二十載保利生涯，從武漢營(yíng)銷一線到執(zhí)掌百億物業(yè)帝國(guó)，如今成為央企地產(chǎn)巨頭最年輕副總，吳蘭玉的每一次轉(zhuǎn)身都踏準(zhǔn)了行業(yè)變革的鼓點(diǎn)。

近日，保利發(fā)展2025年第8次臨時(shí)董事會(huì)上，一項(xiàng)人事任命議案獲得全票通過：吳蘭玉正式被聘任為這家央企地產(chǎn)巨頭的副總經(jīng)理。

這位1979年出生的女性高管，從保利物業(yè)董事長(zhǎng)位置走向保利發(fā)展核心管理層，成為該公司四位副總經(jīng)理中最年輕的一位。她的升遷被視為保利發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵落子。

吳蘭玉的任命發(fā)生在保利發(fā)展業(yè)績(jī)面臨挑戰(zhàn)的時(shí)期。2025年上半年，該公司預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)27.35億元，同比大幅減少63.15%。

保利物業(yè)“一姐”20年征程

在保利體系內(nèi)，吳蘭玉的名字與堅(jiān)韌和轉(zhuǎn)型緊密相連。翻開她的履歷，一段跨越二十年的內(nèi)部成長(zhǎng)史清晰可見。

2005年，吳蘭玉自華中科技大學(xué)傳播學(xué)碩士畢業(yè)后加入保利發(fā)展。僅僅三個(gè)月后，這位年輕女性就被派往廣州科學(xué)城保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，擔(dān)任市場(chǎng)營(yíng)銷部門負(fù)責(zé)人。

武漢十年成為她職業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵階段。2008年至2018年間，吳蘭玉在保利（武漢）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司歷任助理總經(jīng)理及副總經(jīng)理，主管市場(chǎng)營(yíng)銷、客戶服務(wù)及物業(yè)管理相關(guān)工作。

2018年6月，吳蘭玉迎來職業(yè)生涯的轉(zhuǎn)折點(diǎn)——空降保利物業(yè)擔(dān)任總經(jīng)理。當(dāng)時(shí)的保利物業(yè)還是新三板上市公司，市場(chǎng)影響力有限。

她迅速推行人才引入計(jì)劃，重組業(yè)務(wù)架構(gòu)，將原本分散在各地方地產(chǎn)公司的物業(yè)業(yè)務(wù)統(tǒng)一納入保利物業(yè)旗下。

2019年，吳蘭玉主導(dǎo)了保利物業(yè)從新三板退市并成功登陸港交所的資本運(yùn)作。伴隨著港交所的敲鑼聲，她啟動(dòng)了名為“147”的戰(zhàn)略計(jì)劃：三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)百億元營(yíng)收、4億平方米管理面積以及7億元利潤(rùn)水平。

2021年，保利物業(yè)交出了亮眼成績(jī)單：實(shí)現(xiàn)107.83億元收入、歸屬股東凈利潤(rùn)8.46億元、期末在管面積4.65億平方米，“147”戰(zhàn)略目標(biāo)如期實(shí)現(xiàn)。

兩年后，吳蘭玉接替黃海出任保利物業(yè)董事長(zhǎng)，迎來她的“高光時(shí)刻”。

在吳蘭玉的領(lǐng)導(dǎo)下，保利物業(yè)在管面積從上市初期的2.6億平方米增長(zhǎng)至2024年末的8.03億平方米，位列行業(yè)前三。即便在房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的2022年至2024年，該公司凈利潤(rùn)仍保持增長(zhǎng)。

保利發(fā)展的困局與轉(zhuǎn)型

吳蘭玉的晉升發(fā)生在保利發(fā)展核心管理層調(diào)整之年。2025年3月，潘志華從副總經(jīng)理升任公司總經(jīng)理。此前他主要負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理。

保利發(fā)展對(duì)這兩位高管的提拔并非偶然。2024年年報(bào)中，這家央企地產(chǎn)巨頭首次系統(tǒng)闡述了“三大主業(yè)”戰(zhàn)略架構(gòu)。

“在行業(yè)新舊發(fā)展模式轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期，公司積極探索新發(fā)展模式，加快構(gòu)建‘一個(gè)新的保利發(fā)展、三大主業(yè)支撐’的業(yè)務(wù)格局。”保利發(fā)展在年報(bào)中如是說。

三大主業(yè)中，不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)仍是基本盤，但重心已轉(zhuǎn)向“做優(yōu)”；不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)要“做大”，重點(diǎn)發(fā)展租賃住房；不動(dòng)產(chǎn)綜合服務(wù)則要“做強(qiáng)”，核心是推動(dòng)“大物業(yè)”戰(zhàn)略落地。

保利發(fā)展高管層清醒認(rèn)識(shí)到，隨著投資開發(fā)量的萎縮，不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和服務(wù)的消費(fèi)需求將持續(xù)增長(zhǎng)。他們期望未來三大主業(yè)的業(yè)務(wù)規(guī)模和占比能從當(dāng)前較低的非均衡狀態(tài)，逐年提升到相對(duì)均衡的水平。

這一戰(zhàn)略轉(zhuǎn)身背后是嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。2025年7月，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約面積90.99萬平方米，同比減少37.23%；簽約金額180.14億元，同比減少28.85%。1-7月累計(jì)簽約金額1631.85億元，同比減少17.85%。

更令人憂心的是利潤(rùn)表現(xiàn)。2025年上半年，保利發(fā)展預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)27.35億元，同比大幅下降63.15%。

而保利物業(yè)卻在年初表示，希望全年收入及利潤(rùn)增長(zhǎng)均不低于5%。2024年，保利發(fā)展錄得約97.4億元的凈利潤(rùn)中，保利物業(yè)貢獻(xiàn)了15.3%。

物業(yè)行業(yè)也要革命

吳蘭玉的任命折射出中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值鏈條的重構(gòu)。當(dāng)開發(fā)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)放緩，物業(yè)服務(wù)成為房企尋求新增長(zhǎng)極的關(guān)鍵賽道。

保利發(fā)展管理層在年報(bào)中明確指出：“不動(dòng)產(chǎn)存量市場(chǎng)廣闊，經(jīng)營(yíng)和綜合服務(wù)領(lǐng)域具有巨大的挖掘潛力�！边@一判斷正在引導(dǎo)資源重新配置。

在保利發(fā)展的戰(zhàn)略藍(lán)圖中，保利物業(yè)被賦予了培育第二增長(zhǎng)曲線的重要使命。自2019年上市以來，該公司展現(xiàn)出韌性增長(zhǎng)的潛力，對(duì)平滑保利發(fā)展的利潤(rùn)下滑起到關(guān)鍵作用。

特別是在2022年至2024年行業(yè)深度調(diào)整期，保利物業(yè)的股東應(yīng)占凈利潤(rùn)保持了增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。其貢獻(xiàn)母公司利潤(rùn)比例從2022年不到10%提升至2024年的15.3%，這一比例有望繼續(xù)上升。

吳蘭玉的晉升可能預(yù)示著保利發(fā)展將進(jìn)一步加大對(duì)物業(yè)板塊的投入與整合。作為最懂物業(yè)的集團(tuán)高管，她極有可能主導(dǎo)“大物業(yè)”戰(zhàn)略的全面落地。

這一人事布局與整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型方向一致。隨著增量開發(fā)市場(chǎng)見頂，頭部房企紛紛轉(zhuǎn)向存量服務(wù)市場(chǎng)，物業(yè)、租賃、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)板塊在集團(tuán)內(nèi)部的戰(zhàn)略地位不斷提升。

保利發(fā)展在物業(yè)板塊的先發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯。截至2024年末，保利物業(yè)在管面積達(dá)8.03億平方米，位列行業(yè)前三。在吳蘭玉的領(lǐng)導(dǎo)下，這一平臺(tái)有望進(jìn)一步向綜合生活服務(wù)商轉(zhuǎn)型，為保利發(fā)展開辟更廣闊的增長(zhǎng)空間。

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