代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

首分租賃觀察

【肖文曉】--克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師

讓每一代人自嘲的“?！?/strong>

又到畢業(yè)季！不知道今天的畢業(yè)生都會(huì)想些什么呢？如果是已經(jīng)拿到稱心Offer的，或者早已躍躍欲試。如果暫時(shí)工作還沒著落的，也不免有些彷徨。

每一代人都有屬于自己的“?！薄Ｒ?yàn)檫^去三十年的高速發(fā)展，或者今天的人們對(duì)于經(jīng)濟(jì)的降速換擋很不適應(yīng)，而這幾年世界發(fā)生的秩序失控和信用崩壞，又讓未來充滿了不確定性。

然而，放在歷史的長(zhǎng)河上，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，今天我們所經(jīng)歷的也并沒有那么“特別”。今天年輕人在就業(yè)機(jī)會(huì)方面的困擾，如果跟我們的父輩在上世紀(jì)90年代經(jīng)歷的下崗潮相比，好像也沒有那么“難”。但是，我們的父輩還是走出來了，頂著“上有老，下有小”的擔(dān)子。

千舟已過萬重山。房?jī)r(jià)和租金理性回歸之后，當(dāng)人們不再熱衷于討論房地產(chǎn)，而熱衷于討論新技術(shù)和新經(jīng)濟(jì)，我們又迎來了新的發(fā)展階段。

日前，克而瑞長(zhǎng)租公布了2025上半年中國(guó)租賃行業(yè)的整體情況：

上半年，租賃市場(chǎng)得益于“市場(chǎng)+保障”雙軌制并行的體系理念下，取得了實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，行業(yè)也邁入了新的發(fā)展階段。

例如在政策端上，將租賃住房也納入“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)框架，并出臺(tái)專項(xiàng)細(xì)則，要求租賃項(xiàng)目符合綠色低碳、智能技術(shù)、健康宜居、全生命周期設(shè)計(jì)、無障礙適老五大技術(shù)方向，并與商品房項(xiàng)目同步參與第三方星級(jí)認(rèn)證（如杭州容積率獎(jiǎng)勵(lì)政策），推動(dòng)行業(yè)從“有房住”向“住好房”升級(jí)。

市場(chǎng)表現(xiàn)方面，據(jù)克而瑞長(zhǎng)租不完全統(tǒng)計(jì)， 2025年上半年全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市的集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)供應(yīng)延續(xù)高增長(zhǎng)。期間，共計(jì)約288個(gè)新項(xiàng)目入市，新增房源數(shù)量約為11.73萬套（間），相較2024年上半年同比增長(zhǎng)2.97%。其中保租房供應(yīng)104523套（間），占比約89%，同比上漲14.11%；市場(chǎng)化項(xiàng)目供應(yīng)12773套/間，占比11%，同比下滑42.75%。保租房市場(chǎng)份額由2024年上半年占比8成上漲至約9成份額，集中式公寓供應(yīng)持續(xù)以保租房為主的態(tài)勢(shì)，保租房成為推動(dòng)保障性租賃住房行業(yè)快速發(fā)展的關(guān)鍵力量。

其中因“畢業(yè)季“的到來，六月個(gè)人房源新增供應(yīng)規(guī)模上漲至57.74萬間，租金企穩(wěn)為主；核心八城集中式公寓累計(jì)規(guī)模約128萬間，租金環(huán)比上漲0.07%。

在項(xiàng)目新開上，6約22城共計(jì)21個(gè)典型集中式公寓項(xiàng)目新增供應(yīng)，籌建方式以新建為主，其中18個(gè)為保租房項(xiàng)目，房源數(shù)15664間，3個(gè)市場(chǎng)化項(xiàng)目，房源數(shù)約300套。

廣州的住房租賃市場(chǎng)又會(huì)是什么情況？

接下來我們一起來看克而瑞廣佛區(qū)域新鮮出爐的《2025年6月廣州住房租賃市場(chǎng)月度監(jiān)測(cè)報(bào)告》：

01

宏觀監(jiān)測(cè)

在政策端上，全國(guó)加大保障性住房供應(yīng)，持續(xù)推動(dòng)城市更新和危舊房改造，加大“好房子”建設(shè)供應(yīng)力度，同時(shí)逐步擴(kuò)大靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度試點(diǎn)范圍。

廣東支持各地政府、高校、住房租賃企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)等收購(gòu)存量商品房用作保障性住房、人才房等；廣州全面推進(jìn)利用專項(xiàng)借款購(gòu)買存量商品房作為安置房；深圳全市將推出4634套保租房，為新就業(yè)群體提供500套住房免費(fèi)住1個(gè)月。

6月，地方積極推進(jìn)保障性住房建設(shè)與管理創(chuàng)新。

陽(yáng)江鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地籌建保租房、深圳可將拆除重建類城市更新單元保障性住房配建部分調(diào)整為商品房、武漢新規(guī)允許工辦可改建為租賃住房

02

市場(chǎng)監(jiān)測(cè)

克而瑞監(jiān)測(cè)到，6月畢業(yè)季來臨，個(gè)人租賃成交量?jī)r(jià)齊升。

6月廣州各類型租賃住房新增/掛牌房源租金環(huán)比無明顯變化，供應(yīng)量較大的個(gè)人租賃房源租金同比小幅下跌。

分散式公寓新增房源大幅增加，同環(huán)比分別增加292%、95%，集中式及個(gè)人租賃房源數(shù)量環(huán)比變化較小。

個(gè)人租賃全市租金

6月個(gè)人租賃市場(chǎng)小幅回溫，成交坪效租金1.37元/天/㎡，環(huán)比上漲1.5%，但同比去年仍下跌7.2%；

海珠、番禺、南沙三區(qū)租金環(huán)比漲幅超2%；同比去年，中心六區(qū)跌幅較大，天河區(qū)跌幅達(dá)11.8%。

供求量?jī)r(jià)走勢(shì)

6月畢業(yè)季來臨，個(gè)人租賃市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，掛牌量達(dá)42727間；成交量16124間，環(huán)比上漲28.2%，成交坪效租金達(dá)1.37元/天/㎡，環(huán)比上漲1.5%；近兩月掛牌量創(chuàng)近一年新高，同環(huán)比均上漲，但由于掛牌量大，選擇豐富，議價(jià)能力較弱，成交價(jià)格同比去年同期下跌7.4%；

從各區(qū)域成交掛牌量比變化看，6月由于成交量增加，各區(qū)成交掛牌量比均環(huán)比上升，其中海珠、越秀、荔灣、花都等區(qū)域環(huán)比均上漲10個(gè)百分點(diǎn)以上。

個(gè)人租賃掛牌成交價(jià)

6月全市個(gè)人租賃成交租金小幅上升，使得成交掛牌價(jià)比上升至81%，環(huán)比上升2個(gè)百分點(diǎn)，同比去年仍下降5個(gè)百分點(diǎn)，承租方出價(jià)能力仍然較低；

從區(qū)域成交掛牌價(jià)比看，中心城區(qū)天河、海珠價(jià)格回升明顯，成交掛牌價(jià)比環(huán)比上升，越秀區(qū)基本持平；白云、增城兩區(qū)成交掛牌價(jià)比環(huán)比下降，但仍處于全市最高位，均超84%，預(yù)期與需求更相符。

個(gè)人租賃戶型及租金段分析

6月個(gè)人租賃各房型中，一二三房型供應(yīng)量均突破1萬套，二三房供應(yīng)占比達(dá)60%，一房供應(yīng)占比23.7%；一房坪效租金仍然表現(xiàn)最好，掛牌租金2.13元/天/㎡（上月2.15）小幅回調(diào)，成交坪效租金達(dá)1.76元/天/㎡，環(huán)比上升0.6%；二三房面積越大，掛牌及成交坪效租金越低；四房掛牌價(jià)高達(dá)1.86元/㎡/天，但實(shí)際成交價(jià)僅1.26元/㎡/天，僅高于三房產(chǎn)品。

從各租金段掛牌成交量來看，月租金2000-4000元/月的個(gè)人租房產(chǎn)品為市場(chǎng)主力，掛牌量占比46.2%（上月47.1%），成交量占比49.9%（上月48.6%）；從各價(jià)段成交掛牌量比環(huán)比變化看，各價(jià)段均環(huán)比上升，從活躍度看，本月4000元/月以下產(chǎn)品活躍度明顯上升，成交掛牌價(jià)比均超40%。

板塊供需排行

分散式公寓全市租金

6月分散式公寓全市掛牌坪效租金5.04元/天/㎡，環(huán)比持平，同比略漲

房源占比達(dá)32%的天河區(qū)，本月租金環(huán)比略降，但同比上漲5.4%，次主力海珠區(qū)同環(huán)比均呈下跌態(tài)勢(shì)。

分散式公寓量?jī)r(jià)走勢(shì)

6月全市分散式公寓新增供應(yīng)3246間，同比增加292%，新增供應(yīng)中3193套來自自如。

本月各區(qū)新增房源量環(huán)比均有所增加，天河、海珠、黃埔兩三區(qū)高租金區(qū)域新增供應(yīng)占比71%

6月廣州全市分散式公寓新增新增供應(yīng)房間數(shù)3246間，同環(huán)比分別增加292%、95%，新增房源中3193間來自于自如，新增房源掛牌均價(jià)環(huán)比持平；從區(qū)域分布看，本月各區(qū)新增房源均環(huán)比增加；新增房源仍主要來自天河、海珠區(qū)及黃埔，三區(qū)新增房源占比達(dá)71%。

集中公寓量?jī)r(jià)走勢(shì)

6月集中式公寓項(xiàng)目及房間數(shù)量環(huán)比均無變化，處以近一年最高位。

6月全市集中式公寓出租率為95.6%，環(huán)比下降0.6%，同比基本持平；6月全市坪效租金2.95元/㎡/天，環(huán)比持平，同比上漲5.4%；高端服務(wù)式公寓本月租金持續(xù)回落，環(huán)比下降1.5%至8.77元/天/㎡，白領(lǐng)公寓租金水平環(huán)比小幅上升。

集中式公寓區(qū)域表現(xiàn)

本月各區(qū)集中式公寓項(xiàng)目及房間數(shù)量均無變化，項(xiàng)目主要集中在黃埔、白云、天河、海珠四區(qū)，其中海珠、天河項(xiàng)目以小體量為主，項(xiàng)目多房間數(shù)量少。

從全市各區(qū)集中式公寓租金水平來看，越秀區(qū)、天河區(qū)租金位居第一梯隊(duì)，且本月平均租金上升至4.5元/天/㎡以上；集中式公寓分布集中的海珠、天河、白云、黃埔四區(qū)中，白云黃埔租金坪效不足2元，但兩區(qū)出租率均超95%，中低端租賃需求旺盛。本月越秀區(qū)出租率下跌至90%以下；中心海珠、天河兩區(qū)服務(wù)式公寓租金均超10元/㎡/天。

集中式公寓分類市場(chǎng)

本月全市集中式公寓各產(chǎn)品線數(shù)量無變化，白領(lǐng)公寓供應(yīng)量占比91.6%；坪效租金方面，白領(lǐng)公寓僅2.11元/天/㎡，為各類型公寓最低；環(huán)比上月，除服務(wù)式公寓有所下降外，其他類型公寓租金均環(huán)比小幅回升；

全市集中式公寓運(yùn)營(yíng)商屬性以房開系、創(chuàng)業(yè)系運(yùn)營(yíng)商為主，房開系占比49%、創(chuàng)業(yè)系占比28%，房源數(shù)量變化；本月房開系公寓租金環(huán)比小幅下降1.5%，其他系列均環(huán)比微升。

集中式公寓榜單排名

本月集中式公寓運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目及數(shù)量的品牌排名TOP10無變化，6月末泊寓運(yùn)營(yíng)房間數(shù)量超1.1萬套，市場(chǎng)份額達(dá)11%。

出租率排名

以上內(nèi)容來源克而瑞資管6月廣州租賃月報(bào)，若需報(bào)告完整版可添加客服微信（fangjia_dp）

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過與上下游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的互動(dòng)和滲透，最終形成一個(gè)完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。