二手房的漲跌情況，大家看過很多。

那么，新房到如今，又經(jīng)歷了怎樣的變化呢？哪些區(qū)“打骨折”，哪些區(qū)又穩(wěn)如泰山？

@深圳買房計劃 深扒了高峰期與近兩年都有項目入市、并且市場關(guān)注度較高的10大熱點片區(qū)，對比了部分新盤的實際開盤均價：

▲只計入開盤均價（折后），不同新盤之間存在位置與配置差異，僅供參考 | 數(shù)據(jù)來源：深圳房地產(chǎn)信息平臺等

我們發(fā)現(xiàn)：

1、幾乎全部片區(qū)都在跌價；

2、最大跌幅超過30%，包括上塘、赤灣、光明城、沙井等片區(qū)；

3、最穩(wěn)健的媽灣片區(qū)，整體跌幅僅4.8%，甚至寶中有新房逆市漲價！

總的來說，大部分現(xiàn)在出手的買房人，已經(jīng)省下了幾十上百萬，甚至是一筆首付款。

難怪有人感嘆：“感謝房價下跌，終于買到了夢中情房??！”

你還知道哪些區(qū)已經(jīng)“打骨折”了？

降幅超30%！

這些片區(qū)為啥栽這么狠？

先說降幅最大的片區(qū)。

首當其沖是上塘片區(qū)，跌幅37%，接近6折。

跌這么狠，是因為片區(qū)高峰期個別新盤的售價實在太高——2020年9月入市的龍光玖悅臺，均價超過9萬/㎡。

而今年7月入市的塘城壹號花園，折后均價約5.7萬/㎡。

對比起來，已經(jīng)跌沒了首付。

▲開盤9萬/㎡的龍光玖悅臺，目前二手房價約7.4萬/㎡ | 圖源：貝殼找房

哪怕剔除龍光玖悅臺這個價“格刺客”，片區(qū)整體跌幅也達到24%。

其實，上塘的居住氛圍非常好，近年配套也逐漸增加，但無奈近年來競品真的太多了。

包括北站、紅山、上塘等片區(qū)在內(nèi)，近年入市項目就約有14個/批次，更別說赤灣/新安等片區(qū)降價之后，也在搶上塘的客戶，競爭太過激烈，上塘的價格也只能一降再降。

整體跌幅最狠的是：

赤灣片區(qū)，跌超28%

這個片區(qū)從2021年開始，不斷入市新盤。

第一個項目半山臻境非常好命：高達10.14萬/㎡的均價，卻做到了開盤“日光”！

而后入市的前海宸灣、開云府等，也是以8-9萬/㎡的價格開盤，但都慘遭滑鐵盧，一度降到單價5字頭！堪稱腰斬！

▲網(wǎng)傳開云府曾有業(yè)主現(xiàn)場wq

這個片區(qū)有三大缺點：

1、新房扎堆供應(yīng)；

除了已經(jīng)入市的5大商品房之外，還有人才房深鐵熙府，以及即將入市的天健灣時代府。

2、配套近乎“三無”；

無集中商業(yè)、無名校加持，有的新盤距離地鐵較遠。

3、曾有厭惡設(shè)施；

過去聚集著垃圾焚化廠、玻璃加工廠及油脂廠等，部分老深圳人不喜歡。

▲半山臻境開盤均價超10萬/㎡，如今二手房價7.9萬/㎡ | 圖源：貝殼找房

接著是光明城片區(qū)，跌幅達到約32%。

價格大跌，大概也有2大原因：

一是，片區(qū)新盤扎堆供應(yīng)。

從2021年到如今，片區(qū)入市了龍光玖瑞府、特發(fā)觀月臺、中海觀園、潤暉府、潤曜府、中海時光境、觀玥名邸，共7個項目、近6000套房源。

▲片區(qū)新房扎堆入市

尤其是2023-2024年，潤暉府、潤曜府、中海時光境、觀玥名邸四盤混戰(zhàn)，位置上差別太小，只能卷價格——直接將均價拉到了約3.25萬/㎡。

比最初已經(jīng)跌沒了32%！

二是，片區(qū)配套遲遲沒起來。

本來沖著13號線買光明城站的人，從2022年等到2025年，愣是沒等到通車。

所幸這兩年落地深實驗分校，加上大幅降價，加速了片區(qū)新房去化，到今年已經(jīng)基本無房可賣。

不過，先入坑的業(yè)主就很難笑出來了。

有業(yè)主還沒交房就遇到開發(fā)商降價，有的迫不及待地掛盤脫手。

▲還沒交房就掛牌

此外，沙井片區(qū)也因為巨量舊改項目，如萬豐海岸城、鴻榮源珈譽府、拾悅城、卓越前海未來城等扎堆入市，價格從5.75萬/㎡，拉低至出現(xiàn)部分單價3.6萬/㎡的情況，最大跌幅達30%。

你覺得這些片區(qū)還會繼續(xù)跌價嗎？

幾乎沒跌？

這倆片區(qū)咋那么穩(wěn)！

再看相對穩(wěn)健的片區(qū)。

一是寶中：

明面上看，今年最貴的項目比5、6年前還漲了4%。

但如果剔除掉都市茗薈二期高達11.4萬/㎡，以及胤璇中心低至8.45萬/㎡兩個極端值，實質(zhì)也跌了12.8%。

但相對來說還是比較穩(wěn)健的。

這得益于新盤限價，寶中新盤高峰期也不能狂漲價，所以現(xiàn)在的回落幅度有限。加上片區(qū)確實配套健全、嶄新宜居，所以購房需求也一直比較高。

不過，片區(qū)最新一塊海景地塊樓面價不足6萬/㎡，也引發(fā)外界猜測：寶中是不是還得繼續(xù)降？

二是媽灣：

從2019年至今，均價都保持在10萬+/㎡。

同樣是前海，桂灣從當年的11.2萬/㎡，跌到9字頭，為啥媽灣就能穩(wěn)住呢？

答案是：用的“邪修”方法。

無論是招商領(lǐng)璽一期二期，還是后面的瑧璽家園、灣啟紫荊府，實際開發(fā)商都是——前海蛇口自貿(mào)。

所以整個片區(qū)，最近兩三年都是同一個開發(fā)商操盤、沒有“扯頭花”的競品，自然也不需要搞價格戰(zhàn)、“打骨折”。

甚至，如果剔除極端值，這個片區(qū)甚至只跌了4.8%。

你還知道哪些片區(qū)持續(xù)入市不同項目，卻價格穩(wěn)健的嗎？

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