它的要求，隨著時(shí)間的推移，形勢(shì)十分嚴(yán)峻。

以2023年的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，不難發(fā)現(xiàn)，綠城中國的幾項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)情況明顯優(yōu)于中交地產(chǎn)。

圖片來源：市值哥根據(jù)兩家企業(yè)年報(bào)數(shù)據(jù)整理

以存貨周轉(zhuǎn)率為例，其是衡量公司一年內(nèi)庫存周轉(zhuǎn)的速度，這對(duì)于目前房地產(chǎn)企業(yè)而言，尤為重要，而兩家對(duì)比來看，綠城明顯快于中交地產(chǎn)，與此同時(shí)，現(xiàn)金循環(huán)周期則是考驗(yàn)企業(yè)的流動(dòng)性管理能力、營(yíng)運(yùn)資金效率以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力，這一數(shù)據(jù)來看，綠城中國的優(yōu)勢(shì)更為明顯。

也許這些征兆早已出現(xiàn)，在今年1月的2024年工作會(huì)議上，中交集團(tuán)對(duì)中交房地產(chǎn)集團(tuán)給出了“頂住了市場(chǎng)壓力，解決了一些困擾公司高質(zhì)量發(fā)展的老大難問題”這樣的評(píng)價(jià)，這次會(huì)議也為中交地產(chǎn)的2024年定下了基調(diào)。

今年2月，中交地產(chǎn)組織架構(gòu)進(jìn)行了大調(diào)整，從三級(jí)管控調(diào)整到兩級(jí)管控，撤銷原7個(gè)區(qū)域公司，公司總部直管城市公司；推動(dòng)資源聚焦，將原有16個(gè)城市公司，按項(xiàng)目區(qū)位就近重組為9個(gè)，分別為北京、武漢、成渝、蘇杭、廣州、上海、雄安、廈門、長(zhǎng)沙。

在19日的業(yè)績(jī)說明上，中交地產(chǎn)還表示，已持續(xù)對(duì)存貨資產(chǎn)開展細(xì)致盤點(diǎn)，逐個(gè)項(xiàng)目拆分業(yè)態(tài)、面積、貨值、單價(jià)、成本細(xì)化去化方案，科學(xué)合理分解指標(biāo)任務(wù)，針對(duì)去化較慢的形成專項(xiàng)銷售去化方案，建立去化考核機(jī)制，確保最大程度回籠資金。

但是，對(duì)于綠城中國之間是否會(huì)合并問題，中交地產(chǎn)顯得底氣不太足，只表示，公司對(duì)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題持續(xù)保持關(guān)注，積極督促控股股東按承諾內(nèi)容推進(jìn)解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

昆明 中交·錦瀾府 圖片來源：中交地產(chǎn)官微

2024年，中交地產(chǎn)大股東將會(huì)如何抉擇？

中交地產(chǎn)又將去向何處？

市值哥將持續(xù)關(guān)注。