文｜鄧浩志

廣州房貸利率 “上調(diào)”了

近日，廣州多家銀行上調(diào)房貸利率加點(diǎn)。從部分銀行及房產(chǎn)中介獲悉，5 月 17 日起，廣州地區(qū)銀行首套房貸利率從原來(lái)的 LPR-60bp 調(diào)整為 LPR-50bp，即五年期以上首套房貸利率漲 10BP，由原來(lái)的 3.0% 上調(diào)到 3.1%。市場(chǎng)預(yù)期，5 月 20 日公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）有望下調(diào) 10 個(gè)基點(diǎn)。這意味著 5 年期 LPR 可能從現(xiàn)行的 3.6% 降至 3.5%。按此計(jì)算，新的房貸利率為 3.5%-50BP = 3.0%，與此前的 3.6%-60BP = 3% 相比，最終實(shí)際執(zhí)行利率將維持 3% 不變。

總結(jié)一句話(huà)就是：LPR 下調(diào)了，但房貸利率單獨(dú)不降，維持 3%。

為什么會(huì)這種情況？網(wǎng)上有很多分析，比較主流的觀點(diǎn)認(rèn)為房貸要維持 3%，是為了保證銀行的利潤(rùn)，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)。為什么要 “棄” 地產(chǎn)，“�！� 銀行？為什么其他行業(yè)可以惡性競(jìng)爭(zhēng)，銀行要保利潤(rùn)？為什么是廣州房貸利率不能再降低，其他城市暫時(shí)沒(méi)有這個(gè)說(shuō)法？以上這些問(wèn)題我們無(wú)從知曉。消息出來(lái)后也沒(méi)有見(jiàn)有關(guān)方面給予解釋。但房貸利率 “上調(diào)”，對(duì)樓市當(dāng)然是不利的。

從我們?cè)谝痪�(xiàn)掌握到的數(shù)據(jù)看，廣州樓市持續(xù)了半年的復(fù)蘇行情，已經(jīng)在 4 月份被打斷，盡管 “五一” 小長(zhǎng)假樓市活躍度有所增加，但 “五一” 之后樓市是再次降溫。廣州樓市在復(fù)蘇的路上出現(xiàn)了明顯的波動(dòng)。之前我們談過(guò)，這和外貿(mào)形勢(shì)的不確定性，還有經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)密切相關(guān)。理論上，要使樓市盡快實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)，很有必要進(jìn)一步出臺(tái)更多利好政策支持。而近期房貸利率上調(diào)（或者說(shuō) LPR 下調(diào)但房貸不下調(diào)）肯定會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生進(jìn)一步的不利影響。接下來(lái)會(huì)發(fā)生什么？目前很多人都沒(méi)有頭緒。

南沙金融 30 條，對(duì)南沙樓市的影響

近日，中央公布了 “金融 30”，再次為南沙注入政策利好，而且這次是中央直接 “派糖”，針對(duì)的又是金融這種高附加值的行業(yè)，確實(shí)進(jìn)一步提升了南沙未來(lái)的想象空間。不過(guò)，如果我們單論對(duì)南沙樓市的影響，實(shí)話(huà)實(shí)說(shuō)，這對(duì)南沙樓市的影響微乎其微。為什么？

南沙從來(lái)不缺政策利好，相對(duì)于國(guó)家級(jí)新區(qū)，自貿(mào)區(qū)，粵港澳大灣區(qū)等各種帽子，金融 30 條其實(shí)是小巫見(jiàn)大巫。消息出來(lái)后我特意問(wèn)了部分南沙的開(kāi)發(fā)商和客戶(hù)，他們反應(yīng)都比較平靜，樓盤(pán)也說(shuō)沒(méi)見(jiàn)政策出臺(tái)后，到訪的客戶(hù)量有所增加。也可以這樣理解，即當(dāng)下的南沙樓市的問(wèn)題，不是發(fā)個(gè)文就可以扭轉(zhuǎn)的。

南沙樓市的核心問(wèn)題是人口不足。由于距離主城遠(yuǎn)，所以基本得不到主城購(gòu)買(mǎi)力的輻射。由于人口基數(shù)少，所以本地需求就不大。雖然企業(yè)數(shù)量在增加，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在發(fā)展，但留在南沙辦公的人很少，所以產(chǎn)業(yè)人口增速也很緩慢。沒(méi)人，就支撐不起樓市，支撐不起消費(fèi)。所以在南沙樓市投資退潮后，南沙房地產(chǎn)市場(chǎng)，消費(fèi)市場(chǎng)雙雙低迷。現(xiàn)在南沙不單樓市低迷，商業(yè)經(jīng)營(yíng)也有困難，學(xué)校招生也有壓力，各種配套閑置情況比較明顯。而 “金融 30 條” 且不說(shuō)遠(yuǎn)水救不了近火，哪怕效果立竿見(jiàn)影，金融業(yè)帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)人口增長(zhǎng)也是非常小的。所以也解決不了人口不足的問(wèn)題。

至于南沙樓市的局怎么破？我覺(jué)得首先要對(duì)前幾年的政策得失進(jìn)行總結(jié)。然后再對(duì)癥下藥。至于問(wèn)題在哪里？我就不便發(fā)表意見(jiàn)了，免得又暗中批評(píng)我指指點(diǎn)點(diǎn)，還要封殺我……