目前房?jī)r(jià)還在下跌，那么未來(lái)房?jī)r(jià)到底部之前，還會(huì)跌多久？跌多深？

今天，我們通過(guò)數(shù)據(jù)，來(lái)比對(duì)一下中國(guó)、日本、美國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)。

我國(guó)房?jī)r(jià)跌四年了

我國(guó)的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)，沒(méi)有日本和美國(guó)那么成體系，數(shù)據(jù)質(zhì)量還有待提高。

官方的數(shù)據(jù)，主要看統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó) 70 個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)，當(dāng)前全國(guó) 70 城的二手房?jī)r(jià)格跌了 20% 左右，而新房跌幅比較小，新房和二手房加總之后，累計(jì)跌幅是 15%。

15%的累計(jì)跌幅，跟很多朋友的體感相差比較大，很多人的感受是跌了 40%左右。

看一下老楊監(jiān)測(cè)的全國(guó) 50 個(gè)城市以二手房為主、兼顧新房的價(jià)格走勢(shì)，當(dāng)前的房?jī)r(jià)指數(shù)相比 2021 年 8 月累計(jì)跌了 20%（這是價(jià)格指數(shù)）。

我認(rèn)為將20%的跌幅乘以2，也即40%的累計(jì)跌幅，可能比較接近事實(shí)真相。

當(dāng)前房?jī)r(jià)，已經(jīng)跌回到 2017 年一季度的水平。

未來(lái)價(jià)格底部，可能會(huì)跌到 2016 年第一季度，甚至是 2015 年下半年。

美國(guó)的房?jī)r(jià)喜劇

很多機(jī)構(gòu)，喜歡拿我國(guó)此次的房?jī)r(jià)下跌，跟美國(guó)次貸危機(jī)之后那波下跌相比較。

看圖可以知道，2006 年下半年到 2007年初，美國(guó)的房?jī)r(jià)見(jiàn)頂，之后開(kāi)始持續(xù)下跌，從而引爆了次貸危機(jī)和國(guó)際金融危機(jī)。

在美國(guó)大力救市之后，房?jī)r(jià)依然下跌，直到 2011 年底才最終見(jiàn)底。

那次美國(guó)全國(guó)的房?jī)r(jià)指數(shù)累計(jì)下跌了 26%，累計(jì)下跌六年。

但 2012 年以來(lái)，美國(guó)的房?jī)r(jià)持續(xù)震蕩式上漲，過(guò)去近十年，屢創(chuàng)新高。

美國(guó)的房?jī)r(jià)泡沫破滅之后，可以說(shuō)是遭遇重創(chuàng)，而且形成了全球性的危機(jī)。

但美國(guó)房?jī)r(jià)跌六年之后就重新上漲，走出了一波長(zhǎng)牛，主要原因：

第一，美國(guó)人口持續(xù)增長(zhǎng)，它是個(gè)移民國(guó)，而人口與樓市密切相關(guān)。

第二，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)活力比較強(qiáng)，尤其是科技創(chuàng)新能力，推動(dòng)了美國(guó)的股市、就業(yè)、經(jīng)濟(jì)等。

第三，美國(guó)借助美元霸主地位，沒(méi)有節(jié)制地進(jìn)行貨幣放水、濫發(fā)國(guó)債，既推高了股市，又助漲了樓市。這一點(diǎn)，其他國(guó)家真的學(xué)不來(lái)。

日本的房?jī)r(jià)悲劇

日本的房?jī)r(jià)泡沫破滅之后，結(jié)局非常慘烈。

下圖是從上世紀(jì) 50 年代開(kāi)始拉數(shù)據(jù)的，二戰(zhàn)結(jié)束之后，日本在美國(guó)的支持下，開(kāi)始了全面的戰(zhàn)后重建工作，房?jī)r(jià)隨之持續(xù)上漲。

1985 年是個(gè)分水嶺，之前日本的房?jī)r(jià)上漲，是隨著日本的經(jīng)濟(jì)增速和人口增長(zhǎng)，基本上沒(méi)有泡沫。

1985 年日本被迫簽署廣場(chǎng)協(xié)議，日元被迫大幅升值，很多熱錢(qián)涌進(jìn)樓市、股市，造成了泡沫經(jīng)濟(jì)。

樓市的泡沫在 1985 年之后漲幅非常大，可以說(shuō)是直線(xiàn)飆升，到 1991 年見(jiàn)頂。

之后泡沫破裂，持續(xù)下跌，跌到 2009-2010 年，房?jī)r(jià)才震蕩企穩(wěn)。

房?jī)r(jià)從低點(diǎn)相比高點(diǎn)，累計(jì)下跌 47%，連跌了 18 年；最終房?jī)r(jià)跌回到 1981 年，也就是房?jī)r(jià)頂峰的十年之前。

基本上從 2012-2013 年開(kāi)始，日本的房?jī)r(jià)慢慢開(kāi)始回升，尤其是安倍上臺(tái)之后，推出了安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)，量化寬松、超級(jí)放水，貨幣主動(dòng)貶值之后，日本的股市、樓市同步開(kāi)始上漲。

去年以來(lái)，日本的股市已經(jīng)回到了歷史最高點(diǎn)，日經(jīng) 225 指數(shù)重回四萬(wàn)點(diǎn)大關(guān)。

日本的房?jī)r(jià)也漲了，但漲幅不是很大，依然明顯低于歷史最高峰，只有東京市區(qū)的房子，尤其是核心區(qū)域價(jià)格回到了歷史高點(diǎn)，部分板塊還創(chuàng)了歷史新高。

我國(guó)情形或介于美日之間

跟美國(guó)對(duì)比之后，就發(fā)現(xiàn)日本的房?jī)r(jià)跌幅非常大，跌的時(shí)間也比較長(zhǎng)。

這里說(shuō)明一下，日本的房?jī)r(jià)跌了 47%，美國(guó)的跌了 26%，都是全國(guó)的價(jià)格指數(shù)，同樣存在著低估現(xiàn)象。從實(shí)際來(lái)看，日本的房?jī)r(jià)應(yīng)該跌了 70% 左右。

而日本的房?jī)r(jià)泡沫破滅之后比美國(guó)慘，主要是因?yàn)槿毡镜娜丝谠?2008 年見(jiàn)頂，而且老齡化比較嚴(yán)重，日本并不是移民國(guó)。

另外，日本的社會(huì)活力不足，泡沫破了之后，很多人就躺平了，尤其是年輕人。

還有，日本的科技創(chuàng)新能力不足，日本人比較追求極致、注重細(xì)節(jié)，但社會(huì)制度及民族習(xí)慣比較謹(jǐn)慎、內(nèi)向。

比如在日本企業(yè)內(nèi)部，論資排輩現(xiàn)象非常嚴(yán)重，年輕人不敢挑戰(zhàn)老前輩，也不敢有很多創(chuàng)新性的想法，這樣就導(dǎo)致日本的企業(yè)創(chuàng)新能力不足。

通過(guò)比對(duì)分析之后發(fā)現(xiàn)，中國(guó)的社會(huì)活力、人口變化、科技創(chuàng)新能力總體是介于日本和美國(guó)之間的狀態(tài)。

中國(guó)的房?jī)r(jià)從高點(diǎn)到目前跌了四年，跌幅其實(shí)比較大，也跌得比較急、比較快，比當(dāng)年的美國(guó)和日本都要急、都要快。

美國(guó)跌了六年見(jiàn)底，我估計(jì)咱們?nèi)珖?guó)的房?jī)r(jià)下跌肯定不會(huì)超過(guò)十年，應(yīng)該會(huì)在六年或七年左右。

關(guān)于未來(lái)樓市的預(yù)測(cè)很難，我們只能通過(guò)這樣的比對(duì)之后有個(gè)大致的展望。

僅供各位參考，歡迎指正。