01

北上等核心城市價格惡化，房地產(chǎn)下行加速，會是最后一跌嗎

回穩(wěn)前的最后一跌？

最近的房地產(chǎn)，無論是從宏觀數(shù)據(jù)、微觀城市還是我們從業(yè)體感，都還在加速下跌。

宏觀層面，根據(jù)統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，7月房地產(chǎn)量價齊跌，而且以價換量也已經(jīng)行不通了。具體來看：

7月全國新房銷售額為5325億元，相比6月的10150億元，環(huán)比跌幅47.54%，幾近腰斬；城市角度，一線城市房價環(huán)比下降0.2%，二線城市房價環(huán)比下降0.4%，三線城市房價環(huán)比下降0.3%。

二手房更是在加速下跌。7月4個一線城市均出現(xiàn)1個點左右的環(huán)比跌幅：北京環(huán)比降了1.1%、上海環(huán)比降了0.9%、廣州環(huán)比降了1%、深圳環(huán)比降了0.9%，這相當(dāng)于一套500萬的房子，一個月資產(chǎn)縮水5萬元！

同比跌幅更夸張：北上廣深二手房價同比上一年分別下跌了2.9%、2.2%、6.0%和2.5%。

另外，7月重點13城二手房的成交量同比去年由正轉(zhuǎn)為了-5.1%，也就是說，在當(dāng)前二手房天量掛牌及掛牌均價卻下降之下，成交量不增反降——這意味著以價換量也已經(jīng)行不通了。

微觀城市層面，我們以上海為例，一個典型的現(xiàn)象是——最近上海大量的次新豪宅價格出現(xiàn)了新一輪下降，而且降幅接近30%。

比如，

大虹橋徐涇

黃浦濱江

另外，從上海市區(qū)幾大主流豪宅區(qū)、主流豪宅社區(qū)的掛牌率數(shù)據(jù)看，這些豪宅社區(qū)的綜合掛牌率高達(dá)5.41%，超過上海平均掛牌率2.5%的兩倍，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于3%的“安全邊界”。

分析上海二手豪宅的降價原因，我們認(rèn)為2方面。

一方面近兩年市中心豪宅新產(chǎn)品相繼入市，比如黃浦的翠湖六期、上海壹號院等，新豪宅熱銷背后存在部分改善居住條件的“豪宅置換”，即原業(yè)主將二手豪宅掛牌出售置換新豪宅，二手掛牌量增加致使價格下降。不過這部分業(yè)主大幅折價拋售的可能性較低，因為售價太低會導(dǎo)致置換鏈斷裂，例如，原本1000萬賣掉舊房子，再加500萬的杠桿可以順利完成1500萬新房的置換，但如果降價到700萬，那只能換1200萬的房子，但現(xiàn)在新房基本在1500萬-2000萬之間，大幅降價就無法實現(xiàn)置換。所以，那些僅有一套住房的業(yè)主大幅折價拋售的可能性較低。

但另一方面，如果是持有多套豪宅的高凈值群體資產(chǎn)調(diào)倉，那降價幅度可能就會更高。當(dāng)下，股市行情轉(zhuǎn)好，一些金融行業(yè)從業(yè)者聚集區(qū)、企業(yè)家聚居區(qū)，如浦東如聯(lián)洋等，可能會出現(xiàn)業(yè)主通過快速出售一套冗余豪宅兌現(xiàn)大額資金投入股市的需求，從而大幅拉低房價。對于這部分人群，即便房價短期下跌5%-15%，他們也寄望于能在股市回本。

回顧房地產(chǎn)這一輪周期的價格下跌，一開始是教育改革下的學(xué)區(qū)房下跌，然后是2023疫情全面放開后主要以老破小為主的價格普跌；到目前，則由部分二手改善、豪宅開啟了新一輪的下跌......

整體來看，目前樓市肯定還沒有止跌，甚至價格下跌還加快了，背后本質(zhì)其實是二手房價格不斷的螺旋式下跌。（更多內(nèi)容我們在之前的《晨光地產(chǎn)行研》中詳細(xì)討論過，沒看過的朋友可以聯(lián)系文末二維碼工作人員交流）

我們認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)下滑的趨勢將會繼續(xù)且無法自身維穩(wěn)，需要外部利好因素助力，比如從政策工具箱（雖然可用的已經(jīng)很少）里再進(jìn)行集中的安排。比如美聯(lián)儲降息之后金融政策是否給出一些彈性空間，比如一些大家期待的核心城市解除限購政策，總體上通過短期利好或可能會遏制住樓市的繼續(xù)下跌。

近期，中央也突然高調(diào)強(qiáng)調(diào)“止跌維穩(wěn)”，且態(tài)度急迫。這意味著近期房地產(chǎn)或有可能會迎來比較強(qiáng)勢的增量政策。

在我們看來，房地產(chǎn)周期進(jìn)行到當(dāng)前階段，只要資本市場繼續(xù)維穩(wěn)，就已經(jīng)來到了“黎明前的黑暗”，房地產(chǎn)就會是最后一跌！

02

港資房企也正式爆雷，地產(chǎn)出清將進(jìn)入最后階段？

穩(wěn)健的港資房企也撐不住了。

8月14日，港資房企路勁集團(tuán)發(fā)布公告，宣布暫停支付所有離岸銀行債務(wù)、票據(jù)及永續(xù)證券的所有到期應(yīng)付本金及利息，宣布公開“爆雷”。

公告顯示，路勁離岸債務(wù)總額約15.1億美元，到期未付利息約2262萬美元，另有8.905億美元永續(xù)證券及5646萬美元遞延分派。

宣布債務(wù)違約后，路勁隨即也宣布將啟動全面?zhèn)鶆?wù)重組。

具體來看，路勁爆雷主要涉及美元債及永續(xù)債，目前國內(nèi)債務(wù)未受影響，仍正常償還，國內(nèi)項目也多處于尾期。

從路勁自身情況看，自2021年起，銷售不斷下滑、融資金額也持續(xù)流出，公司曾不斷通過出售資產(chǎn)來償還債務(wù)，國內(nèi)投資也長時間維持低水平甚至逐漸萎縮，但卻因未能維穩(wěn)投資做出增量，最終面臨需出售更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，導(dǎo)致企業(yè)資金匱乏。

當(dāng)下，路勁在外界認(rèn)為其還有能力付息的時候，選擇提前違約、啟動債務(wù)重組，或是受其他房企債轉(zhuǎn)股、債務(wù)重組等信息刺激。畢竟現(xiàn)在下一步行情還看不清楚，保住現(xiàn)金流尤其重要，先暫停支付利息，再與債權(quán)人進(jìn)行新一輪談判，或可以為企業(yè)爭得更多空間。

整體而言，路勁的爆雷，其實具有特殊意義——這是首家真正意義上爆雷的港資企業(yè)。這也反映出當(dāng)前市場狀況，即企業(yè)端風(fēng)險尚未結(jié)束，甚至已波及到一向以穩(wěn)健著稱的港商。

除了路勁集團(tuán)，其它港資房企的日子也并不好過。

• 新世界發(fā)展：今年來首次延遲支付34億美元永續(xù)債利息；
  

• 太古地產(chǎn)：2010年以來首次中期虧損12.02億港元；
  

• 九龍倉置業(yè)：虧損擴(kuò)大至24.06億港元，這兩年蘇州項目也是清倉甩賣；

• 瑞安房地產(chǎn)：28.71億元非受限現(xiàn)金難覆蓋82.64億元年內(nèi)到期債務(wù)......

當(dāng)一向以財務(wù)紀(jì)律嚴(yán)苛、風(fēng)險抵御能力見長的港資力量都開始在債務(wù)泥潭中掙扎，足以說明當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的困境比預(yù)計中的情況還要嚴(yán)重。結(jié)合最近一線城市房價的持續(xù)下跌來看，房企復(fù)活或許還有一段路要走。

但從另一個角度來看，港資房企出現(xiàn)違約，或也是地產(chǎn)出清即將進(jìn)入最后的倒計時階段的一個信號，當(dāng)以穩(wěn)健著稱的港資力量都難以獨善其身，意味著行業(yè)內(nèi)過剩的產(chǎn)能、泡沫化的杠桿已觸及清算臨界點。在這場從“三高房企”出清到“穩(wěn)健經(jīng)營企業(yè)”完善的市場深度洗牌完成后，房地產(chǎn)或能真正筑底。

03

房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入新階段，政策最重要的目標(biāo)應(yīng)該是保房價！

房地產(chǎn)新時代。

房價螺旋下跌、二手房成交占比持續(xù)提升，這些現(xiàn)象都意味著，當(dāng)前的房地產(chǎn)，已經(jīng)從增量市場轉(zhuǎn)向存量市場。

前不久召開的中央城市工作會議也提出“我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段”，所以，房地產(chǎn)未來也必須從增量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向存量房地產(chǎn)。

進(jìn)入“存量階段”，房地產(chǎn)的發(fā)展重點是什么？政策目標(biāo)會有什么變化？以下內(nèi)容核心來自廈門大學(xué)趙燕菁教授，供大家參考。

增量房地產(chǎn)和存量房地產(chǎn)的商業(yè)模式完全不同，高層的政策目標(biāo)不僅不能照搬前一階段的經(jīng)驗，甚至也不能完全相反。增量階段房地產(chǎn)政策方向具體如下：

首先，減少增量。

減少增量就是降低新開工量，減少新增供地，調(diào)整供需關(guān)系。主管部門應(yīng)當(dāng)放棄增量階段的價格指標(biāo)，轉(zhuǎn)而將“去化周期”作為核心指標(biāo)——一個城市如果超過中央規(guī)定的“去化周期”，就應(yīng)自動停止供地并堅決執(zhí)行，再加上通過市場逆回購等措施，恢復(fù)到合理的“去化周期”。

其次，提升存量、扭轉(zhuǎn)房價預(yù)期。

提升存量，簡單講就是扭轉(zhuǎn)房價預(yù)期。因為市場交易價格，不僅影響買賣雙方，更主要的作用是給沒有進(jìn)入交易的存量不動產(chǎn)定價。只要房價恢復(fù)，就算沒有一平方米增量，市場主體（家庭、企業(yè)和地方政府）的資產(chǎn)負(fù)債表也會修復(fù)，社會總財富也會增加。

增量發(fā)展階段要限房價，因為增量發(fā)展階段大部分居民要買房，房地產(chǎn)政策的目標(biāo)，是要讓居民買得起房；存量發(fā)展階段要保房價，因為這個階段大部分居民已有房（或在供房），房地產(chǎn)政策的主要目標(biāo)是要讓居民買的房保值、增值。

因為只有房價預(yù)期上漲，城市的資產(chǎn)才有更好的流動性。

第三，流動性！流動性！流動性！

要把存量資產(chǎn)的流動性作為房地產(chǎn)最重要的指標(biāo)。所謂流動性就是存量不動產(chǎn)可以在市場上隨時套現(xiàn)的能力。這跟第一條提到的減少增量、調(diào)整供需關(guān)系直接相關(guān)！

補(bǔ)充一個來自東北證券經(jīng)濟(jì)學(xué)家付鵬的觀點：未來最大的風(fēng)險將不再是房價的漲跌，而是流動性。房產(chǎn)作為一種資產(chǎn)，其價值的核心在于能否變現(xiàn)。當(dāng)流動性枯竭，房產(chǎn)即便有高昂的賬面價格，也失去了其作為財富的意義。房地產(chǎn)作為投資品的黃金時代已經(jīng)過去，市場的核心邏輯將從“價格上漲”轉(zhuǎn)向“能否變現(xiàn)”。

第四，“市值管理”。

城市政府應(yīng)該通過財務(wù)優(yōu)化、資本運作、預(yù)期管理等工具管理城市的“市值”。也即通過城市運營，提升城市資產(chǎn)的整體價值。這部分可以參看我們之前的文章

如果說增量時代，GDP是衡量政績的重要指標(biāo)；存量時代的“市值”（也就是房價）就應(yīng)該是更重要的指標(biāo)。

那么增量時代房地產(chǎn)還有未來嗎？

雖然未來房地產(chǎn)新建會大幅減少，但保有量會非常巨大。根據(jù)《民用建筑設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB 50352-2019）住宅建筑屬于 “普通建筑和構(gòu)筑物”，設(shè)計使用年限為 50 年。實際平均壽命約 30-40 年。按照這個標(biāo)準(zhǔn)，到2030年，超過30年房齡的居住建筑會超過100億平方米，哪怕每年只改造10%就是10億平方米。我們在此前的《晨光地產(chǎn)行研》中也有過詳細(xì)測算，感興趣朋友可以聯(lián)系我們。

要知道， 2024 年全國房屋新開工面積只有不到 7.4 億平方米，即使最高的 2019 年，也不過是 16.7 億平方米。按照每年更新 10% ， 100 億平方米至少需要 10 年，而這段時間又會有更多的建筑到期。

這意味著當(dāng)房地產(chǎn)從增量轉(zhuǎn)向存量后，市場規(guī)模只會比增量階段規(guī)模更大！

但玩法肯定不一樣，因為增量房地產(chǎn)和存量房地產(chǎn)是兩種完全不同的“房地產(chǎn)”。前者作為開發(fā)商，主要是從政府“批發(fā)”土地，加工成住房后“零售”給居民；后者則主要是作為獨立產(chǎn)權(quán)人的“代理”——協(xié)調(diào)居民意愿、管理居民出資、代表居民辦理審批、設(shè)計、周轉(zhuǎn)、施工、驗收、融資、交付等。

這也要求主管部門從政策、管理和實施三個方面建立一套全新的制度，開發(fā)商要學(xué)會完全不同的運營模式，建造商要開發(fā)完全不同的建筑技術(shù)。

可以說，存量房地產(chǎn)無論在施工技術(shù)（裝配式建筑）、政策法規(guī)（審批規(guī)則）、金融服務(wù)（融資抵押）上還是增量房地產(chǎn)都不一樣。那些不能適應(yīng)存量時代的城市和開發(fā)商，都會在從增量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向存量房地產(chǎn)的過程中被淘汰。

04

上海，開啟房價“保衛(wèi)戰(zhàn)”

上海也急了。

今天中午，上海發(fā)布樓市新政，在正式放開外環(huán)外限購的同時，打響屬于上海的“房價保衛(wèi)戰(zhàn)”。

其實，上周我們在多篇文章里都有提及上海當(dāng)前的市場現(xiàn)狀。比如，我們聊了上海最近房價尤其二手豪宅房價的又一輪下跌

還聊了當(dāng)前房地產(chǎn)最需要的就是政策應(yīng)該是保房價

實際上，在今天的新政之前，上海的“保房價”行動已經(jīng)開始了。

8月14日，上海鏈家正式隱藏所有二手房成交價。2024年5月我們曾討論過這個問題，當(dāng)時，鏈家已在北京、武漢、合肥、南京、杭州等多個城市取消了二手房成交價的顯示功能。

按照當(dāng)時我們發(fā)起的投票結(jié)果，76%的網(wǎng)友都表示“信息必須公開透明”。那為什么鏈家還繼續(xù)在上海施行“隱藏成交價”的操作呢？

其實這件事背后的主導(dǎo)，用腳趾頭想都知道肯定不是中介自己，主要目的自然是“保房價”，即通過隱藏二手成交價，避免房東因中介施壓、或個別低價成交案例而恐慌性拋售，并減少這種恐慌情緒在市場上過度發(fā)酵和傳播，從而穩(wěn)住二手房價格，進(jìn)而穩(wěn)住新房價格。

保住二手房成交價，就是間接保新房！

而這本質(zhì)上其實是在爭奪市場定價權(quán)：不顯示二手房成交價，首先有利于新房銷售，因為看不到二手房成交價，對于買房者來說，購買二手房的決策成本會高于新房。其次，當(dāng)市場沒有了二手房成交價作為價格參考，新房指導(dǎo)價就會成為市場的一個價格錨點，房屋定價權(quán)就可以回到新房市場，這既更有利于市場調(diào)控，也有助于新房重奪市場定價權(quán)。

這只是上海的第一步。

今天，上海走出了“保衛(wèi)房價”的第二步——按照大家對政策起名的習(xí)慣，我們可以叫它“8·25”新政。

今天中午午餐之前，上海市六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，好讓大家一邊吃飯一邊討論要不要買房、該不該買房、別人會不會買房等下飯話題。

根據(jù)《通知》內(nèi)容，本次“8·25”新政話題點一是放松外環(huán)外的限購，即滬籍外環(huán)外買房不限套數(shù)，外環(huán)內(nèi)限購2套；非滬籍1年社保外環(huán)外不限套數(shù)，外環(huán)內(nèi)3年社保限購1套，且均不分新房和二手房。

話題點二是：商業(yè)性個人住房貸款利率不再區(qū)分首套和二套。

這2條政策的本質(zhì)都是釋放更多的購買力，包括剛需上車和改善再置業(yè)，目的是增加市場需求。

話題點三則在于公積金貸款政策，在普遍提高貸款額度之外，明晃晃的支持大家買新房——購買新房額度上浮15%、支持大家提取公積金付新房首付。

如果說隱藏二手房成交價是上海“保房價”的防御性動作—— 通過阻斷恐慌性拋售情緒傳導(dǎo)穩(wěn)住二手房市場，那么 “8?25”新政則是進(jìn)攻性舉措—— 直接通過放松限購、優(yōu)化信貸釋放需求，從需求端發(fā)力托舉市場。

從上海這一連串的動作能很明顯的看出來，上海也急了。

數(shù)據(jù)顯示，上海7月二手房價格上海環(huán)比下跌0.9%，同比跌幅則高達(dá)2.2%。微觀來看大量的次新豪宅價格出現(xiàn)了新一輪下降，老破小價格也不斷往下，部分房源降幅接近30%。

所以，上海必然要通過政策有力拉住市場，實現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

值得注意的是，就我們的實地考察來看，當(dāng)前上海外環(huán)外的新房市場其實表現(xiàn)還不錯，上海市場下陷主要集中在外中環(huán)附近的二手房。而新政卻直接作用于外環(huán)外，且鼓勵買新房，為什么？

這背后主要目的其實是“抬升預(yù)期”，即通過提升外環(huán)外的新房市場熱度，拉起大家對上海市場的整體信心，再通過新房市場的價格錨點，由外而內(nèi)穩(wěn)住整體市場，從而實現(xiàn)對整體地產(chǎn)的價格保衛(wèi)。

05

保利正式進(jìn)軍二手房市場，旗下高端中介品牌“保利高屋行”已經(jīng)落地4個城市

央企搶灘二手房賽道。

從聯(lián)手中介機(jī)構(gòu)幫客戶賣舊買新，到正式入局二手房市場，保利的“副業(yè)”又增加了一項。

8

月12日，保利發(fā)展旗下二手房代理平臺“保利高屋行”旗艦店正式在廣州珠江新城開業(yè)。據(jù)悉，保利高屋行是保利旗下房地產(chǎn)營銷服務(wù)公司保利和潤成立的子品牌，定位高端二手房交易，重點聚焦城市核心區(qū)域，將依托保利和潤的全產(chǎn)業(yè)鏈資源，致力于實現(xiàn)“像賣一手房一樣賣二手房”。

8月18日，“保利高屋行”在蘇州新區(qū)、姑蘇連開兩店。截止目前，“保利高屋行”已進(jìn)入廣東廣州、佛山、東莞，江蘇蘇州等四大城市，重點聚焦核心區(qū)域的高端住宅市場。

事實上，二手房市場這塊 “大蛋糕”，保利早已密切關(guān)注。早在2017年，保利就推出了“保利愛家”二手經(jīng)紀(jì)品牌，在北京、上海、長沙、武漢等20多個一二線城市都設(shè)有分公司。不過，彼時保利愛家的核心業(yè)務(wù)邏輯是服務(wù)客戶置換舊房、購入保利新房，本質(zhì)上仍是圍繞新房銷售展開，盈利核心也聚焦于新房業(yè)務(wù)。

但隨著新房市場的萎縮，一手房開發(fā)投資持續(xù)下降，未來每年供應(yīng)的新房自然會逐步減少，新房市場的“蛋糕”明顯越來越小。二手房市場則呈現(xiàn)出完全不同的態(tài)勢——近兩年來，二手房成交占比持續(xù)攀升，北京、上海的二手房成交占比甚至已突破80%，這意味著每賣出5套房子，就有4套是二手房。而且，隨著城市更新進(jìn)程的不斷推進(jìn)，這一比例大概率還將進(jìn)一步提高。

從這個角度看，二手房賽道無疑具備 “長坡厚雪” 的發(fā)展?jié)摿Α?/strong>

今年3月，中介頭子鏈家旗下的租賃品牌自如，也跨界切入二手房市場，推出二手房買賣業(yè)務(wù)“自如美家”，與貝殼同臺競爭。自如美家核心模式是“裝修代售”，即為業(yè)主提供“煥新、清水、心舍”3款好房裝修產(chǎn)品，通過對待售二手房進(jìn)行裝修改造，加速房源成交。

具體來看，煥新主要針對基礎(chǔ)還不錯的房屋，進(jìn)行為期 7 天的美化煥新后再出售；清水好房則是針對幾十年以上的老舊房屋做的整體改造；心舍好房是針對客單價比較高的房屋，走高品質(zhì)、智能化家居改造。

此外，自如美家還通過“客/業(yè)單邊代理+嚴(yán)選好房+買房傭金五折+全網(wǎng)聯(lián)賣”的機(jī)制，為二手房買賣雙方提供更高效的服務(wù)。

值得一提的是，已經(jīng)在租賃服務(wù)領(lǐng)域發(fā)展了14年的自如，已經(jīng)積累了與房子相關(guān)的海量租客和業(yè)主，手握雙邊資源；同時，依托鏈家體系，還構(gòu)建了從租賃、交易到家裝的全鏈條服務(wù)能力。據(jù)了解，自如美家從今年3月推出至今，已有超4萬套意向房源預(yù)約掛牌。

其實，早在前幾年行業(yè)巔峰期時，碧桂園（“有瓦”）、萬科（“樸鄰”）、龍湖（“塘鵝”）等等房企就曾布局過二手房交易領(lǐng)域，成立相關(guān)經(jīng)紀(jì)品牌，但后隨著行業(yè)調(diào)整、資本市場動蕩等因素，這些布局大多不了了之。

如今，隨著行業(yè)逐步進(jìn)入底部調(diào)整期，市場格局面臨重塑，頭部企業(yè)又開始重新審視并布局二手房賽道。保利此次推出 “保利高屋行”，或許只是行業(yè)新一輪布局的開端，不排除后續(xù)還會有更多企業(yè)加入，共同分食二手房市場的 “蛋糕”。

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