最近

“房東稅” 一詞在社交媒體上

熱度飆升?

引發(fā)了廣大網(wǎng)友的熱議

與此同時(shí)

一些房東和中介借著這股熱潮

試圖提高房租

對(duì)此，多地稅務(wù)部門(mén)迅速出面辟謠，明確表示并未新增 “房東稅” 這一稅種，呼吁公眾切勿被謠言誤導(dǎo)。那么，這個(gè)引發(fā)廣泛關(guān)注的 “房東稅” 究竟從何而來(lái)？

傳言源頭：

對(duì)《住房租賃條例》的誤讀

“房東稅”傳言的源頭，是將于9月15日起施行的《住房租賃條例》。該條例的第八條、第二十七條、第三十條以及第四十一條，對(duì)住房租賃合同備案做出了明確規(guī)范。

具體來(lái)說(shuō)，出租人有責(zé)任將住房租賃合同進(jìn)行備案，如果出租人未辦理備案，承租人可以自行辦理。若通過(guò)住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂合同，則由該機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)辦理備案。此外，縣級(jí)以上地方人民政府的房產(chǎn)管理部門(mén)，需要開(kāi)展合同備案、租賃住房信息管理、統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)等工作，并與稅務(wù)等多個(gè)部門(mén)建立信息共享機(jī)制。而且，住房租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)若未按規(guī)定辦理備案，將面臨責(zé)令改正、警告甚至罰款。

這些規(guī)定原本是為了規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，保障租客和房東的合法權(quán)益，但卻被部分人誤解為 “房東稅” 即將開(kāi)征。他們認(rèn)為，備案制度和信息共享機(jī)制，為嚴(yán)格征收 “房東稅” 提供了信息監(jiān)測(cè)基礎(chǔ)，甚至有傳言稱 “房東稅” 的稅率高達(dá) 20%-30%。

稅務(wù)部門(mén)辟謠：

不存在新增 “房東稅”

面對(duì)這一謠言，多地稅務(wù)部門(mén)迅速做出回應(yīng)。“成都稅務(wù)” 微信公眾號(hào)發(fā)文澄清，出租房屋的稅費(fèi)政策已實(shí)施數(shù)十年，并未因《住房租賃條例》的出臺(tái)而有所調(diào)整，更不存在新增的 “房東稅”。廣西電視臺(tái) “廣西財(cái)經(jīng)” 微信公眾號(hào)也刊文指出，“房東稅來(lái)了” 的說(shuō)法站不住腳，提醒大家不要被誤導(dǎo)。

房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)I(yè)律師、北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣在接受采訪時(shí)解釋道，“房東稅” 并非一個(gè)獨(dú)立的新稅種，而是指出租人因租金收入而產(chǎn)生的綜合稅費(fèi)，主要涵蓋個(gè)人所得稅、增值稅、附加稅費(fèi)等。在實(shí)際征管中，為了簡(jiǎn)化流程，多地采用 “綜合稅率”，將這些稅種合并征收，稅率通常在 2.5%-4% 之間。這些稅費(fèi)政策并非因《住房租賃條例》才出現(xiàn)，而是已經(jīng)實(shí)施了數(shù)十年的既定規(guī)則。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)也分析指出，此次《住房租賃條例》的出臺(tái)，并未涉及稅費(fèi)政策的調(diào)整，也沒(méi)有新增稅費(fèi)的考慮。在條例發(fā)布前后，有關(guān)稅費(fèi)政策保持不變，房東們無(wú)需為此擔(dān)憂。嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，合同備案的目的并非征稅，而是為了規(guī)范租賃交易，確保合同有案可查。租客擁有備案合同后，在辦理居住證和提取公積金用于租房等方面將更加便捷。

租房納稅現(xiàn)狀：

此前多處于 “灰色地帶”

事實(shí)上，在過(guò)去，租房納稅在很大程度上處于缺乏有效監(jiān)管的 “灰色地帶”。記者走訪房屋租賃市場(chǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，中介經(jīng)手房屋主要有托管和中介兩種模式。在托管模式下，大型中介機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)較為規(guī)范，會(huì)依法處理納稅問(wèn)題；但在中介模式，或者小中介、房東自行出租房屋時(shí)，納稅情況往往不為人知，依法納稅難以保證。

有多年租房經(jīng)驗(yàn)的小張表示，現(xiàn)實(shí)中房東很少主動(dòng)納稅，甚至拒絕為租客提供發(fā)票。若租客堅(jiān)持索要發(fā)票，房東通常會(huì)要求租客承擔(dān) “稅點(diǎn)錢(qián)” 才肯開(kāi)具。小張還展示了一段聊天記錄，房東寧愿以現(xiàn)金返點(diǎn)的方式補(bǔ)償租客，也不愿開(kāi)具正規(guī)發(fā)票，房東認(rèn)為這是合理避稅。

王玉臣律師指出，房東的這些 “避稅” 行為既不合理也不合法，實(shí)際上屬于違反稅法的逃稅行為。一方面，“讓租客承擔(dān)稅點(diǎn)” 屬于轉(zhuǎn)嫁納稅義務(wù)，根據(jù)規(guī)定，房東作為租金收入的獲得者才是納稅義務(wù)人，租客并無(wú)繳稅義務(wù)，房東此舉屬于 “不合理轉(zhuǎn)嫁成本”。另一方面，房東勸阻租客進(jìn)行個(gè)稅進(jìn)項(xiàng)抵扣，可能涉嫌逃稅。因?yàn)樽饪蜕暾?qǐng)個(gè)人所得稅專項(xiàng)附加扣除需要提供備案合同，房東禁止租客抵扣，很可能是害怕備案后租金收入被稅務(wù)部門(mén)掌握，從而逃避繳稅義務(wù)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，個(gè)人取得租金收入必須申報(bào)納稅，未申報(bào)即可能構(gòu)成 “逃稅”。

專家提醒：房東借故漲價(jià)

缺乏法律依據(jù)

在稅務(wù)部門(mén)辟謠后，“房東稅” 的討論逐漸平息，但房租價(jià)格卻依然難以降低。一些房東以《住房租賃條例》實(shí)施會(huì)增加出租成本為由，試圖提高房租，聲稱相關(guān)支出包括房屋重新裝修、家電重置、老小區(qū)翻新、拆除隔斷、增設(shè)消防設(shè)施等。

王玉臣律師明確指出，《住房租賃條例》對(duì)房屋出租標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，都是基于保障房屋建筑、消防等安全標(biāo)準(zhǔn)，房東本身就有義務(wù)保障住房安全。因此，房東以此為由漲價(jià)缺乏法律依據(jù)。如果租期已到，雙方無(wú)法協(xié)商一致，房東可以選擇不再續(xù)簽租房合同；若租期未到，房東單方面漲價(jià)，租客有權(quán)拒絕；若房東強(qiáng)制租客搬離，則構(gòu)成違約，租客可通過(guò)法律訴訟維護(hù)自身合法權(quán)益。

嚴(yán)躍進(jìn)也指出，按照當(dāng)前的租賃市場(chǎng)供需情況，如果出租方隨意提高租金，可能會(huì)導(dǎo)致租客流失，給自己造成不必要的損失。中指研究院 7 月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó) 50 個(gè)城市住宅平均租金為 34.93 元 / 平方米 / 月，環(huán)比下跌 0.07%。在換租原因中，與租金相關(guān)且占比較大的因素包括 “市場(chǎng)租金下跌，租更合適的房子”“收入預(yù)期降低，租更便宜的房子”“現(xiàn)居住房屋租金上漲” 。

綜上，所謂的 “房東稅” 是對(duì)政策的誤讀，租房市場(chǎng)的稅費(fèi)政策并未發(fā)生變化。租客和房東都應(yīng)了解相關(guān)政策，維護(hù)自身合法權(quán)益，同時(shí)，也期待住房租賃市場(chǎng)能夠在政策的規(guī)范下，更加健康、有序地發(fā)展。

來(lái)源: 中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、成都稅務(wù)等

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