文｜鄧浩志

收緊“偷面積”后，廣州房?jī)r(jià)將被劃分出三個(gè)層次

這兩天，廣州樓市傳聞將大幅收緊“偷面積”的設(shè)計(jì)，包括對(duì)花池、飄窗臺(tái)等區(qū)域偷面積的限制。其具體內(nèi)容很多房產(chǎn)博主都有介紹，我就不重復(fù)了。今天我們集中探討一下會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生怎樣的影響，特別是能否讓持續(xù)下跌的二手房?jī)r(jià)穩(wěn)定下來(lái)。

首先，這個(gè)政策對(duì)廣州樓市，無(wú)論是新房還是二手房產(chǎn)生的影響肯定是巨大的。有說(shuō)“超新規(guī)”產(chǎn)品未是絕版了，在售項(xiàng)目立馬大肆宣傳：客戶要抓緊，房子可能漲價(jià)……如果真的禁止“超新規(guī)”產(chǎn)品，那140%、130%甚至120%使用率的新房真的會(huì)買少見(jiàn)少，至于會(huì)不會(huì)漲價(jià)？按目前大勢(shì)看，廣州核心城區(qū)“超新規(guī)”樓盤也只能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)住價(jià)格，郊區(qū)盤還有打折，因此該政策的出臺(tái)對(duì)新房?jī)r(jià)格影響不大，超高使用率產(chǎn)品價(jià)格也不見(jiàn)得會(huì)因此明顯上漲。

關(guān)鍵在于禁止‘偷面積’之后的產(chǎn)品，其使用率會(huì)是多少？如果嚴(yán)格執(zhí)行2023年11月允許陽(yáng)臺(tái)面積最大為20%的設(shè)計(jì)要求，也允許“陽(yáng)改房”的話，那套內(nèi)使用率的營(yíng)銷口徑最大也不會(huì)超過(guò)100%。如果再允許不太過(guò)分的“偷面積”，可能使用率會(huì)在110%以內(nèi)。但如果連“陽(yáng)改房”都不允許的話，那套內(nèi)使用率就會(huì)回到10幾年前的情況，使用率不會(huì)超過(guò)90%。所以，最終如何執(zhí)行建筑規(guī)范才是關(guān)鍵。

需要強(qiáng)調(diào)的是，建筑規(guī)范是明確的，可執(zhí)行的，只是有關(guān)部門在前兩年審查過(guò)程中“故意”手松了。這次回調(diào)的嚴(yán)厲程度直接影響未來(lái)新房的價(jià)格走勢(shì)。如果嚴(yán)格按照規(guī)范審查，住房使用率將降回至 80% 左右。那不排除未來(lái)全新出讓的項(xiàng)目售價(jià)，只有旁邊“超新規(guī)”偷面積項(xiàng)目售價(jià)的差距超過(guò)20%的情況。試想，若使用率一個(gè)80%幾，另一個(gè)130%，價(jià)格差20%是不是已經(jīng)少算了？但如果只是不讓打飄窗臺(tái)，少點(diǎn)花池，也就是說(shuō)還是允許“偷面積”，只不過(guò)不要偷得太夸張。那新舊產(chǎn)品之間的差價(jià)可能不至于很嚴(yán)重。

但總體而言，廣州同一個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)未來(lái)會(huì)分為三個(gè)層次。最貴的，是近期入市或即將入市的“超新規(guī)”產(chǎn)品；其次，是未來(lái)偷面積受限的、更新的樓盤；最低的，則是廣大的基本沒(méi)有偷什么面積的二手房。

“偷面積”是保護(hù)主義+市場(chǎng)惡化的結(jié)果

廣州這次整頓“偷面積”的目的是什么？有一種說(shuō)法是：廣州新樓盤大規(guī)模且明目張膽偷面積，已經(jīng)對(duì)二手房?jī)r(jià)產(chǎn)生嚴(yán)重沖擊，從設(shè)計(jì)專業(yè)角度講也造成消防安全隱患，所以要整頓。但這事相關(guān)部門不可能不知道，審查部門不可能不清楚。但為什么這么多樓盤，這么多次報(bào)批，這么長(zhǎng)時(shí)間居然全部都通過(guò)了？

其實(shí)本質(zhì)上是2020年前后，市屬兩家房企最先偷偷摸摸“偷面積”，當(dāng)時(shí)所有房企都按規(guī)范設(shè)計(jì)，而這兩家房企卻造出來(lái)近100%使用率的房子，于是實(shí)現(xiàn)了銷售速度更快，銷售單價(jià)更高。其后其他房企對(duì)這種不對(duì)稱競(jìng)爭(zhēng)有意見(jiàn)，于是這種獨(dú)家“偷面積”逐步全面放開(kāi)。最后直至出臺(tái)建筑新規(guī)，允許陽(yáng)臺(tái)占比20%。但為了維持市屬國(guó)企的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，特別是最近兩年又有一家主業(yè)非地產(chǎn)的市屬國(guó)企進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)后，新一輪住房使用率軍備競(jìng)賽在2024年全面展開(kāi)。這幾家企業(yè)部分新開(kāi)發(fā)的樓盤先后高調(diào)發(fā)布了領(lǐng)先全市其他樓盤的120%使用率的產(chǎn)品，甚至超130%使用率的產(chǎn)品。偷面積的辦法可謂無(wú)所不用其極，80來(lái)平方能實(shí)現(xiàn)以前120平米的空間。

當(dāng)然，允許偷面積和樓市不景，土地市場(chǎng)不佳有密切關(guān)系。在賣地的時(shí)候，允許“偷面積”更多，等于間接提高了樓盤的容積率，間接降低了土地成本，提高了新地塊的競(jìng)爭(zhēng)力。這在土地市場(chǎng)低迷的大勢(shì)下，也有利于土地的出讓。

現(xiàn)在問(wèn)題來(lái)了，如果禁止“偷面積”是單純從設(shè)計(jì)角度考慮，那有可能能夠得到全面的貫徹，執(zhí)行。但如果仍然要考慮刻意維持個(gè)別房企的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。那未來(lái)會(huì)不會(huì)還是可以偷面積？只不過(guò)某些可以允許多偷點(diǎn)，某些不允許偷太多呢？

實(shí)話實(shí)說(shuō)，廣州樓市是一線城市中最弱的，甚至部分二線城市都比廣州強(qiáng)。如果再繼續(xù)實(shí)行這種明顯地方保護(hù)政策，那其他地方的房企就更加不敢來(lái)廣州拿地，廣州的土地就會(huì)更加“滯銷”。就算能賣出去，最終入手的可能來(lái)來(lái)去去還是那幾家局內(nèi)人罷了。這對(duì)廣州的財(cái)政狀況而言并非好消息。況且，某些局內(nèi)人并沒(méi)一心一意押注廣州，近期在外地拿地的金額已經(jīng)超過(guò)了廣州本地。所以，城市管理者必須從長(zhǎng)計(jì)議，不能只看眼前。

不“偷面積”，二手房?jī)r(jià)仍難止跌

很多房V的解讀，認(rèn)為新房超高使用率對(duì)二手房?jī)r(jià)造成了嚴(yán)重影響，但本質(zhì)上是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)都在下行，只不過(guò)新房以其超高使用率，超高產(chǎn)品力硬“拉住”了下跌的價(jià)格。

如果未來(lái)的新樓盤不允許“偷面積”，那么最新的、不能大幅“偷面積”的新房?jī)r(jià)格也會(huì)出現(xiàn)下跌，其價(jià)格將低于此前可大幅‘偷面積’的 “超新規(guī)”產(chǎn)品。

房?jī)r(jià)要穩(wěn)定，首先樓市要企穩(wěn)，成交量要見(jiàn)底反彈。目前看，廣州也只有核心區(qū)域成交量比較穩(wěn)健，外圍區(qū)域依舊弱勢(shì)。新房?jī)r(jià)格，二手房?jī)r(jià)格價(jià)穩(wěn)不穩(wěn)，關(guān)鍵并不在“偷面積”這個(gè)問(wèn)題上。