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國內第一個房價“止跌”的一線城市終于出現(xiàn)了：

它就是——香港。

經過近4年的漫漫熊市，香港樓市終于看見曙光。

根據香港最近半年的二手房價格走勢，我們很清楚的看到，從3月至今，香港樓市一直在底部震蕩，整整5個月時間，香港樓市都沒有再創(chuàng)新低，初步實現(xiàn)了房價“止跌”。

同樣是從2021年開始經歷熊市，從全國的一線城市來看，香港樓市率先止跌。

背后究竟發(fā)生了什么？讓我們來一探究竟！

01、

800億家族財富蒸發(fā)，

“香港鋪王”家族遺產被申請破產

近期香港地產圈驚雷不斷，先是鄭裕彤家族的新世界發(fā)展在暴雷邊緣走了一遭。

沒想到當下香港地產家族中，還有比這更慘的！

上個月，有香港“鋪王”之稱的鄧成波家族資產，疑因拖欠物業(yè)按揭貸款，被債主一紙訴狀告到香港高等法院，申請鄧成波家族的遺產破產。

自從鄧成波2021年去世，“鄧成波家族”就開始走了下坡路。

四年來，家族持有的物業(yè)次次上新聞都是因為低價賣鋪，從打五折，打六折，到打到“骨折”。

3億買入的房子，家族接班人6000多萬就賣掉。

惹得香港媒體都出來辣評了：兒子鄧耀昇“小鋪王”應該改名叫“敗家仔”，800億家族財富已經被他掏空了。

時代的一粒塵埃落在每個人頭上都是一座大山。香港樓市與四年前的峰值相比，房地產價格下跌了28.6%。

也不要把香港一些地產富豪看的多么了不起和神秘兮兮，明眼人都知道，當年鄧成波家族發(fā)家也是吃到了香港樓市黃金時代的紅利，上了福布斯富豪榜，成為大名鼎鼎的“香港鋪王”，不否認鄧成波的眼光和能力，但更主要的還是時代的一個機遇，造就了鄧成波家族的榮光。

后來，鄧成波家族樓市高位瘋狂拿地，本以為香港樓市永遠漲漲漲，能再次吃到一波時代的紅利，但此一時彼一時。

時代的回旋鏢終于反噬到了鄧成波家族，因果循環(huán)，四年的大熊市，破產的命運似乎冥冥中早就注定。

“香港鋪王”家族這四年來的命運就是這些年香港樓市凄慘行情的一個縮影。

02、

香港樓市“止跌企穩(wěn)”

背后的原因究竟是什么？

今年3月以來，香港樓市終于看到了一絲曙光。背后的原因主要是六個方面：

一是超“跌”了，就會“止跌”。

盡管香港是國際化的一線大都市，香港這一輪房價的下跌時間很長將近四年，幅度也比較大。

整體跌幅在-24.6%，比全國-29.1%好不了多少。

相對而言，北京最近6年的跌幅是-15.8%，上海是-3.2%，廣州是-23.8%，深圳是-11.1%

在所有一線城市中，香港跌幅最深，處在墊底的位置。

甚至就連作為新一線的成都，跌幅都只有-14.4%，吊打香港。

所以，就和股市一樣，超“跌”久了自然隨時可能會“止跌企穩(wěn)”，不是今年就是明年，配合內外部大環(huán)境和其他條件，時機一到，行情自然“止跌”，只是遲早的問題。

二是內地新客戶源頭活水滾滾而來。

2024年10月，香港特區(qū)行政長官李家超發(fā)布施政報告，香港搶人才加碼，“高才通”新增9所內地大學，向共計22所大學畢業(yè)生開放“落戶”。

而根據香港公布的一組數(shù)據，截至2024年7月，香港共收到38萬宗申請，約有16萬名人才攜家人抵港。

2025年第一季度，批準約2.7萬份各類簽證申請，比2024年同比增長約20%。

持續(xù)的人口流入大大刺激了香港樓市的需求！

以今年一季度數(shù)據為例，每10名申請人中就有一人計劃在香港置業(yè)，這將轉化為至少2700套潛在需求。

大量內地人才的涌入，是支撐香港房租和房價的重要因素。

有權威機構統(tǒng)計，香港每出售4套住宅，其中就有1套是由內地買家購得，而新房成交中，有一半為內地買家。

三是入學香港人數(shù)暴漲，間接刺激樓市。

隨著國外留學政策的收緊，香港成為完美平替。

根據最新數(shù)據，2024-2025申請季，香港多所高校申請量暴漲200%+，部分院校收到了歷史最高數(shù)量的申請！其中：

• 香港大學：2025年報考人數(shù)高達42,916人，創(chuàng)近五年新高。

• 香港科技大學：2025年非本地本科申請人達2萬人。

• 香港理工大學：申請人數(shù)突破2.1萬人，再創(chuàng)新高。

四是美聯(lián)儲降息預期高漲，房貸利率降至低點等等都為香港樓市“止跌”營造了良好的環(huán)境。

截至目前，香港實際房貸按揭利率降至2%，為2008年后最低水平。

按揭政策同步寬松，首套房貸款成數(shù)上限提升至七成。

港元掛鉤美元，特朗普今年以來，已經多次威脅美聯(lián)儲主席趕緊降息放水。

隨著最新的非農數(shù)據公布，美國7月非農新增就業(yè)人數(shù)驟降至7.3萬人，創(chuàng)9個月來最低紀錄，大幅不及預期的10.4萬人。

這一回不需要川普極限施壓，美聯(lián)儲也坐不住了，9月美元降息的概率大大增加，美元強烈的降息預期讓香港融資成本進一步降低，市場更加看好香港樓市止跌企穩(wěn)。

五是“租售比”太有誘惑力，投資回報率已經超過房貸利率。

香港房價下跌，但租金卻相對堅挺，香港最新的租售比在3.5-4%之間，我們保守一點，總體上應該可以維持在3-4%水平。

與之對應的，則是香港的房貸利率，S叔我了解的情況最低可以做到2%。

因此不難發(fā)現(xiàn)，香港的房價租售比超過了房貸利率，可以實現(xiàn)以租養(yǎng)房還有豐厚的利潤。

1000萬的房子，年租金可以達到30-40萬，而香港首付比例為10-40%，我們以香港本地人首付10%計算，可以貸款900萬，按2%利率計算，每年需要支付18萬，租金遠遠覆蓋房貸利息且尚有結余。

今年5月香港私人住宅租金指數(shù)同比上漲2.74%，連續(xù)26個月上漲，租金回報率回升至3.5%，顯著高于按揭利率2%，投資購房的吸引力大增。

以海茵莊園這套為例，月供12102港幣，月租金14300港幣，租金每個月還完月供，還能盈利2198港幣。

同時，隨著今年三四季度，美聯(lián)儲進入降息周期，香港的房貸利率還會下行，屆時租金的回報率會比現(xiàn)在更高。

六是、香港股市大牛，財富外溢助力香港樓市“止跌”。

今年香港樓市還有一個重大利好就是：開年以來，股市持續(xù)大牛，財富效應爆棚，股市牛，樓市也稱為最大受益者，財富外溢效應凸顯。

2025年上半年，來自內地的南向資金累計凈流入港股市場超7100億港元，遠超往年同期。

受國際資本驅動，香港IPO（首次公開募股）市場募集資金達1071億港元，同比上漲約700%。上半年港股恒生指數(shù)以20%的漲幅領跑全球主要股指。

股市賺了錢，財富效應外溢，從3月至今，香港二手樓市房價指數(shù)再也沒有創(chuàng)新低，底部效應凸顯，初現(xiàn)“止跌企穩(wěn)”，股市功不可沒。

最后，S叔我要特別強調的是，目前香港樓市僅僅就是“止跌”，你說未來它繼續(xù)回暖上漲，漲幅多大多大的，我覺得可能性不大。

畢竟香港樓市供應量還這么大，未來還有不少新增土地的供應計劃，只能說現(xiàn)如今只是短暫止跌企穩(wěn)。

鄧成波家族地產興衰史告訴我們：香港樓市并不是一個很好的保值增值的投資標的，財富傳承規(guī)劃需要多元化，這也是香港老錢喜歡做家族信托和大額人壽保單的原因。

香港S叔，十年全球資產投資人，定居香港；加我微信，免費領取「投資干貨合集」；關注我，打開全球投資視野；

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