剛剛上個(gè)月，滬上阿姨通過(guò)港交所上市聆訊，成為今年第四家登陸資本市場(chǎng)的茶飲品牌。從古茗到蜜雪冰城、霸王茶姬，再到滬上阿姨，這一年無(wú)疑是中國(guó)現(xiàn)制茶飲的“資本狂歡年”。

一個(gè)從上海街頭走出的品牌，在短短三年間將營(yíng)收做至30億、門店拓展至9000家，依托加盟模式跑通了快速擴(kuò)張的生意模型。而在當(dāng)代中國(guó)購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)版圖中，茶飲早已不是“可有可無(wú)的小吃”——已經(jīng)是空間氣質(zhì)的界面、客流結(jié)構(gòu)的投影、運(yùn)營(yíng)邏輯的信號(hào)。

過(guò)去十年，茶飲品牌經(jīng)歷了從街邊檔口到購(gòu)物中心主力店、從地域性品牌到資本寵兒的劇烈躍遷。尤其是在新一線與一線城市，這一品類成為購(gòu)物中心中最靈活、更新最快、也是消費(fèi)者參與感最強(qiáng)的業(yè)態(tài)之一。

但與此同時(shí)，紅利透支也在加速顯現(xiàn)：過(guò)熱擴(kuò)張帶來(lái)坪效下滑、復(fù)購(gòu)疲軟、品牌趨同、裝修內(nèi)卷、體驗(yàn)黏性不足等問(wèn)題逐步顯露，茶飲門店對(duì)購(gòu)物中心的實(shí)際價(jià)值正在被重新審視。以下，基于我們2015–2025年對(duì)中國(guó)一線與新一線城市茶飲業(yè)態(tài)的發(fā)展脈絡(luò)與空間分布的研究，結(jié)合RET睿意德商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，嘗試解答以下三個(gè)重要問(wèn)題：

• 茶飲業(yè)態(tài)的發(fā)展史中，哪些節(jié)點(diǎn)決定了其躍遷？
• 茶飲品牌在購(gòu)物中心中的真實(shí)經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)如何？
• 未來(lái)，購(gòu)物中心如何正確“對(duì)待”這杯茶飲？

從“單品流量”到“空間資產(chǎn)”，茶飲業(yè)態(tài)的意義早已超出飲品本身。本次內(nèi)容意在厘清這一轉(zhuǎn)化的路徑，并提出具有操作性的運(yùn)營(yíng)建議。

2015–2025年，茶飲業(yè)態(tài)的五大躍遷階段

十年時(shí)間，中國(guó)茶飲業(yè)態(tài)在購(gòu)物中心的空間策略和產(chǎn)業(yè)邏輯，經(jīng)歷了五個(gè)結(jié)構(gòu)躍遷期。回顧其發(fā)展軌跡，有助于我們理解這一業(yè)態(tài)為何能在商業(yè)空間中長(zhǎng)期占據(jù)一席之地，為何當(dāng)下又正面臨增長(zhǎng)瓶頸與邏輯反思。

茶飲業(yè)態(tài)發(fā)展演進(jìn)時(shí)間線

第一階段（2015–2017）：從街頭“流量單品”，到進(jìn)駐購(gòu)物中心

這一時(shí)期，蜜雪冰城、CoCo、快樂(lè)檸檬等品牌開(kāi)始大規(guī)模進(jìn)駐二三線城市購(gòu)物中心，形成“奶茶+甜品/小吃”組合。在商業(yè)地產(chǎn)端，茶飲業(yè)態(tài)常作為填補(bǔ)邊角位的“靈活補(bǔ)充”，租金低、要求小、可快速引流。

2015年的標(biāo)志性事件，是CoCo都可的全球門店數(shù)量突破了2000家大關(guān)，新式奶茶飲品因此大火，奈雪的茶與樂(lè)樂(lè)茶也相繼成立并迅速發(fā)展。同年，茶顏悅色品牌在長(zhǎng)沙創(chuàng)立，通過(guò)運(yùn)用復(fù)合創(chuàng)新思維順勢(shì)推出了最新一代立體復(fù)合型餐飲業(yè)態(tài)，為市場(chǎng)帶來(lái)了新的活力和變化。從運(yùn)營(yíng)意義上講，購(gòu)物中心開(kāi)始將茶飲視為吸引顧客的“輕餐飲引流項(xiàng)”，但此時(shí)對(duì)于如何評(píng)估和選擇這類項(xiàng)目，仍然沒(méi)有建立起標(biāo)準(zhǔn)化的評(píng)估模型。

第二階段（2017–2019）：新茶飲崛起，業(yè)態(tài)被“重新定義”

喜茶、奈雪的茶等“第三代新茶飲”在高線城市購(gòu)物中心迅速崛起，推動(dòng)茶飲從“便捷飲品”向“社交消費(fèi)”轉(zhuǎn)變。這些品牌大多強(qiáng)調(diào)“品牌設(shè)計(jì)+空間體驗(yàn)”，首店效應(yīng)明顯，坪效指標(biāo)遠(yuǎn)超傳統(tǒng)飲品品牌。

2017年，喜茶正式進(jìn)駐上海來(lái)福士廣場(chǎng)，開(kāi)出品牌首店即引發(fā)強(qiáng)烈市場(chǎng)反響，單日銷量突破4000杯，顧客排隊(duì)現(xiàn)象嚴(yán)重，最長(zhǎng)排隊(duì)時(shí)長(zhǎng)達(dá)6小時(shí)，展現(xiàn)出新式茶飲品牌的強(qiáng)大吸引力。緊隨其后，到2018年，奈雪的茶在深圳已擁有40家門店，在全國(guó)范圍內(nèi)門店總數(shù)達(dá)到60家，品牌整體發(fā)展迅速，并在營(yíng)業(yè)額方面展現(xiàn)出強(qiáng)勁勢(shì)頭，月流水已超過(guò)星巴克。

茶飲業(yè)態(tài)特征轉(zhuǎn)變示意

第三階段（2020–2021）：疫情刺激下的“品牌加速賽”

疫情期間，頭部品牌開(kāi)啟了“爆發(fā)式擴(kuò)張”與“搶位大戰(zhàn)”。眾多品牌紛紛在購(gòu)物中心首層快速布局，力求占據(jù)最佳位置以吸引消費(fèi)者。與此同時(shí)，中腰部品牌如茶顏悅色、霸王茶姬、書亦燒仙草等則采取了不同的策略，通過(guò)在特定區(qū)域內(nèi)的密集覆蓋來(lái)強(qiáng)化其在當(dāng)?shù)氐钠放朴绊懥Γ瑩屨枷M(fèi)者心智。

RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，到2020年底，國(guó)內(nèi)茶飲門店數(shù)量達(dá)到了59.6萬(wàn)家，其中新式茶飲門店占37.8萬(wàn)家，約為咖啡門店數(shù)的4倍之多。而到了2021年，中國(guó)飲品門店連鎖化率達(dá)到41.8%，這一數(shù)字是中國(guó)餐飲門店整體連鎖化率（18%）的2.3倍，顯示出茶飲行業(yè)高度連鎖化的特征。

當(dāng)茶飲品牌入駐一線城市A類商圈的頂級(jí)鋪位時(shí)，往往需要支付更高的租金，這也反映了這一業(yè)態(tài)的較高坪效與毛利；同時(shí)，首層茶飲門店成為購(gòu)物中心“年輕化指標(biāo)”，部分傳統(tǒng)服裝品牌甚至不得不為茶飲品牌讓出位置，以滿足市場(chǎng)對(duì)于新鮮、潮流消費(fèi)體驗(yàn)的需求。

第四階段（2022–2023）：結(jié)構(gòu)拐點(diǎn)與“門店價(jià)值下沉”

進(jìn)入2022年后，隨著消費(fèi)者趨于理性，飲品市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)逐漸放緩，復(fù)購(gòu)頻次下降，加之門店同質(zhì)化現(xiàn)象日益嚴(yán)重，導(dǎo)致品牌坪效普遍下滑。在此背景下，多地購(gòu)物中心開(kāi)始重新評(píng)估茶飲在整體業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)中的占比，逐步調(diào)整招商策略。趨勢(shì)觀察顯示，在一線城市，部分購(gòu)物中心已出現(xiàn)“茶飲租約到期不續(xù)、由服飾品牌補(bǔ)位”的現(xiàn)象；而在中部城市，如長(zhǎng)沙和鄭州，市場(chǎng)仍處于茶飲發(fā)展的紅利期，低價(jià)與體驗(yàn)型門店并存，競(jìng)爭(zhēng)格局更加多元；與此同時(shí)，高線城市的頭部項(xiàng)目更傾向于保留具有品牌影響力的首店或旗艦店，加速淘汰低質(zhì)、缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的同類品牌，推動(dòng)茶飲業(yè)態(tài)向高質(zhì)量方向升級(jí)。

第五階段（2024–2025）：價(jià)值重估與“體驗(yàn)再定義”

當(dāng)下，茶飲業(yè)態(tài)正處于“價(jià)值重估期”。購(gòu)物中心對(duì)茶飲品牌的考量已不再局限于傳統(tǒng)的門店坪效，而是更加關(guān)注“品牌差異度”、“流量鏈接力”以及“空間聯(lián)動(dòng)性”，試圖通過(guò)更具戰(zhàn)略性的布局來(lái)提升整體項(xiàng)目的吸引力與用戶粘性。

與此同時(shí)，一系列新的業(yè)態(tài)特征正在浮現(xiàn)：喜茶、霸王茶姬、茉莉奶白等品牌紛紛嘗試打造“空間沉浸式體驗(yàn)”和“文化聯(lián)名”，以內(nèi)容驅(qū)動(dòng)消費(fèi)；茶飲店也不再是孤立存在的零售單元，而是逐步融入“場(chǎng)景組團(tuán)”，如茶飲+展覽、茶飲+露營(yíng)、茶飲+寵物等組合業(yè)態(tài)漸成風(fēng)潮，構(gòu)建出更多元的消費(fèi)場(chǎng)景。更有部分購(gòu)物中心為茶飲品牌設(shè)置聯(lián)合快閃區(qū)或互動(dòng)市集，進(jìn)一步放大其“即時(shí)流量”的場(chǎng)景價(jià)值。茶飲不再是空間填充物，而是體驗(yàn)敘事的重要節(jié)點(diǎn)。

十年茶飲進(jìn)化史，不僅僅是門店數(shù)的增長(zhǎng)曲線，更是購(gòu)物中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)與消費(fèi)文化變遷的鏡像。從“流量補(bǔ)位”到“社交符號(hào)”，再到“空間體驗(yàn)節(jié)點(diǎn)”，茶飲業(yè)態(tài)經(jīng)歷了五輪演進(jìn)，每一階段都在回應(yīng)不同時(shí)期的商業(yè)邏輯：從“被動(dòng)占位”到“主動(dòng)敘事”，這杯茶飲正成為購(gòu)物中心商業(yè)價(jià)值重新定義過(guò)程中的觀察窗口。

茶飲業(yè)態(tài)發(fā)展五階段簡(jiǎn)表（2015–2025）

從“流量飲品”到“品牌共鳴”—— 消費(fèi)邏輯變化與茶飲品牌的多元化

茶飲不再只是“飲品”——消費(fèi)認(rèn)知正在重構(gòu)

過(guò)去十年，茶飲從一杯“快速滿足的飲品”，逐步成為表達(dá)個(gè)性、參與社交、實(shí)現(xiàn)情緒補(bǔ)償?shù)姆?hào)載體。這一變化背后，是新消費(fèi)代際遷移與社交內(nèi)容平臺(tái)算法共同推動(dòng)的“飲品即媒介”趨勢(shì)。

• 95后、Z世代成為消費(fèi)主力，他們將“飲茶飲”視為日常生活中的小確幸，更愿為“品牌人格”與“場(chǎng)景敘事”買單；
• 小紅書、抖音等內(nèi)容平臺(tái)推動(dòng)，茶飲從產(chǎn)品層面進(jìn)入“可被分享”的視覺(jué)場(chǎng)景，從“品類交易”轉(zhuǎn)向“內(nèi)容交互”；
• 情緒經(jīng)濟(jì)、顏值經(jīng)濟(jì)與體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)疊加，茶飲成為“心理補(bǔ)償品”而非“飲食必需品”。

消費(fèi)價(jià)值進(jìn)階模型

RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示：57%的茶飲消費(fèi)者表示“不是口渴才買茶飲，而是為了獎(jiǎng)勵(lì)自己”；68%的Z世代茶飲用戶會(huì)拍照打卡分享，超七成關(guān)注“杯子設(shè)計(jì)與品牌聯(lián)名”。

品牌梯隊(duì)分化：從“大單品”到“品牌宇宙”

隨著賽道成熟與競(jìng)爭(zhēng)加劇，茶飲品牌出現(xiàn)明顯的梯度分化與多元化演化路徑。

頭部品牌：構(gòu)建超級(jí)品牌力與復(fù)合品類邊界

以喜茶、奈雪、茶百道等為代表的頭部品牌，開(kāi)始從“茶飲品牌”向“茶飲生活方式品牌”過(guò)渡：

• 構(gòu)建“品牌宇宙”：推出輕食、咖啡、零售快消、聯(lián)名周邊；
• 強(qiáng)化空間體驗(yàn)：喜茶提出“茶飲文化空間”概念，進(jìn)駐高端商辦與文化綜合體；
• 推進(jìn)高效門店模型：奈雪自2020年推出PRO店型，通過(guò)取消現(xiàn)制烘焙、優(yōu)化SKU（如聚焦茶飲和零售產(chǎn)品）實(shí)現(xiàn)人效提升。

中腰部品牌：深耕地域與細(xì)分人群

如書亦燒仙草、滬上阿姨、古茗等，聚焦地域強(qiáng)滲透與口味文化本地化：

• 門店下沉與供應(yīng)鏈本地化策略同步展開(kāi)；
• 加強(qiáng)社群運(yùn)營(yíng)與周邊商圈粘性，構(gòu)建“商圈定制產(chǎn)品”；
• 與區(qū)域性購(gòu)物中心合作打造“區(qū)域客群專屬店”。

創(chuàng)新品牌：場(chǎng)景融合與“第三空間”延展

新晉品牌如茉酸奶、霸王茶姬，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品創(chuàng)新的同時(shí)，嘗試與書店、展覽、運(yùn)動(dòng)零售等跨界合作，進(jìn)入“社交+內(nèi)容+零售”復(fù)合業(yè)態(tài)：

• 茉酸奶與現(xiàn)象級(jí)動(dòng)漫《鬼滅之刃》聯(lián)名，推出限量套餐、定制周邊及主題門店，通過(guò)“二次元+茶飲”吸引年輕消費(fèi)者，通過(guò)跨界聯(lián)名有效提升了品牌市場(chǎng)影響力；
• 2024年10月，霸王茶姬與上海時(shí)裝周合作，聯(lián)合設(shè)計(jì)師陳安琪推出“茶韻東方”主題秀，將茶飲元素融入服裝設(shè)計(jì)，并同步上線限定茶器周邊，實(shí)現(xiàn)“看秀即種草”的消費(fèi)轉(zhuǎn)化；
• 霸王茶姬在東南亞市場(chǎng)試點(diǎn)“茶飲+書店”復(fù)合業(yè)態(tài)，門店內(nèi)設(shè)置茶文化書籍專區(qū)，提供茶飲與閱讀結(jié)合的沉浸式體驗(yàn)。

茶飲品牌選址邏輯進(jìn)化

茶飲品牌的進(jìn)化，已從“飲品產(chǎn)品”演進(jìn)為“生活方式場(chǎng)景符號(hào)”，其已經(jīng)不僅僅是一個(gè)“品類業(yè)態(tài)”，而是逐步進(jìn)化為一個(gè)品牌生態(tài)。這也對(duì)購(gòu)物中心的品牌引入策略提出了更高要求——不再只是引入一個(gè)“茶飲品牌”，而是在引入一個(gè)“流量場(chǎng)景”“用戶關(guān)系節(jié)點(diǎn)”“品牌空間敘事”。購(gòu)物中心也需從原有“以租金為導(dǎo)向”的招商邏輯，逐步過(guò)渡為“以場(chǎng)景共創(chuàng)與品牌協(xié)同”為核心的新型引入邏輯。而茶飲品牌的選址邏輯，也已從“人流最大”變?yōu)椤捌ヅ涠茸罡摺薄?/p>

茶飲品牌選址邏輯示意

坪效之下的真相—— 一杯茶飲還能養(yǎng)活多少商場(chǎng)？

茶飲業(yè)態(tài)的“坪效神話”是否仍然成立？

長(zhǎng)期以來(lái)，茶飲被視為購(gòu)物中心中的“坪效王者”，憑借小面積、高頻次、快決策的消費(fèi)特性，被廣泛引入作為提升空間動(dòng)線活力的重要工具。然而，進(jìn)入2023年后，業(yè)內(nèi)開(kāi)始出現(xiàn)對(duì)茶飲“坪效幻覺(jué)”的反思。根據(jù)RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)，2020至2021年間，購(gòu)物中心內(nèi)的茶飲品牌主流坪效維持在每月每平方米3-4萬(wàn)元，部分爆款門店甚至可達(dá)6萬(wàn)元；但到了2023年，新茶飲門店的日均有效服務(wù)時(shí)長(zhǎng)已不足8小時(shí)，整體坪效同比下降了約22%，一些加盟商的投資回收周期也從原本的1.5年延長(zhǎng)至3年乃至更長(zhǎng)。

茶飲品牌月度坪效變化趨勢(shì)

這一變化背后，是行業(yè)日益加劇的內(nèi)卷與不斷攀升的成本壓力共同作用所致：原材料（尤其是茶葉和乳制品）價(jià)格持續(xù)上漲，人力與租金成本同步上升；同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，導(dǎo)致門店之間相互稀釋客流；諸多品牌嘗試拓展咖啡、零售、甜品等多品類業(yè)務(wù)，反而拉低了主業(yè)的核心運(yùn)營(yíng)效率；此外，隨著多數(shù)茶飲品牌從直營(yíng)轉(zhuǎn)向加盟擴(kuò)張，不同區(qū)域的運(yùn)營(yíng)管理能力參差不齊，進(jìn)一步加大了品牌整體的運(yùn)營(yíng)難度和不確定性。

茶飲品牌的“首層溢價(jià)”還能持續(xù)多久？

過(guò)去，茶飲品牌為搶占流量，往往優(yōu)先選擇首層、近入口的黃金位置。購(gòu)物中心也樂(lè)于將茶飲作為“聚客先鋒”放置在動(dòng)線關(guān)鍵點(diǎn)。但在近兩年，首層茶飲門店的投資回報(bào)率明顯下降。因此，當(dāng)前茶飲品牌擴(kuò)張策略中，選址邏輯正逐步從以往的“首層通道控”轉(zhuǎn)向“性價(jià)比優(yōu)先”。過(guò)去一味追求黃金地段首層的趨勢(shì)正在減弱，越來(lái)越多品牌開(kāi)始根據(jù)客流聯(lián)動(dòng)與租金成本綜合評(píng)估門店位置。

例如，茶百道、古茗等品牌已在部分城市將門店布局于B1層或M層，通過(guò)與超市、影院等業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)實(shí)現(xiàn)導(dǎo)流，提升整體運(yùn)營(yíng)效率。而奈雪和喜茶雖在核心商圈保留首層旗艦店以維持品牌形象，但也同步推進(jìn)社區(qū)型Mini Pro店型，將選址范圍延伸至寫字樓、醫(yī)院及商辦園區(qū)等高頻消費(fèi)場(chǎng)景。對(duì)于新興品牌而言，首店仍傾向于選擇核心區(qū)首層以快速建立認(rèn)知，但從二店、三店開(kāi)始則更加注重房租控制與坪效模型的匹配，體現(xiàn)出品牌在擴(kuò)張過(guò)程中對(duì)成本與效益平衡的更高要求。

品牌選址變化動(dòng)因示意

茶飲品牌的“聯(lián)合效應(yīng)”還能放大多少價(jià)值？

茶飲是否還能有效帶動(dòng)整條商業(yè)動(dòng)線的活化？以2024年南京、武漢、西安、鄭州中二線城市的TOP10購(gòu)物中心為樣本，RET睿意德研究團(tuán)隊(duì)發(fā)現(xiàn)，引入2至3個(gè)不同茶飲品牌的項(xiàng)目，其周邊同層的平均顧客停留時(shí)間提升了約15%；若將茶飲門店設(shè)置在B1至M層，還可帶動(dòng)下沉區(qū)域動(dòng)線流量增長(zhǎng)18%。然而，當(dāng)同層出現(xiàn)多個(gè)同質(zhì)化品牌時(shí)，其對(duì)動(dòng)線的帶動(dòng)效應(yīng)明顯減弱，提升幅度僅在8%左右。這一現(xiàn)象表明，茶飲已不是萬(wàn)能的“動(dòng)線流量包”，其引流效果正日益依賴于品牌組合的差異性、節(jié)奏感以及消費(fèi)場(chǎng)景的整體營(yíng)造。

茶飲在購(gòu)物中心中的功能，正在經(jīng)歷從“快速鎖客、提升坪效”的工具性角色，向“客群互動(dòng)、動(dòng)線調(diào)節(jié)”的運(yùn)營(yíng)變量轉(zhuǎn)變。這一變化意味著，購(gòu)物中心對(duì)茶飲業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)策略，也應(yīng)從過(guò)去單純關(guān)注面積配比的邏輯，升級(jí)為更加注重“品牌協(xié)同”與“客群關(guān)系管理”的綜合運(yùn)營(yíng)思維。為此，我們建議從三個(gè)方向進(jìn)行優(yōu)化：

• 控制密度，避免內(nèi)卷：優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心應(yīng)將茶飲品牌數(shù)量控制在3–4個(gè)以內(nèi)，并確保口味定位、品牌調(diào)性與客群需求差異化；
• 適當(dāng)下沉，優(yōu)化回報(bào)：鼓勵(lì)茶飲品牌向次主力層、B1層延展，通過(guò)影院、零售動(dòng)線協(xié)同形成聚合效應(yīng)；
• 場(chǎng)景共創(chuàng)，深化互動(dòng)：打造“茶飲+市集”“茶飲+展覽”“茶飲+運(yùn)動(dòng)”等復(fù)合空間，將茶飲引入更深層的用戶體驗(yàn)體系。

結(jié)語(yǔ)

茶飲這一原本屬于街頭煙火的飲品，如今已升華為一面映照時(shí)代精神的鏡子。它不僅是味覺(jué)的滿足，更是欲望的象征、社交的媒介、空間的節(jié)點(diǎn)，甚至是一種時(shí)代的集體意識(shí)投射。從“流量幻象”走向“價(jià)值覺(jué)醒”，茶飲業(yè)態(tài)的十年沉浮，恰如一場(chǎng)現(xiàn)代商業(yè)文明的辯證運(yùn)動(dòng)——在資本的推動(dòng)下狂飆突進(jìn)，在理性的審視中回歸本質(zhì)。

站在這個(gè)拐點(diǎn)之上，我們或許可以說(shuō)：真正決定一杯茶飲價(jià)值的，從來(lái)不是它的糖分與熱量，而是它能否承載這個(gè)時(shí)代的情感結(jié)構(gòu)、文化渴望與精神訴求。未來(lái)則屬于那些不僅懂得調(diào)配風(fēng)味、更善于釀造意義的品牌——它們將用一杯茶飲，煮出屬于這個(gè)時(shí)代的哲學(xué)。