“河西南業(yè)主，請(qǐng)不要再賤賣(mài)自己的房子了，河西南房?jī)r(jià)調(diào)整到這個(gè)位置，已經(jīng)嚴(yán)重超跌了！”

就在最近，河西南業(yè)主們坐不住了，在公開(kāi)平臺(tái)發(fā)帖，呼吁業(yè)主不要賤賣(mài)房子，如果不著急用錢(qián)或者換房子，請(qǐng)珍惜好自己的資產(chǎn)。

一面是業(yè)主呼吁保衛(wèi)房?jī)r(jià)，一面是又有大廠(chǎng)落地：京東集團(tuán)選址河西南，將建設(shè)百億級(jí)區(qū)域總部和萬(wàn)人規(guī)模研發(fā)中心?！氨饍芍靥臁钡谋尘跋?，河西南房?jī)r(jià)“跌”到什么水平？大廠(chǎng)落地能否形成新一輪的刺激？不如客觀(guān)聊聊。

01

作為南京樓市的晴雨表，河西南的風(fēng)吹草動(dòng)都備受買(mǎi)房人關(guān)注。以時(shí)間為坐標(biāo)，河西南樓市進(jìn)化如下：

1.0時(shí)期，早期的“星八客”，以海峽城、魯能公館、升龍?zhí)靺R、五礦崇文金城等為代表，瞄準(zhǔn)剛需和首改需求，最久的已交付超10年；

2.0時(shí)期，正榮濱江紫闕、綠地海珀星暉、華僑城天鵝堡等陸續(xù)入市，產(chǎn)品迭代改善。

3.0時(shí)期，河西金茂府、中國(guó)府、萬(wàn)科翡翠濱江、融創(chuàng)濱江ONE等陸續(xù)上市，在高端豪宅賽道發(fā)力；又有朗樾府、頤和鉑樾府等，改善更顯多樣化。

時(shí)間來(lái)到近年，中寧府、天琴華樟、偉星長(zhǎng)江之歌、中海江南玖序、源上丹若等進(jìn)階豪宅來(lái)接棒，在產(chǎn)品創(chuàng)新、公區(qū)打造、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等維度發(fā)力，邁入更高階的人居境界。

那么，河西南已交付、接受二手房市場(chǎng)檢驗(yàn)的小區(qū)們，最近表現(xiàn)如何？

我們將主流小區(qū)今年的成交情況做了梳理，分別選取今年的最高、最低成交單價(jià)展示。

數(shù)據(jù)截止日期：2025.8.26

以今年最高成交價(jià)為參考，我們將河西南二手房?jī)r(jià)大致分為以下梯隊(duì)：

6萬(wàn)/㎡以上，為萬(wàn)科翡翠濱江。

5萬(wàn)-6萬(wàn)/㎡，以中國(guó)府、河西金茂府璟園（二期）為代表。

4萬(wàn)-5萬(wàn)/㎡，樓盤(pán)眾多，有正榮濱江紫闕河西金茂府瓏園（一期）、融創(chuàng)濱江ONE、華僑城天鵝堡、綠地海珀星暉等。

3萬(wàn)-4萬(wàn)/㎡，以深業(yè)龍灣上府、魚(yú)嘴金茂悅、佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、五礦崇文金城、升龍?zhí)靺R、魯能公館等為主。

3萬(wàn)/㎡以下，為海峽城云瓏灣。

接下來(lái)，看看各梯隊(duì)詳情。

02

6萬(wàn)/㎡以上：

萬(wàn)科翡翠濱江

萬(wàn)科翡翠濱江，房?jī)r(jià)“堅(jiān)挺”。

今年4月，賣(mài)出一套建面約189.46㎡大平層，成交總價(jià)1200萬(wàn)，成交單價(jià)63337元/㎡，創(chuàng)下小區(qū)的最高成交單價(jià)，展現(xiàn)出逆勢(shì)增長(zhǎng)的魄力。

5萬(wàn)-6萬(wàn)/㎡

中國(guó)府、河西金茂府璟園（二期）

中國(guó)府所在地塊于2016年5月出讓?zhuān)瑧{借高達(dá)45213元/㎡的地價(jià)，成為南京地王，且至今未被超越。所以，很長(zhǎng)時(shí)間里中國(guó)府相當(dāng)于南京頂豪之“錨”。

從二手房市場(chǎng)來(lái)看，中國(guó)府的價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。對(duì)比周邊小區(qū)，中國(guó)府掛牌房源有限，鏈家網(wǎng)顯示目前小區(qū)有42套房源在售。疊加千萬(wàn)級(jí)總價(jià)，中國(guó)府的次新房成交量不算多。

今年4月，一套建面約189.4㎡的房源，以1095萬(wàn)總價(jià)、57814元/㎡單價(jià)成交，在區(qū)域內(nèi)仍處于高位。

作為南京首座金茂府，河西金茂府的品質(zhì)可圈可點(diǎn)。尤其是二期璟園，外立面、園林景觀(guān)、地庫(kù)、室內(nèi)細(xì)節(jié)等，二手房?jī)r(jià)也相對(duì)穩(wěn)定。

4萬(wàn)-5萬(wàn)/㎡

正榮濱江紫闕、金鼎灣和禧、河西金茂府瓏園（一期）、融創(chuàng)濱江ONE、建發(fā)珺和府、華僑城天鵝堡、綠地海珀星暉二期、頤和云臺(tái)源筑、正榮潤(rùn)峯、頤和鉑灣、佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)等。

這一梯隊(duì)的二手房成交價(jià)跨度較大，比如華僑城天鵝堡、正榮濱江紫闕、綠地海珀星暉等。

正榮濱江紫闕，是河西南“老牌”豪宅，價(jià)格長(zhǎng)期很抗打的。2025年以前，小區(qū)二手房成交價(jià)基本穩(wěn)定在5萬(wàn)/㎡以上，少量房源成交價(jià)也保持在4.5萬(wàn)/㎡+。

但今年，正榮濱江紫闕成交房源的價(jià)格基本跌破5萬(wàn)/㎡，最高成交單價(jià)為49180元/㎡。最低成交單價(jià)為37125元/㎡，是一套建面約154.07㎡的房源，成交總價(jià)572萬(wàn)，最終砍價(jià)46萬(wàn)成交。

此外，從今年成交房源的砍價(jià)金額來(lái)看，集中在22萬(wàn)-92萬(wàn)，意味著正榮濱江紫闕有著較大的議價(jià)空間。

華僑城天鵝堡，也頻登熱搜。

這個(gè)月初，一套建面約265.77㎡的高樓層房源成交，總價(jià)955萬(wàn)、單價(jià)35933元/㎡，為今年的最低成交單價(jià)。而去年，差不多的總價(jià)只能入手一套建面約208㎡的戶(hù)型。

綠地海珀星暉的成交價(jià)跨度也很大。

今年6月，二期一套建面約132.06㎡房源，以380萬(wàn)總價(jià)成交，單價(jià)僅28774元/㎡。而同樣是低樓層、建面132㎡左右的房源，在去年9月份還賣(mài)出過(guò)超4萬(wàn)/㎡、總價(jià)531萬(wàn)的價(jià)格。

3萬(wàn)-4萬(wàn)/㎡

深業(yè)龍灣上府、朗詩(shī)熙華府、招商雍和府、魚(yú)嘴金茂悅、魚(yú)嘴潤(rùn)府、金地中心風(fēng)華、佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)一期、五礦崇文金城、升龍?zhí)靺R、魯能公館、青奧村等。

這一梯隊(duì)的房源，以早期的“星八客”樓盤(pán)為主。同時(shí)，2022年、2023年交付的深業(yè)龍灣上府、魚(yú)嘴潤(rùn)府等，并未展現(xiàn)出較強(qiáng)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

“星八客”樓盤(pán)，多為剛需、首改戶(hù)型，總價(jià)控制在友好范圍內(nèi)，成交量與流速相對(duì)領(lǐng)先。但需要注意的是，這些小區(qū)的抗跌能力有限，成交價(jià)受市場(chǎng)影響幅度大。

比如佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)一期，2021年市場(chǎng)火熱的時(shí)候曾賣(mài)出68391元/㎡的歷史最高單價(jià)。但今年成交價(jià)普遍維持在3萬(wàn)-3.9萬(wàn)/㎡，其中最高單價(jià)為39111元/㎡、最低單價(jià)為32741元/㎡。

類(lèi)似的，還有五礦崇文金城、魯能公館等。招商雍和府、魚(yú)嘴金茂悅、五礦崇文金城A/C/E區(qū)，今年均出現(xiàn)“2”字頭的成交價(jià)。

3萬(wàn)/㎡以下

海峽城云瓏灣

2012年9月，海峽城首批房源上市，銷(xiāo)售周期一直持續(xù)到2017年，是河西南的資深拓荒盤(pán)，見(jiàn)證了河西南從搶客激戰(zhàn)到一房難求的反轉(zhuǎn)，也目睹河西南房?jī)r(jià)走勢(shì)的全過(guò)程。

河西南片區(qū)二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出顯著的分化格局，價(jià)格梯隊(duì)清晰可見(jiàn)：

高端改善項(xiàng)目，抗跌性突出：以萬(wàn)科翡翠濱江、中國(guó)府為代表的品質(zhì)樓盤(pán)，憑借核心地段優(yōu)勢(shì)與過(guò)硬產(chǎn)品力，始終保持價(jià)格韌性，成交價(jià)穩(wěn)定在較高區(qū)間。

房齡較長(zhǎng)小區(qū)，價(jià)格波動(dòng)明顯：如海峽城、“星八客”等早期項(xiàng)目，因產(chǎn)品設(shè)計(jì)逐漸落后、社區(qū)老化等因素，價(jià)格調(diào)整幅度較大，市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平淡。

價(jià)格敏感項(xiàng)目，房?jī)r(jià)波動(dòng)大：綠地海珀星暉、華僑城天鵝堡等價(jià)格跨度較大，主要因其誕生在市場(chǎng)高熱期，二手房?jī)r(jià)也經(jīng)歷過(guò)階段性高點(diǎn)。隨著市場(chǎng)回歸理性，這些項(xiàng)目的價(jià)格也隨行就市，主流成交價(jià)逐步回歸合理。

這也恰恰說(shuō)明，在市場(chǎng)調(diào)整期，真正具備地段價(jià)值與品質(zhì)保障的河西南優(yōu)質(zhì)二手房資產(chǎn)，依然展現(xiàn)出較強(qiáng)的抗跌能力。

03

河西南二手房市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)，其核心邏輯與整體樓市周期性下行密切相關(guān)，難有板塊能完全規(guī)避大環(huán)境的影響。

即便是公認(rèn)的“抗跌”小區(qū)典范，比如擁有公認(rèn)頂級(jí)雙學(xué)區(qū)的金鼎灣今朝天下，也出現(xiàn)明顯價(jià)格浮動(dòng)。

此前房?jī)r(jià)基本坐穩(wěn)10萬(wàn)/㎡，但今年5月，一套建面約191.58㎡的房源，卻以76730元/㎡的價(jià)格成交。

但河西南，也正迎來(lái)新的發(fā)展契機(jī)。

今年1月，河西中央科創(chuàng)區(qū)正式啟動(dòng)，由魚(yú)嘴和青奧組團(tuán)構(gòu)成，河西南煥新成為河西中央科創(chuàng)區(qū)，承接大量?jī)?yōu)質(zhì)城市資源。

根據(jù)官方計(jì)劃：目標(biāo)到2027年，河西中央科創(chuàng)區(qū)力爭(zhēng)帶動(dòng)全區(qū)數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)營(yíng)收超1000億元，新增各類(lèi)產(chǎn)業(yè)人才超10萬(wàn)人。

將河西中央科創(chuàng)區(qū)，建設(shè)成為全省最具競(jìng)爭(zhēng)力的“人工智能+”產(chǎn)業(yè)高地、最具影響力的產(chǎn)業(yè)科技創(chuàng)新承載中心、最具吸引力的“三生融合”城市客廳。

大廠(chǎng)園區(qū)，將成為河西中央科創(chuàng)區(qū)的核心驅(qū)動(dòng)。

近年來(lái)，河西南在產(chǎn)業(yè)兌現(xiàn)上按下快進(jìn)鍵，阿里巴巴江蘇總部、小米華東總部等陸續(xù)開(kāi)園，互聯(lián)網(wǎng)大廠(chǎng)重倉(cāng)南京的布局穩(wěn)步推進(jìn)。

小米南京科技園，躍升為超級(jí)研發(fā)中心，手機(jī)硬件工程實(shí)驗(yàn)室投入使用，研發(fā)人員突破5000人；南京阿里中心，吸引59家優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，包括三星南京研究所等世界500強(qiáng)企業(yè)、南京能利芯科技等高成長(zhǎng)潛力企業(yè)，以及米川人工智能等創(chuàng)新“幼苗”和端點(diǎn)星辰科技等阿里生態(tài)伙伴。

首創(chuàng)數(shù)科中心建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，總體量約33萬(wàn)方，確定引入58集團(tuán)華東區(qū)域總部，以其為龍頭引領(lǐng)，打造以互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)字金融產(chǎn)業(yè)為主的數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)聚集中心。

還有恒生電子、洋河股份、金峰水泥、新國(guó)都等總部加速兌現(xiàn)，持續(xù)夯實(shí)河西南的產(chǎn)業(yè)底盤(pán)。

昨天（8月25日），南京市與頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)京東集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，京東集團(tuán)選址建鄴區(qū)河西南，將建設(shè)百億級(jí)區(qū)域總部和萬(wàn)人規(guī)模研發(fā)中心。

早在去年，在南京2024全球產(chǎn)業(yè)科技創(chuàng)新與投資促進(jìn)大會(huì)期間，南京市人民政府與京東集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，并于今年形成南京市與京東集團(tuán)新一輪戰(zhàn)略合作事項(xiàng)16條。

其項(xiàng)目將打造為京東集團(tuán)區(qū)域中心，承擔(dān)集中辦公與研發(fā)職能；未來(lái)將匯聚京東在零售、科技、金融、健康、家政等多個(gè)業(yè)務(wù)板塊的研發(fā)力量，重點(diǎn)引入人工智能、機(jī)器人、無(wú)人駕駛等前沿領(lǐng)域的研發(fā)人才。

區(qū)域配套能級(jí)也在顯著提升。今年5月，河西南最大的商業(yè)體——金陵天地正式開(kāi)業(yè)，落地超280家品牌，其中超40個(gè)全城首進(jìn)、超70個(gè)區(qū)域首進(jìn)品牌，餐飲品牌首進(jìn)率更是超53%。

從“河西南”到“河西中央科創(chuàng)區(qū)”，不僅是名稱(chēng)的改變，更意味著資源配置能級(jí)的全面提升。

盡管短期內(nèi)二手房市場(chǎng)仍處于調(diào)整分化階段，價(jià)格難免波動(dòng)，但從中長(zhǎng)期來(lái)看，隨著產(chǎn)業(yè)人口集聚和配套日益完善，河西南房或?qū)⒃趦?yōu)質(zhì)資源的支撐下逐漸企穩(wěn)。