文/鄧浩志

TOP10城市土地出讓金占全國一半以上

有數(shù)據(jù)顯示，上半年TOP10城市土地出讓金占全國一半以上。2025年上半年，全國重點300城共推出2.1億平方米建筑面積的宅地，同比下降19.4%；其中成交1.7億平方米，同比下降5.5%，但這些城市共計收金8600億元，同比上漲27.5%。

土地成交“量跌價漲”，根源在于市場分化加劇。在同日召開的數(shù)據(jù)分析會上，中指研究院稱：上半年，TOP10城市宅地出讓金占全國的比重達到53%，較2024年末大幅提高19個百分點；TOP20城市宅地出讓金占全國的比重達到68%，較2024年末提高17個百分點。

土地市場分化是樓市下行期的大趨勢。中指研究院歷史數(shù)據(jù)顯示，在2020年至2024年，TOP10城市宅地出讓金占全國的比重分別為28%、32%、35%、37%和34%；TOP20城市宅地出讓金占全國的比重分別為43%、49%、52%、53%和51%。這兩組數(shù)據(jù)均僅在2024年出現(xiàn)小幅下滑，但在2025年上半年快速提高。

評：

1. 三四線城市土地基本賣不動了。許多城市如果不是提前協(xié)商兜底拿地，或者采用點對點土地供應(yīng)，市場化成交的地塊近3年可能一塊都沒有。土地市場如此低迷，原因可能是三四線城市住房銷售下滑得比一二線城市更厲害，而且三四線城市新建住房庫存長期高企，部分城市去化周期超過100個月。三四線城市土地市場已“停擺”一段時間。
2. 一二線城市賣地金額也在減少，只不過下滑幅度遠小于三四線城市，因此在賣地減少的情況下，全國占比居然每年持續(xù)提升。至于今年上半年TOP10城市賣地面積減少，但土地出讓金增加，與各地進一步加大核心城區(qū)地塊供應(yīng)有關(guān)。我已在《全國多地展開新一輪“造地王”運動》一文中作過分析，這是改善需求占主導(dǎo)的結(jié)果，也是地方輿論策略的一部分。

近期超10家頭部物業(yè)公司主動撤場

6月25日，中海物業(yè)向鄂州雙創(chuàng)之星小區(qū)發(fā)出撤場公告信，表示公司將于2025年8月31日18:00正式退出項目，結(jié)束服務(wù)。導(dǎo)火索是自2023年3月1日迄今，小區(qū)入住率較低，累計欠繳物業(yè)費59.59萬元，項目長期虧損，公司無力繼續(xù)墊資運營。

據(jù)不完全梳理和統(tǒng)計，這段時間已有包括龍湖物業(yè)、金科服務(wù)、中海物業(yè)等在內(nèi)的超10家物業(yè)企業(yè)發(fā)布主動撤場公告，原因涉及開發(fā)商歷史遺留問題難以解決、物業(yè)費談不攏、收繳率低下，以及物業(yè)、業(yè)主、業(yè)委會矛盾激化等。

評：物管行業(yè)也出現(xiàn)分化，其中一個現(xiàn)象是：中高端小區(qū)業(yè)主不滿意低端物管公司粗陋的服務(wù)，要求更換；另一種是上文所說的高端物業(yè)管理公司看不上低端小區(qū)的盈利前景和業(yè)主的難纏。什么檔次的小區(qū)選擇對應(yīng)什么級別的物管公司，未來這種雙向選擇的情況會越來越多。而物業(yè)服務(wù)水平也將在社區(qū)價值中占有越來越重要的份額。未來，物業(yè)價格不再只看地段和產(chǎn)品，必須把物管因素一并納入。