前段時(shí)間，科學(xué)城城更集團(tuán)（全稱：科學(xué)城（廣州）城市更新集團(tuán)有限公司）發(fā)行了一筆債務(wù)融資工具“24科城更新PPN001”，募集規(guī)模10億元，主承銷商是廣發(fā)證券。

這筆發(fā)債，創(chuàng)下了很多個(gè)紀(jì)錄，在全國(guó)，是同行業(yè)、同類品種債券利率新低，發(fā)行利率2.57%；在廣東省，是首筆城市更新主體債券。這也是科學(xué)城城更集團(tuán)成立以來(lái)發(fā)行的第一筆信用債。

黃埔舊改，困擾多年的拆遷經(jīng)費(fèi)難題，有了轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

很多人并不知道這筆債券的含金量。

科學(xué)城城更集團(tuán)是一個(gè)城投平臺(tái)，還是黃埔區(qū)城投平臺(tái)二級(jí)公司，發(fā)信用債的難度是極大的。

城投平臺(tái)隱性負(fù)債問(wèn)題，一直等著解決，也很難解決。這跟過(guò)往土地財(cái)政，不少城投平臺(tái)參與到大型基建、地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)，特別是那些收入少、基建又猛的地級(jí)市，西南某市、東南某區(qū)都發(fā)生過(guò)城投平臺(tái)債務(wù)爆雷。

我們聽(tīng)到消息（未經(jīng)證實(shí)），2023年全年，全國(guó)各地城投平臺(tái)就做了一件事：審查、歸類城投平臺(tái)投資建設(shè)項(xiàng)目。

也就是，過(guò)往城投平臺(tái)做的是非盈利性項(xiàng)目，中央允許繼續(xù)融資發(fā)債，借新還舊。如果做的是盈利性項(xiàng)目，原則上一律不讓發(fā)新債還舊債。

自己的孩子，各地政府自己領(lǐng)回去解決。

科學(xué)城集團(tuán)有可能是后一種，2024年差不多結(jié)束，10月中下旬發(fā)行了年內(nèi)第一筆債券“24科城01”，后繼2個(gè)月時(shí)間里，集中發(fā)行了7筆債券，總?cè)谫Y規(guī)模74億元。

不過(guò)，科學(xué)城集團(tuán)到了年尾才能發(fā)債融資，也可能是其他方面的原因。

2023年10月，科學(xué)城集團(tuán)董事長(zhǎng)洪漢松突然被免去職務(wù)，到了今年4月，免職給出的理由是：退休。結(jié)果，僅僅過(guò)去4個(gè)月時(shí)間，他被調(diào)查了。

作為科學(xué)城集團(tuán)二級(jí)公司，科學(xué)城城更集團(tuán)是功能性平臺(tái)，似乎處在模糊的邊界地帶。城市更新，是符合“救市”大勢(shì)所向的。

但不是所有城市更新項(xiàng)目，都能進(jìn)行資本化融資。

深圳舊改的難度不在于資金，一個(gè)幾乎市場(chǎng)化的產(chǎn)業(yè)，背后有眾多城市更新基金、信托計(jì)劃，有相對(duì)完整的退出機(jī)制，難點(diǎn)則是拆遷同意率。

一家央企背景房企高管曾告訴我們說(shuō)，深圳舊改真正大筆的支出有兩點(diǎn)：給政府補(bǔ)地價(jià)和拆遷簽約。舊改各環(huán)節(jié)都有障礙和不確定性，尤其是規(guī)劃和拆遷。

東莞、武漢、江蘇省市基本都是依靠財(cái)政補(bǔ)貼、補(bǔ)助資金的方式去推動(dòng)。這也是目前全國(guó)各大城市主要融資方式：銀行貸款、專項(xiàng)債等。

大概翻了下公開(kāi)信息，科學(xué)城城更集團(tuán)應(yīng)該是，廣東省第一筆用城投平臺(tái)為主體的信用債，去解決城市更新項(xiàng)目資金問(wèn)題。

這次發(fā)債，讓整個(gè)黃埔區(qū)舊改重燃希望。

恒大、奧園、雅居樂(lè)、富力、合景、佳兆業(yè)、時(shí)代等一眾房企爆雷之后，持有的廣州舊改項(xiàng)目，陸續(xù)陷入了停擺狀態(tài)，廣州開(kāi)發(fā)區(qū)集團(tuán)、知識(shí)城集團(tuán)、科學(xué)城集團(tuán)紛紛進(jìn)場(chǎng)接盤(pán)。

下沙裕豐圍、筆崗村烏石片、何棠下村、山龍村、燕塘村、楓下村、金坑村銀嶺片區(qū)、嶺頭舊改、長(zhǎng)平村......科學(xué)城接手了時(shí)代、寶能、龍湖、金譽(yù)、星河、雅居樂(lè)等手中項(xiàng)目。

科學(xué)城集團(tuán)，被稱為廣州舊改“最強(qiáng)接盤(pán)俠”。

排在后面的是知識(shí)城集團(tuán)，也接盤(pán)7個(gè)舊改項(xiàng)目。

在科學(xué)城集團(tuán)、知識(shí)城集團(tuán)進(jìn)場(chǎng)后，整個(gè)黃埔區(qū)舊改“含國(guó)率”由先前的31%上漲到現(xiàn)在的49.9%，國(guó)企/央企、民企聯(lián)合主導(dǎo)項(xiàng)目占比為26.9%。

但其實(shí)，接盤(pán)前，科學(xué)城集團(tuán)負(fù)債、資金流動(dòng)性已經(jīng)亮紅燈，2021年凈負(fù)債率[（借貸總額-貨幣現(xiàn)金)/凈資產(chǎn)]為159%，用來(lái)償還短債的現(xiàn)金比率僅為0.323。

不斷接盤(pán)之后，科學(xué)城集團(tuán)債務(wù)、流動(dòng)性更加不堪了，去年凈負(fù)債率為249%、現(xiàn)金短債比為0.154，今年9月末還在惡化，為275.63%、0.092。

這個(gè)數(shù)據(jù)放在民營(yíng)房企身上，已經(jīng)爆雷N遍了。

這也是因?yàn)榕f改前期服務(wù)成本、代墊款、往來(lái)款占用了大量資金，占到總資產(chǎn)比例超過(guò)了10%。

目前，科學(xué)城集團(tuán)手中足足持有30個(gè)黃埔舊改項(xiàng)目，總規(guī)劃用地面積約512公頃，總建面1612萬(wàn)㎡，其中有15個(gè)2024年區(qū)重點(diǎn)舊改項(xiàng)目，占比32%。

科學(xué)城集團(tuán)妥妥成為了現(xiàn)在的廣州舊改大戶。

但光有地、沒(méi)有錢，科學(xué)城集團(tuán)是很難推動(dòng)舊改項(xiàng)目的，比如文沖東要拉來(lái)中建玖合、嶺頭舊改拉來(lái)五礦、崗貝村轉(zhuǎn)變?yōu)樽龅啬Ｊ健?/p>

科學(xué)城集團(tuán)很難一口吃成胖子，但勝在借錢能力夠強(qiáng)，面對(duì)如此難度下，依然能到賬一筆10億元的信用債，而且還是第一期，后續(xù)還能融資。