趕時(shí)間啊，大哥

別樣幸福城成為網(wǎng)紅爛尾樓后沒多久，輿情加上疫情，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)有些坐不住了。

而且時(shí)間還緊，離先前承諾的2021年10月交房，還剩一年多：

但工地連動(dòng)靜都沒有。

領(lǐng)導(dǎo)很著急，迅速找到信達(dá)資管，希望由他們出面來進(jìn)行破產(chǎn)重整。除了保交樓，最好還能把陷在里面的債權(quán)人，盡可能從泥潭中拉出來。

信達(dá)經(jīng)過再三考慮和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，盡管有不少問題，比如交付、竣備、辦證、規(guī)劃不清晰等等，但無論從社會(huì)責(zé)任層面，還是主業(yè)角度，這事都可以試試。

幾個(gè)月后，在2021年8月，由信達(dá)資管北京總部牽頭，以云南分公司為通道，和官渡區(qū)國投聯(lián)合成立官信創(chuàng)投，以七比三的出資比例，成立1個(gè)億的共益?zhèn)穑?/p>

投向最有保交樓條件的4號(hào)地塊。

后來全國聞名的業(yè)主劉萍和陳艷春，買的就是這個(gè)地塊的房子。去年，她們先后搬進(jìn)了新家。

財(cái)哥打聽了下，在相信能成功的預(yù)期里，信達(dá)原先的計(jì)劃是：一債會(huì)統(tǒng)計(jì)債權(quán)，同意共益?zhèn)M(jìn)入；二債會(huì)通過重整草案，然后信達(dá)資管的兄弟公司信達(dá)地產(chǎn)進(jìn)入，把6、7、8號(hào)這三塊凈地好好開發(fā)出來，資管這邊再把1~5號(hào)地塊的歷史遺留問題解決掉，最后功成身退。

不過行至二債會(huì)，進(jìn)程就出現(xiàn)了停滯，走過這一路還發(fā)現(xiàn)：

卡點(diǎn)越來越多。

《東邪西毒》里說，每個(gè)人都會(huì)經(jīng)過這個(gè)階段，見到一座山，就想知道山后面是什么。財(cái)哥說，大多數(shù)時(shí)候，往往翻過去之后，你會(huì)發(fā)現(xiàn)：

山外還連著山，就是不見響水灘。

1

事情敲定之后，信達(dá)地產(chǎn)就開始搖人，開發(fā)、投資、營銷各條線的人都上了，還幫著管理人做資產(chǎn)盤點(diǎn)。

知曉內(nèi)情的朋友告訴我，別樣幸福城這個(gè)項(xiàng)目，信達(dá)總部很重視，西南高層飛過來與云南方面交流，海南團(tuán)隊(duì)也飛過來做研判，就算放在信達(dá)全國的大盤子里：

這個(gè)項(xiàng)目也是排得上號(hào)的。

不一定能賺什么錢，但標(biāo)桿意義很大。

這個(gè)時(shí)機(jī)也是一個(gè)敏感的時(shí)點(diǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)已隱隱顯露頹勢(shì)。拐點(diǎn)雖來，但市場(chǎng)的反應(yīng)通常會(huì)遲滯一些，至少巫家壩地價(jià)還站在高位?；仡^想來，當(dāng)時(shí)的良辰美景都只是幻覺。

信達(dá)地產(chǎn)并非沒察覺，因此希望盡快推動(dòng)重整的進(jìn)度，但這個(gè)時(shí)候就遇到了第一道坎：

6~8號(hào)地塊調(diào)規(guī)。

公開記錄顯示，這三個(gè)地塊曾在2018年調(diào)過一次規(guī)，2022年這次又想調(diào)規(guī)的核心原因在于，項(xiàng)目開發(fā)商、曉安公司實(shí)控人李留存說服了管理人團(tuán)隊(duì)，想提升整體貨值。清償更多債務(wù)，提高項(xiàng)目整體清償率。

管理人團(tuán)隊(duì)主要由曉安公司、政府相關(guān)部門和律所組成，當(dāng)時(shí)內(nèi)部其實(shí)也有不同意見，但最終還是做了妥協(xié)。

而作為預(yù)重整投資人的信達(dá)地產(chǎn)表示反對(duì)，理由主要是兩點(diǎn)：一是可售面積增加并不多，多賺不了幾個(gè)錢；二是市場(chǎng)時(shí)不我待，再不抓緊，房子就難賣了，而調(diào)規(guī)會(huì)浪費(fèi)大量時(shí)間。

按照流程，調(diào)規(guī)之后，政府會(huì)對(duì)地塊重新收儲(chǔ)，然后再走一次定向招拍掛：

且新地塊又會(huì)增加不少成本。

比如商改住之后，會(huì)增加教育配套等等，這些對(duì)投資人而言，都是不可把控的事，以后很可能形成新的負(fù)債。

財(cái)哥查了查，在2018年7月那次調(diào)規(guī)后，6~8號(hào)地塊原本的公園綠地、宗教和商業(yè)用地調(diào)整為居住用地，增加了31.25畝可售住宅面積，以及一所幼兒園，面積合計(jì)43.79畝。

2022年4月這次，主要的變化是把公園調(diào)為宅地，最終增加了8.7畝宅地面積，合計(jì)可開發(fā)面積增加到48.09畝。換句話說：

第二次只多了近5畝可售面積。

也只能多賺一兩千萬，這對(duì)于解決曉安公司的負(fù)債也是杯水車薪。

在今年3月信達(dá)拋出的6個(gè)債權(quán)資產(chǎn)處置包里，光曉安就占了3個(gè)，合計(jì)31.1億元。

戰(zhàn)機(jī)已被貽誤，市場(chǎng)持續(xù)下坡。

房企銷售排行榜開始以每年、每季度、每月的速度在變化，民企之光消失了，金額上的數(shù)字也越來越小了。

關(guān)于這件事，一位朋友評(píng)價(jià)，選擇比努力重要，項(xiàng)目這次調(diào)規(guī)：

有點(diǎn)得不償失。

談不攏后，信達(dá)地產(chǎn)選擇了退出，不玩了。在后面的一段空檔期，李留存開始到處跟其他開發(fā)商談合作，市場(chǎng)風(fēng)傳的有保利、碧桂園等，但沒人敢接。

無計(jì)可施，只能重找信達(dá)地產(chǎn)。后者也不能不管，因?yàn)槟腹具€被綁在這個(gè)項(xiàng)目里。在他們看來，這個(gè)結(jié)局導(dǎo)致各方利益都受損，信達(dá)肯定最多，因?yàn)樗牵?/p>

最大的債權(quán)人。

但這次重新進(jìn)入，信達(dá)地產(chǎn)的身份就有了微妙的變化，即作為信達(dá)資管的顧問或協(xié)同人角色參與。意思就是，后面的事若能成，就適時(shí)介入新地塊的開發(fā)，反之就放棄。

再入局大約在2022年上半年，不久后，他們又碰到了真正的硬骨頭：

二債會(huì)。

2

這一次，信達(dá)還是投了反對(duì)票。

盡管之前各方有過商討，但最終成型的重整草案還是有些漏洞，最典型的就是沒將一些隱性負(fù)債考慮進(jìn)去。

比如地塊的稅款，還有購房者的契稅和維修基金，都沒有納入，光后者這兩塊就有約1.6億。同時(shí)，草案里對(duì)信達(dá)的債權(quán)安排也不能令其滿意。

朋友告訴財(cái)哥，信達(dá)之所以不同意，主要原因在于：6、7號(hào)地塊本來就是信達(dá)的抵押物，但被摘出來后，最后只給信達(dá)1個(gè)億。而信達(dá)測(cè)算的是，地塊開發(fā)起來后的收益能有3.5億左右，那中間差的兩個(gè)多億：

就被拿去償債了。

換言之，盡管草案提高了清償率，但對(duì)信達(dá)而言，風(fēng)險(xiǎn)敞口太大，利益也受損較大。

因?yàn)榘凑涨鍍旐樞蚣氨壤?，通常情況下，共益?zhèn)?00%優(yōu)先清償；剩下的是有財(cái)產(chǎn)抵押的債主，清償率通常能達(dá)到80%；再剩下的才是像供應(yīng)商這類的普債，清償率相對(duì)較低。

而信達(dá)是有抵押財(cái)產(chǎn)的債權(quán)人，這個(gè)清償比例顯然難以接受。

李留存也不滿意，因?yàn)闆]把她的另一家公司：

佳達(dá)利的債務(wù)放進(jìn)去。

在上次信達(dá)丟出的6個(gè)債權(quán)資產(chǎn)包里，佳達(dá)利的債權(quán)資產(chǎn)金額為11.63億。

據(jù)知情人說，李留存此舉無非就是想棄卒保帥，由曉安公司扛下所有債務(wù)，將佳達(dá)利變?yōu)橐粋€(gè)干凈的殼，至少還有機(jī)會(huì)東山再起。

同時(shí)，李和佳達(dá)利也是曉安公司的債權(quán)人，甚至還可能從破產(chǎn)重整中獲得一筆清償款：

蒼蠅再小也是肉。

3

在最初與官渡區(qū)的合作方案里，除了上面說的那些，雙方對(duì)于1~8號(hào)地塊的處理也分別做了規(guī)劃，主要干三件事：

4號(hào)地塊續(xù)建交房，6、7、8號(hào)投資開發(fā)，1、2、3、5號(hào)地塊解決歷史遺留問題。

其中，條件和手續(xù)都最齊全的4號(hào)地塊，是整個(gè)項(xiàng)目破局最關(guān)鍵的那把鑰匙。一子活，全盤生。

但現(xiàn)在也僵住了，不是續(xù)建資金的問題：

而是剩余房源銷售。

2023年初，4號(hào)地塊建成交付，8月信達(dá)資管的共益?zhèn)狡?。按照?dāng)初的約定，4號(hào)地塊還有280多套房源可以拿出來銷售，用這筆錢來償還共益?zhèn)鞠?，并進(jìn)一步推動(dòng)曉安公司破產(chǎn)重整。

但去年10月信達(dá)地產(chǎn)進(jìn)去后才發(fā)現(xiàn)，正常能賣的房子：

只是極少數(shù)。

從房子本身來看，產(chǎn)品都沒啥問題，地鐵現(xiàn)房，18層小高層，65~150平的房型都有。

但由于歷史原因，大部分房子要么被查封，要么被占房，要么被抵押，還有的需要解備案后重新備案。

財(cái)哥仔細(xì)看了看拿到的曉安公司債權(quán)表，共有回遷戶、政府、職工、借貸、有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保、工程、服務(wù)、住宅等幾大類債權(quán)。其中4號(hào)地塊的債權(quán)人數(shù)量所占篇幅是最大的，均為個(gè)人普通債權(quán)。

在銷售過程中，又遇到幾大難題。

法院是一個(gè)卡點(diǎn)。從司法角度，管理人要賣房，需要二債會(huì)重整草案通過，房子才能解押解封。

熟知內(nèi)情的朋友告訴我，這里面主要涉及的是當(dāng)年首付不足50%的人群。

根據(jù)目前法律規(guī)定，理論上，這部分人是要被清退的。再加上當(dāng)時(shí)項(xiàng)目沒有預(yù)售證，屬于違規(guī)銷售，法院曾判決過這批購房合同無效。但出于保護(hù)購房者利益的角度，這類屬于消費(fèi)購房者，有超級(jí)優(yōu)先權(quán)。

信達(dá)和管理人想了不少辦法來解決，最后出了兩個(gè)政策：

一是原債權(quán)人如果再來買這套房子，給予9折優(yōu)惠，目前已有幾十位業(yè)主辦了手續(xù)；二是“退一賣一”，也就是先把債權(quán)人的房子賣掉，然后退本金給本人。但這里又涉及到一個(gè)法律問題：

涉嫌個(gè)別清償。

只得想另一條路子，通過公證賬戶來實(shí)施。

也就是，經(jīng)債權(quán)人同意后，管理人賣房后將當(dāng)時(shí)的購房款退回到公證賬戶里，公證處同時(shí)跟債權(quán)人簽一個(gè)協(xié)議，但協(xié)議里會(huì)有觸發(fā)條件，比如在償還完共益?zhèn)?，剩余的錢才能回到債權(quán)人賬戶上。

據(jù)了解，共益?zhèn)惨延馄诖蟀肽辏饫⒍伎?000萬了。

朋友說，這是目前最優(yōu)解。不過還是有不少債權(quán)人不能理解，經(jīng)常去找管理人扯退錢的事。但事實(shí)是，在房子沒賣掉前，是無錢可退的。

更頭疼的是，在這批表面上可以銷售的房源里，有100多套還涉及民間借貸。

從天眼查及裁判文書網(wǎng)信息來看，曉安公司有多起民間借貸糾紛案件，也有不少到管理人處維權(quán)的債權(quán)人聲稱，自己借了李留存錢，后者則：

以物抵債。

問題的難點(diǎn)在于，按照法律，這部分債權(quán)都屬于普通債權(quán)，受償率不高，而且涉及高利貸，在法律上，利息部分肯定是不認(rèn)的，本金也只能按照10%甚至更低的標(biāo)準(zhǔn)去清償。對(duì)于這些債權(quán)人來說，這個(gè)結(jié)果完全無法接受。

在這個(gè)前提下，信達(dá)這邊也不好處置：

這是個(gè)大難題。

另一位知情的朋友告訴我，曾有債權(quán)人因?yàn)橐晕锏謧?，而被法院判決房子與其無關(guān)，不服后又重新上訴。如果還是同樣的結(jié)果，那么這件事就可能影響整個(gè)項(xiàng)目的走向。

4號(hào)地塊都還沒理清爽，其他地塊自然也無從提起。

朋友跟我感嘆，這個(gè)項(xiàng)目的難度，幾乎是集所有破產(chǎn)重整項(xiàng)目之大全：

該有的，都有了。

4

船行至此，似乎趟過每一片水域都暗礁叢生，稍不注意，就容易擱淺。除了捋順和解決千絲萬縷的債權(quán)關(guān)系，破產(chǎn)重整還需要政府各部門的助力。

不過就算這個(gè)環(huán)節(jié)，也是每一步都走得不容易，而且還橫生枝節(jié)。

別樣幸福城是官渡區(qū)首個(gè)破產(chǎn)重整項(xiàng)目，當(dāng)?shù)卣蚕雽⑵浯蛟斐梢粋€(gè)范例。據(jù)其中一位參與者說，項(xiàng)目破產(chǎn)重整剛開始的時(shí)候，政府各部門工作人員都很積極，但走到深水區(qū)，就略顯心有余而力不足。

對(duì)于復(fù)雜程度如此之高的項(xiàng)目，管理人團(tuán)隊(duì)、司法系統(tǒng)、政府部門、信達(dá)在內(nèi)的各方，發(fā)現(xiàn)很多事情不是不努力，而是現(xiàn)行部分法律法規(guī)未及時(shí)跟上，導(dǎo)致在處理一些具體事宜時(shí)無從發(fā)力、難以變通：

溝通成本比較高。

比如4號(hào)地塊10棟現(xiàn)售證的辦理，因?yàn)橹盁o證銷售后爛尾，又重新盤活和銷售，跑去市住建辦證，但對(duì)方也沒有做過，若按正常手續(xù)辦，就缺資料。后來還是通過區(qū)住建多方協(xié)調(diào)，這事才有了更清晰的結(jié)果，也應(yīng)該很快就能解決。

更尷尬的是，在需要再推一把的時(shí)候，之前相關(guān)主要領(lǐng)導(dǎo)還被調(diào)至其他崗位。財(cái)哥問了好幾位內(nèi)部人士，大家對(duì)他的評(píng)價(jià)普遍不錯(cuò)，很積極，愿意解決問題。

他們擔(dān)心，重整進(jìn)程會(huì)因?yàn)槿耸伦儎?dòng)，停在一個(gè)不上不下的十字路口：

關(guān)鍵時(shí)候，很多事得有人拍板。

不過最新消息是，這位領(lǐng)導(dǎo)已于近期重返，以推動(dòng)重整進(jìn)程。

緊接著要走的下一步就是三債會(huì)了。這個(gè)會(huì)議的主要任務(wù)是，把之前二債會(huì)沒有談清楚的問題盡可能談妥，比如資產(chǎn)、負(fù)債的清晰化，然后提出一攬子更具體的解決方案。

看完這些，財(cái)哥的一位朋友說，這個(gè)項(xiàng)目從破產(chǎn)重整之初走到現(xiàn)在，各方都做了很多努力，希望不要走到最壞的結(jié)果。

他覺得，最難的不是債權(quán)關(guān)系有多復(fù)雜：

還是人心。

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