于海波，對(duì)于招商蛇口，是一位新人；但在地產(chǎn)圈，卻是一位老將。

第一次見于海波，他還在金地北京，當(dāng)時(shí)他職務(wù)還不怎么高，經(jīng)常下項(xiàng)目講解樣板間，很有意思。

后來(lái)，他離開北京去了濟(jì)南，再后來(lái)接觸的就少了。于海波去萬(wàn)科后，也很少公開亮相。直至最近半年，他空降招商蛇口，然后又匆匆離去。

7月中旬，80后明星經(jīng)理人、招商蛇口北京公司副總經(jīng)理于海波悄然離職，此時(shí)距離他3月正式上任僅約5個(gè)月時(shí)間。

這位曾任職遠(yuǎn)洋、金茂、金地等企業(yè)，后擔(dān)任萬(wàn)科北京區(qū)域營(yíng)銷總的“營(yíng)銷老將”，快速地結(jié)束了自己在招商蛇口的職業(yè)生涯，成為今年央企房企高管中任期最短的紀(jì)錄之一。

于海波的身影消失在招商蛇口北京辦公室之際，這家央企巨頭正經(jīng)歷著成立以來(lái)最徹底的組織變革。

就在不到一個(gè)月前，招商蛇口剛剛宣布全面取消華東、華南、華西、華北和江南五大區(qū)域公司，由集團(tuán)總部直接管理全國(guó)50多個(gè)城市公司。

明顯經(jīng)理人匆匆離場(chǎng)

2025年2月13日，通州新盤招商云璟攬閱產(chǎn)品發(fā)布會(huì)上，于海波首次以招商蛇口北京公司副總經(jīng)理兼營(yíng)銷總監(jiān)的身份亮相。當(dāng)時(shí)，沒(méi)人想到這位新上任的營(yíng)銷掌舵人任期竟如此短暫。

于海波的名字在地產(chǎn)圈并不陌生。這位80后職業(yè)經(jīng)理人擁有北京大學(xué)本碩學(xué)歷背景，在華北市場(chǎng)深耕十余年，職業(yè)生涯軌跡遍布多家品牌房企。

他先后在金地集團(tuán)擔(dān)任濟(jì)南城市總，后升至萬(wàn)科北京區(qū)域營(yíng)銷總。去年底，他帶著“營(yíng)銷老將”的光環(huán)從萬(wàn)科空降至招商蛇口，被寄予厚望。

2025年2月，于海波正式出任招商蛇口北京公司副總經(jīng)理兼營(yíng)銷總監(jiān)，負(fù)責(zé)通州云璟攬閱、亦莊招商璽等關(guān)鍵項(xiàng)目的營(yíng)銷工作。但僅僅5個(gè)月后，他就悄然離開了這個(gè)職位。

對(duì)于閃電離職的具體原因，招商蛇口尚未公開說(shuō)明。從萬(wàn)科到招商蛇口的跨越，本應(yīng)是于海波職業(yè)生涯的又一高點(diǎn)。然而，他加入的時(shí)機(jī)恰逢招商蛇口進(jìn)行深度戰(zhàn)略調(diào)整和組織變革的關(guān)鍵期。

于海波閃電離職的背后，更大的權(quán)力更迭發(fā)生在更早時(shí)候。2025年初，呂傳來(lái)離開華東區(qū)域北上，出任招商蛇口北京公司總經(jīng)理。

這位1988年出生的年輕干將，是招商蛇口最早一批校招管培生。其職業(yè)路徑緊密追隨現(xiàn)任董事長(zhǎng)蔣鐵峰的足跡：從南京公司合肥事業(yè)部起步，調(diào)任上海公司，后擔(dān)任南通公司一把手。

呂傳來(lái)的調(diào)任帶著明確的使命：扭轉(zhuǎn)招商蛇口在北京市場(chǎng)的頹勢(shì)。2023年數(shù)據(jù)令人難堪：中海銷售額435億（北京銷冠），華潤(rùn)275億（第三），保利142億（第五），而招商蛇口僅74億元，排名第十九位。

任職后，呂傳來(lái)的動(dòng)作堪稱激進(jìn)。他徹底改變了招商蛇口在北京土地市場(chǎng)的保守姿態(tài)。2024年，該公司在北京土地拍賣會(huì)一無(wú)所獲。而2025年以來(lái)，招商蛇口在北京土地市場(chǎng)投入219億元拿下五幅地塊。

被賦予權(quán)利之后，這二人本應(yīng)大展宏圖，但隨著招商蛇口組織架構(gòu)變革的深入，一切都戛然而止。

蓄謀已久的變革

招商蛇口的組織架構(gòu)變革并非一日之功。這是一場(chǎng)持續(xù)一年半的漸進(jìn)式改革。從2024年初開始，招商蛇口就將原有的七大區(qū)域公司整合為五大區(qū)域。

2025年初，招商蛇口繼續(xù)在華東區(qū)域和江南區(qū)域內(nèi)部進(jìn)行整合，將杭州公司更名為浙江公司，寧波公司調(diào)整為事業(yè)部并入浙江公司。

在于海波離職前不久，2025年6月25日的一紙公告標(biāo)志著這場(chǎng)變革達(dá)到高潮：五大區(qū)域公司全數(shù)撤銷。

招商蛇口的管理架構(gòu)正式從“總部—區(qū)域—城市”三級(jí)管控精簡(jiǎn)為“總部—城市”兩級(jí)管控。

與此同時(shí)，招商蛇口總部層面也進(jìn)行了調(diào)整：新成立了資產(chǎn)管理部，并將風(fēng)險(xiǎn)管理部/法律合規(guī)部/審計(jì)稽核部分拆為兩個(gè)獨(dú)立部門。

實(shí)際上，在以前房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展期，由于企業(yè)項(xiàng)目多、區(qū)域分散，采用三級(jí)架構(gòu)能更好管理各地項(xiàng)目。但現(xiàn)在市場(chǎng)下行，利潤(rùn)變薄，企業(yè)管理效率就變得更加重要。

三級(jí)架構(gòu)的弊端在寒冬中被放大：層級(jí)多導(dǎo)致決策緩慢，區(qū)域公司和城市公司職能部門重復(fù)設(shè)置，企業(yè)成本居高不下。

當(dāng)行業(yè)毛利率從30%的黃金時(shí)代跌入10%的生存紅線，每一層管理組織都成為難以承受的成本負(fù)擔(dān)。

招商蛇口的七年區(qū)域架構(gòu)變遷成為行業(yè)周期輪動(dòng)的縮影：2018年，公司區(qū)域從五大裂變?yōu)榘舜螅?020年又縮減為七大；2024年合并為五大；直至2025年6月全部取消。

由此來(lái)看，組織架構(gòu)扁平化將成為大型房企趨勢(shì)，隨著市場(chǎng)轉(zhuǎn)向“低利潤(rùn)”后，房企面臨銷售規(guī)模縮水、毛利率下滑的壓力，二級(jí)架構(gòu)開始更多出現(xiàn)。

另外，人員精簡(jiǎn)也成為必然結(jié)果。招商蛇口2024年員工人數(shù)已從5.25萬(wàn)人降至4.95萬(wàn)人，減少近3000人。此次撤銷區(qū)域架構(gòu)，可能帶來(lái)新一波人員變動(dòng)。

業(yè)績(jī)壓力下的轉(zhuǎn)向

招商蛇口的組織革命背后是嚴(yán)峻的業(yè)績(jī)現(xiàn)實(shí)。今年一季度，招商蛇口營(yíng)業(yè)收入204.47億元，同比下降13.90%。

雖然其歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)34.02%至4.45億元，但這主要源于費(fèi)用管控和非經(jīng)常性損益，而非主營(yíng)業(yè)務(wù)造血能力的提升。

更令人擔(dān)憂的是毛利率表現(xiàn)。2025年一季度毛利率僅為11.76%，較去年同期下滑2.74個(gè)百分點(diǎn)。

而2024年全年數(shù)據(jù)更為嚴(yán)峻：歸母凈利潤(rùn)同比下滑36.09%至40.39億元，扣非凈利潤(rùn)更是大幅下滑57.27%至24.49億元。

銷售端的壓力同樣明顯。2025年前5個(gè)月，招商蛇口簽約銷售額同比下滑13.75%，這一下滑幅度跑輸10強(qiáng)房企9.5%的平均降幅。

在克而瑞2024年房企銷售排名中，招商蛇口雖以2193億元銷售額位居行業(yè)第五，但與保利、中海等頭部企業(yè)仍有千億級(jí)差距。

面對(duì)挑戰(zhàn)，招商蛇口董事長(zhǎng)蔣鐵峰提出“堡壘式”資產(chǎn)負(fù)債表和“棉襖式”現(xiàn)金流量表的戰(zhàn)略目標(biāo)。

招商蛇口的投資策略發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。公司戰(zhàn)略從“區(qū)域聚焦、城市深耕、綜合發(fā)展”調(diào)整為“全面聚焦、質(zhì)效并驅(qū)、輕重共贏”。

更為重要的是，投資高度集中于“核心10城”——2024年投向這些城市的金額占比高達(dá)90%，其中一線城市占比59%。

今年1-5月，招商蛇口新增的13宗地塊，全部位于北京、上海、杭州、成都、南京、長(zhǎng)沙等重點(diǎn)城市。

面臨當(dāng)前的形式，正如蔣鐵峰所言：“當(dāng)前支撐房地產(chǎn)高速發(fā)展的四大紅利已經(jīng)逐步消退，房企必須主動(dòng)做出戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型?！?/p>

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