浦東的樓市格局，正在迎來(lái)近十幾年，最劇烈的改變。

以前的浦東，買房思路十分簡(jiǎn)單：

買產(chǎn)業(yè)，買學(xué)校。

這套體系的底層邏輯，第一是因?yàn)槠謻|的城市建設(shè)邏輯很“單純”，就像是搞一個(gè)大的產(chǎn)業(yè)園區(qū)：

先落地個(gè)大的產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)園是上班的地方，然后隔壁再搞幾片純居住區(qū)。

白天產(chǎn)業(yè)區(qū)上班，拿著賺的高薪在浦東買一個(gè)能好好睡覺的“好房子”。

因此浦東分析樓市格局先看產(chǎn)業(yè)，看購(gòu)房者從哪個(gè)產(chǎn)業(yè)區(qū)賺錢出來(lái)。

而從購(gòu)房特點(diǎn)上來(lái)看，浦東的購(gòu)買力中以新上海人為主，購(gòu)房思路有兩大思路：

第一，大多喜歡電梯房，老破小并不吃香，電梯房遠(yuǎn)一點(diǎn)沒關(guān)系，畢竟浦東都是大路網(wǎng)，開車很方便。

第二，非常重視教育，因?yàn)橘?gòu)房者大多數(shù)是教育紅利的受益者，十分喜歡雞娃。

但是過(guò)去，浦東的新房長(zhǎng)期供應(yīng)比較少；

因此成片規(guī)劃的、配套比較健全、房子品質(zhì)也不錯(cuò)的商品房區(qū)域房子都很稀缺，價(jià)格都比浦西同環(huán)線要貴。

其中，帶著優(yōu)質(zhì)學(xué)校的房子，又顯得的極為稀缺。

綜合以上的情況，浦東之前中產(chǎn)們，主流購(gòu)買的地方其實(shí)就那幾個(gè)。

拿著1500萬(wàn)以上基本只能看聯(lián)洋和森蘭，浦東內(nèi)環(huán)花木、楊東、洋涇、源深等其他板塊打個(gè)輔助；

1000萬(wàn)出頭看看北蔡，800-1000出頭看學(xué)校就是御橋，下一檔就直接到了外環(huán)外的唐鎮(zhèn)（800萬(wàn)檔次次新）。

再低一些就是三林周康，拋開大量的動(dòng)遷房，大家常買的商品房社區(qū)其實(shí)也就那幾個(gè)。

某種程度上來(lái)說(shuō)，之前浦東的購(gòu)買力天梯是斷檔的：

比如你拿著1200萬(wàn)-1300萬(wàn)，就能買的三房社區(qū)屈指可數(shù)，幾乎沒有能在品質(zhì)、位置、配套多方面均衡的選項(xiàng)。

要么犧牲距離，要么犧牲些房齡，要么犧牲配套，都符合的社區(qū)不是沒有，就是價(jià)格也很貴了。

這種邏輯下，之前很長(zhǎng)一段時(shí)間里浦東其實(shí)多少都有點(diǎn)對(duì)號(hào)入座的意思：

你拿著多少錢，能辦多少事，基本都是比較確定的。

前些年唯一的一個(gè)大變量就是前灘，取代了聯(lián)洋成為了浦東豪宅區(qū)下的第一線板塊，頂級(jí)中產(chǎn)社區(qū)。

1500萬(wàn)以上、甚至兩千多萬(wàn)預(yù)算買三房四房，終于除了聯(lián)洋，購(gòu)買力有了第二個(gè)去處。

不過(guò)這個(gè)也最多是頂端中產(chǎn)購(gòu)買力的分流——

對(duì)于大浦東中產(chǎn)的買房格局影響不大，而前灘的鴿子籠就是另外一個(gè)比較特殊且獨(dú)立的小市場(chǎng)了。

房子不會(huì)賣，價(jià)格不好談

賣房策略輕度咨詢

如果浦東按照之前的開發(fā)思路下去，浦東樓市的分析思路依然可以簡(jiǎn)單的按照以上的方法對(duì)號(hào)入座。

本質(zhì)上是因?yàn)檫x擇很少，答案簡(jiǎn)單。

但是最近這些年，浦東的城市化開始發(fā)力，情況一下子就不一樣了。

第一個(gè)大變化，就是近些年，浦東開始在內(nèi)環(huán)外、外環(huán)內(nèi)這個(gè)大中環(huán)區(qū)域開始查缺補(bǔ)漏，浦東的板塊格局開始新一輪變化了。

產(chǎn)業(yè)上有金色中環(huán)開始升級(jí)各大產(chǎn)業(yè)區(qū)的配套，住宅上也開始把之前沒開發(fā)的空地區(qū)域啟動(dòng)了建設(shè)。

最近這幾年，浦東開發(fā)了一批800-3000萬(wàn)的新板塊：

前灘南、張家浜楔形綠地、北蔡楔形綠地、新楊思、三林的舊改，后面還馬上會(huì)有后灘，外環(huán)外的唐鎮(zhèn)、周浦也都有大量的新房入市。

先不考慮外環(huán)內(nèi)，只看外環(huán)外的區(qū)域供應(yīng)的新房，大部分總價(jià)都是一千萬(wàn)出頭起步，上限在2000萬(wàn)（別墅除外）。

新區(qū)域的誕生，開始讓浦東的置業(yè)天梯上空白逐漸補(bǔ)齊，那么就會(huì)直接帶來(lái)一個(gè)大影響：

就是會(huì)讓一些因供應(yīng)短缺而鳩占鵲巢的區(qū)域、社區(qū)房?jī)r(jià)被打下去。

關(guān)于樓市價(jià)值分析有一個(gè)非常關(guān)鍵的基礎(chǔ)思路，就是購(gòu)買力的需求，是連續(xù)的。

預(yù)算，不是說(shuō)大家都是統(tǒng)一的800萬(wàn)去買一批定制好的800萬(wàn)總價(jià)的房子。

而是你800，他850，我三叔900，你同學(xué)1000，每個(gè)人都不一樣。

如果一個(gè)地方真實(shí)價(jià)值是800萬(wàn)，但是市場(chǎng)900、1000卻斷層了；

那么在供應(yīng)持續(xù)不足、購(gòu)房需求持續(xù)旺盛的情況下——

就會(huì)有一批900，1000的人不得不把800的地方買到900、1000萬(wàn)，這就是我們常說(shuō)的購(gòu)買力擠出效應(yīng)。

比如原來(lái)的大虹橋二手房，就是2號(hào)線上游的長(zhǎng)寧暴漲之后，原來(lái)拿著800萬(wàn)的人買不起長(zhǎng)寧了被擠到了大虹橋——

大虹橋當(dāng)時(shí)能交易的二手房社區(qū)又非常少，價(jià)格才出現(xiàn)了當(dāng)年的暴漲。

浦東這些新板塊的開發(fā)必然會(huì)讓一批曾經(jīng)因?yàn)楦鞣N理由、價(jià)格一度跨梯度漲價(jià)的區(qū)域，價(jià)值出現(xiàn)回調(diào)，回到其本身“真實(shí)價(jià)值”的水平。

這已經(jīng)是一個(gè)必然會(huì)出現(xiàn)的結(jié)果。

當(dāng)然，并不是說(shuō)新區(qū)域開發(fā)，老區(qū)域就會(huì)淘汰了。

因?yàn)橹协h(huán)上張江副中心、金橋副中心這些地方也在建-

比如，雖然浦東北部整體偏向于沒落狀態(tài)，但是也不是說(shuō)森蘭就完全不行了，畢竟房子品質(zhì)還是不錯(cuò)的，

此外，浦東的內(nèi)環(huán)如今也有意向啟動(dòng)城市更新，比如前一陣說(shuō)的陸家嘴東拓就是個(gè)小信號(hào)。

老的區(qū)域在升級(jí)，新區(qū)域發(fā)展如何，卻還是個(gè)未知數(shù)呢。

發(fā)展的不好，未必能直接秒殺掉老板塊，甚至長(zhǎng)期看價(jià)格還未必保值。

就和浦西一樣，房齡重要但是從來(lái)不是最重要的因素，要綜合看板塊價(jià)值分析，既要看當(dāng)下也要看未來(lái)。

需要注意的是，新開發(fā)的這些區(qū)域的新房，現(xiàn)在入市的價(jià)格基本都特別貴，甚至說(shuō)把規(guī)劃已經(jīng)落地的價(jià)值都算進(jìn)去了。

這種情況下，買新的太貴，也很容易踩坑。

浦東樓市這輪大洗牌，復(fù)雜的地方就復(fù)雜在這里：

老區(qū)域也有很大潛力，新區(qū)域也有很大潛力，綜合一比較，就加重了分析未來(lái)的難度。

而加重這種復(fù)雜的另外一個(gè)重要變化，就是學(xué)區(qū)。

之前在房?jī)r(jià)暴漲50%，浦東菜校徹底起飛了？一文中，我們就說(shuō)過(guò)，浦東近期開始不斷的開設(shè)新學(xué)校，集團(tuán)化辦學(xué)。

2020年-2024年這五年間，浦東一共新增了92所學(xué)校，數(shù)量十分驚人。

新學(xué)校開業(yè)，直接帶來(lái)的就是房?jī)r(jià)的變化：

北蔡新云臺(tái)中學(xué)更名為建平地杰（博華校區(qū)）后，寶華海尚郡領(lǐng)房?jī)r(jià)一個(gè)兩個(gè)也紛紛上調(diào)50萬(wàn)。

被傳出新對(duì)口復(fù)旦九年一貫制學(xué)校的張江楊鎮(zhèn)新村，1個(gè)月時(shí)間71㎡的兩房?jī)r(jià)格直接從280萬(wàn)漲到420萬(wàn)，實(shí)打?qū)嵰鐑r(jià)140萬(wàn)，漲幅高達(dá)50%。

新學(xué)校雖然還沒有被驗(yàn)證成績(jī)，但是學(xué)區(qū)這個(gè)事，本身就是pk家庭素質(zhì)。

學(xué)區(qū)的形成，是同一時(shí)代看重教育的家庭孩子成績(jī)孵化出來(lái)的結(jié)果。

舉個(gè)老例子，比如高安路一小，當(dāng)年為啥牛？

想想當(dāng)年都是什么人的孩子在那個(gè)地方讀書，你自然就懂了。

如今的浦東新三杰：建平地杰、華二、張集，本質(zhì)也是時(shí)代輪動(dòng)的結(jié)果。

隨著眾多新學(xué)校的開業(yè)，浦東的學(xué)區(qū)線分析思路，也未必那么簡(jiǎn)單直接了——

除了考慮老牌學(xué)校的實(shí)力，還要綜合考慮到學(xué)校發(fā)展、師資、板塊的情況了。

結(jié)語(yǔ)

浦東如今向東向南發(fā)展，大東方樞紐，張江科學(xué)城南拓，直接讓唐鎮(zhèn)、川沙、周康等眾多區(qū)域都有了對(duì)應(yīng)的發(fā)展規(guī)劃。

這種情況下，未來(lái)的浦東樓市格局肯定是更加復(fù)雜，難以捉摸。

篇幅有限，本篇文章主要聚焦在當(dāng)下的格局變化上，具體各新開發(fā)區(qū)域、老區(qū)域的區(qū)域分析，板塊潛力分析，后面我們會(huì)持續(xù)推出文章。