今天看到民間在瘋狂流傳“小作文”，央行考慮進(jìn)一步下調(diào)存量房貸利率，允許存量房貸客戶與銀行重新協(xié)商房貸利率，而不用等到重定價日，并打算重啟暫停10多年的“轉(zhuǎn)按揭”行為，方便存量房貸客戶獲得最新房貸利率。

受此消息提振，房地產(chǎn)股集體暴漲，房地產(chǎn)指數(shù)大漲4.5%。香港內(nèi)房股里面我關(guān)注的，旭輝漲12%、世茂漲11%、萬科漲9.9%、龍湖漲4%……

同樣一個令人遐想的現(xiàn)象是，昨天開始，四大行股價在迭創(chuàng)歷史新高后集體重挫，兩個交易日，工行農(nóng)行累跌超8%，建行累跌超9%，中行累跌超6%，普遍是三日計提一個跌停板。令人嚴(yán)重懷疑也許是機(jī)構(gòu)提前得到了內(nèi)幕消息，存量房貸向來是四大行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，利率一旦大幅下調(diào)將會嚴(yán)重削弱銀行的利潤。

且不論真假，這可不是“小作文”，而是妥妥的“大作文”。我個人推測，信息的可靠度還是比較高的，很值得期待。

講幾個我的看法。

第一是信息可靠度，雖說我們的政策“無從推測”，但“胡亂揣摩”一下還是可以的。說它可靠度比較高，兩個原因，一是經(jīng)濟(jì)增長后勁不行，GDP和消費都持續(xù)弱于預(yù)期，并且越來越令人擔(dān)憂；二是房地產(chǎn)也需要繼續(xù)支持，以免拖累經(jīng)濟(jì)過甚（這是2022年以來對房地產(chǎn)的“真實定位”）。一周之前，觀察8月房地產(chǎn)市場和整體經(jīng)濟(jì)的數(shù)據(jù)，我個人的直覺判斷是：新的寬松政策又到了臨界點，和一些同行和粉絲交流時也表達(dá)了會有新的房地產(chǎn)寬松政策出臺的判斷。因為8月的市場重新下摔，非常明顯。顯示5月的大政策刺激在7月已經(jīng)釋放完了，到了8月已經(jīng)是強(qiáng)弩之末。我在一線看盤，有些降價的盤一個月的銷售量也變成了個位數(shù)，正常月份對比比去年都差多了。而且，看近來房企的中報發(fā)布，非常強(qiáng)烈的一個感受是：國企地產(chǎn)商也即將開始“游走在崩潰的邊緣”。沒有什么懸念，房子賣不動，管你什么國企民企，暴雷不分所有制。

糾合上述兩者，房地產(chǎn)政策放寬是偏肯定的，這符合我們一貫的判斷，會持續(xù)不間斷的寬松。但我們不知道會怎么寬松，只能是看到政策有消息來分析一下。存量房貸利率下調(diào)的動力，顯然第一動機(jī)不是要救房地產(chǎn)，而是要促進(jìn)消費，但是客觀上房地產(chǎn)是受益的。這樣既能支持了房地產(chǎn)，也能支持經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，一石二鳥。

第二，基于上述，我在上周判斷，地產(chǎn)股又可能會有一波“交易性”機(jī)會。具體的原因分析之前《》寫過了，思路還是一樣的。我關(guān)注的萬科、龍湖那些公司又紛紛逼近了歷史最低記錄，隨便一個政策出來就能反彈1-2成。不過實在是疲了，很耗神，加之政策的力度我判斷不可能會像5月份那一波那么猛，所以就懶得參與了。這樣的機(jī)會下面還是會有，不過我不建議小白們參與，沒有太大的價值，就是玩?zhèn)€刺激。

四大行令我心情復(fù)雜，年初的時候我判斷銀行也要跟著房地產(chǎn)下摔，所以要避開。原因像常識一樣簡單，不可能房價大幅下跌而銀行資產(chǎn)質(zhì)量不受影響的。結(jié)果很快被打臉，四大行股價在今年屢屢創(chuàng)下歷史新高，令人費解咋舌。現(xiàn)在看，可能是開始，考慮到它們的權(quán)重，真正的山雨欲來——在可見的未來，房貸利率會一直降，銀行的真實會持續(xù)面臨挑戰(zhàn)。

第三，降低存量房貸利率意義很大。我個人雙手雙腳贊成降低存量房貸利率，并且最好是統(tǒng)一無差別降到首套水平（比如深圳統(tǒng)一降到3.4%）。我知道會有人不贊同，尤其是無房人士，但我的反駁依據(jù)很充分，之前說過了——我并非是不尊重合同精神，而是我反對人為制造“兩個LPR”，現(xiàn)行政策通過針對首套住房取消LPR政策下限，實際導(dǎo)致了“不對稱”降息，進(jìn)而令存量房貸業(yè)主蒙受不公平損失。既然是市場化改革的LPR，那么只應(yīng)有一個，至于說是立即生效還是到明年元旦生效，我不care。這是原則問題，要爭得明明白白。

假如存量房貸利率能夠統(tǒng)一降到首套水平，可以有效拉動有房群體的消費。講兩個案例，一個北京的朋友說她的房貸利率現(xiàn)在是4.95%（+105BP），另一個深圳的朋友是4.5%多。如果都給他們下調(diào)到3.4%，前者每100萬貸款就可以減少月供900多塊，后者每100萬貸款就可以減少月供600多塊。結(jié)合很多家庭的平均房貸總額，存量房貸利率下調(diào)，他們每個月月供都能減省1000-3000塊錢不等（甚至更多）。相當(dāng)于給資產(chǎn)貶損的房主們每個月發(fā)了這那么多錢，雖說現(xiàn)在大家的預(yù)期都不好，但是每個月從省下來的3000塊錢拿出來300塊出去搞點消費，我想人們還是愿意的吧。擴(kuò)大到整體宏觀近40萬億的存量房貸，還是可以釋放出相當(dāng)巨大的消費潛能的。

多說一句，我們這個LPR太高了，考慮到CPI反而是在加息，繼續(xù)降是毫無懸念的。我在2月的看法依然不變，與其羊拉屎一點一點降，不如一把來個大的，直接降它100個點。趁著美聯(lián)儲馬上降息，一把降到位，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成更有希望。

第四，對促進(jìn)新房銷售沒有直接意義。存量房貸利率下調(diào)，在房地產(chǎn)的意義和在消費領(lǐng)域的意義不一樣，對于促進(jìn)新房銷售可以說是信號意義，營造出了一個政策繼續(xù)寬松、呵護(hù)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的氛圍，但實質(zhì)意義為0。對于房地產(chǎn)的直接促進(jìn)政策，我們在5月“房貸三支箭+地方收儲”的政策分析時說了，至少到今年ZY經(jīng)濟(jì)工作會議之前，大的房地產(chǎn)刺激政策都不會再有，小步放松的政策則會一直有。

這意味著，如果沒有進(jìn)一步的政策支持，房地產(chǎn)股本輪的反彈將是短暫的（無論如何都不會出現(xiàn)5月份的那一次）。也意味著，各地接下來在房地產(chǎn)領(lǐng)域的小步寬松動作還會出現(xiàn)，房企的年中業(yè)績，以及8月份的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)全部出爐之后，就會顯露得更清楚更完整。比如像深圳的賣地，悄悄的放寬限制，就是跡象。

靠政策支持的房地產(chǎn)市場，顯然不具備持續(xù)性，但是政策是很重要的開始，釋放了是否有扭轉(zhuǎn)局勢的決心，僅僅是靠市場自行調(diào)整，會非常的慘烈，爭先恐后的踩踏會導(dǎo)致持續(xù)瘋狂的殺跌。事實已經(jīng)在說明，并將繼續(xù)說明。

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