文/十一弟

今年前五個月，新城控股的銷售額88億出頭，跟去年相比，又腰斬了一半以上。

到上個月，百強房企的銷售規(guī)模，跌幅收窄到了10%左右。

作為所剩無幾的民營房企獨苗，新城控股還是跑輸了大市。

最近，新城控股剛剛召開了股東大會。

據說，會場的氣氛，已經不像往年那樣嚴肅了，甚至還充滿了快活的空氣。

有些股東對新城控股的前景很樂觀，不再那么擔心它的債務問題。

他們反而建議管理層別那么保守，可以適當擴大一些債務規(guī)模，提升一下發(fā)展速度。

還有股東興沖沖地提議，在現金流有盈余的情況下，上市公司應該進行股票回購或者分紅，拉一把股價。

這年頭，還有人盯著股市，在房地產板塊來回倒騰、反復橫跳，確實都有一顆大心臟。

不過，這些小股東們，還是過分樂觀了。

新城控股的管理層，委婉地拒絕了回購和分紅的提議——

“目前在現金流上的安排，更多還是考慮安全性和穩(wěn)健性，確保公司能夠穿越周期，長遠地走下去，而不是貪圖短期的市值上漲?！?/p>

換句話說，不是不想這么干，而是實力不允許啊——

能撐到現在不違約、不暴雷，已經拼盡全力了，就別惦記著還能拿出多余的錢來分紅了。

在現場，有人問新城控股的太子爺，也是現在上市公司的掌舵者——王曉松，今年的工作重心放在哪一塊。

王曉松回應——

“今年工作與往年最大的區(qū)別，是在金融機構和開發(fā)板塊上消耗的時間與精力大幅減少。”

“在資本市場層面能夠恢復整個公司的主體信用，是未來短期內急需解決的事情?！?/p>

小半年時間過去了，銷售額不到百億，背負著幾百億有息債務，資金壓力可想而知。

在股東大會上，新城控股的另一位高管，說了實話——

“公司目前面臨的第一個難題是利息債務上浮，第二個難題是應付工程款?！?/p>

年初，就有來自河南鄭州、商丘的大批建筑工人，帶著被子、洗漱用品，千里迢迢地跑到上海，圍堵了新城控股的總部大樓，維權討薪。

銷售回款腰斬下挫，那就只能靠舉債度日，借新還舊，拉長債務周期，用時間換取生存空間。

在資本市場上，新城系搭建了A+H雙上市平臺——

A股上市的新城控股，是其房地產開發(fā)業(yè)務的主體平臺；

港股上市的新城發(fā)展，是新城控股的母公司，也充當著其在境外的融資平臺。

下個月，新城發(fā)展有一筆本金3億的美元債到期償付。

這筆美元債在2021年發(fā)行，為期四年，年息4.45%。

按照當時的匯率，新城發(fā)展發(fā)行的3億美元債，相當于融資19億人民幣出頭。

若今年以境內資金換成美元償還債務，連本帶息就需要付出將近22億人民幣。

為了償還美元債，新城發(fā)展選擇了發(fā)行一筆新的美元債，借新還舊。

這幾年，民營房企大批暴雷，債務違約。

境外資本市場的融資渠道，早就對國內房地產行業(yè)關上了大門。

包括龍湖集團在內的幾家龍頭民營房企，其實已經放棄了美元債融資。

但最近，新城發(fā)展還是硬著頭皮，邁出了這一步——

它發(fā)行了3億美元債，為期三年。

這也讓新城發(fā)展成為了過去三年來首家重啟美元債融資的民營房企。

為了拿到這3億美元債融資，新城發(fā)展付出了巨大代價——

這筆美元債的年利率，最終定在了11.88%。

而在發(fā)行前的詢價階段，投資機構給出的初始指導利率，高達13.25%。

國內房企想要從美元資本的口袋里掏錢，它們冒著賠進去本金的風險，肯定會開出高得離譜的利息。

新城發(fā)展鐵了心要發(fā)行美元債融資，來者不拒，咬著牙接受了11.88%的年息。

你貪圖他的利息，他貪圖你的本金，全看最后誰能賭贏。

抵擋不住高息誘惑的美元資本，趨之若鶩——

據說，這筆美元債的認購金額超過了8.8億，相當于發(fā)行本金的三倍左右。

畢竟，最近有上漲勢頭的美國國債收益率，也就維持在4%出頭。

十一弟查了下，到去年底，新城控股手上的現金，繼續(xù)大幅消耗減少，剩下不到103億。

而它背負的有息債務規(guī)模，將近537億。

其中，將在一年內到期的短期債務，超過了123億。

也就是說，新城控股手上的現金資源，根本覆蓋不了短期債務。

開發(fā)業(yè)務連續(xù)腰斬下滑，銷售回款彌補不了資金缺口。

在流動性管理上，那就只能靠融資來補充現金流，哪怕是以高昂的利息換取融資。

去年，新城控股的整體平均融資成本，大約5.92%。

新發(fā)行的3億美元債，年息漲到了11.88%，是新城控股平均融資成本的兩倍以上，利率高得令人咋舌。

但手頭上資金緊張，利息再高，該借還得借，撐得住一時是一時，先解眼前的燃眉之急。

去年，新城控股的開發(fā)業(yè)務毛利率，已經跌到了11.7%。

上市公司將近890億的營收規(guī)模，最后到手的凈利潤，只有7億出頭，凈利率不到1%。

年息11.88%的美元債，好比一杯毒酒，擺在新城控股面前，饑渴難耐就沒有太多選擇，閉著眼睛一口悶。

這就是飲鴆止渴。

2020年，新城系的實際控制人——王振華，因犯猥褻幼女罪，被判入獄五年。

老板鋃鐺入獄，突然爆發(fā)的黑天鵝，讓王振華的兒子——王曉松，正式走到了臺前，坐上了話事人的位置。

王曉松提前踩下了剎車，在規(guī)模上降速收縮。

因禍得福，新城控股躲過了這幾年民營房企的集體垮塌。

盡管守住了融資信用不暴雷，但規(guī)模收縮與樓市下行，銷售回款連續(xù)腰斬，身上背負著幾百億債務，依然感到壓力山大。

2019年，新城控股的銷售規(guī)模，站上了歷史高點——

全年賣了2708億，行業(yè)排名第八。

去年，它的銷售規(guī)模已經萎縮到了402億，相當于歷史高點時的七分之一。

2019年，新城控股的有息債務規(guī)模741億，去年壓降到了537億，減少了28%。

也就是說，過去五年里，新城控股的有息債務減少了28%，銷售規(guī)模卻萎縮了85%以上。

銷售回款的墜落速度，遠快于債務的壓降速度。

這種無法同步、不相匹配的降速，必然會導致資金緊張，帶來巨大的流動性壓力。

新城發(fā)展剛發(fā)行年息11.88%的3億美元債，并不意味著它就能順利扛過難關。

除了下個月到期償付的3億美元債，今年十月份，還有另一筆3億美元債將會到期。

這筆美元債同樣是在2021年發(fā)行，為期四年，年息4.625%。

償債高峰期接踵而至，今年前五個月的88億銷售額，對巨額債務而言，杯水車薪。

高息美元債的這杯毒酒，還得繼續(xù)硬著頭皮灌下去——

喝它致命，不喝死得更快。