剛剛，國貿(mào)5.06億拿下石圍塘地塊，樓面價21473元/平。

石圍塘地塊宗地面積9007平，建筑面積23552平，容積率3。

·體量小，總價低，配建少，算是荔灣經(jīng)典的小而美地塊。此前同類型地塊做剛改戶型的走貨速度不錯，而且目前板塊小戶型缺貨，有市場潛力；

·山村石圍塘板塊的首宗公開出讓地塊，隨著規(guī)劃確定以及地塊的順利出讓，片區(qū)舊改有路可依；

·學(xué)鐵商配齊，地塊基本面有兜底，距石圍塘站僅約200米+周邊規(guī)劃小學(xué)+一站萬象城白鵝潭商圈；

·還有江景作為加分項，沒有高層建筑做遮擋，只要7-8樓能看到無遮擋江景，和白鵝潭CBD看同一片江。

而且，高層還有機會能看到煙花景，假如做剛改小戶型，這里可能是總價門檻最低的白鵝潭煙花房了。

買家總價預(yù)算300-450萬，想配套完善+江景+離萬象城地塊近一點，這個項目值得一看。

具體聊聊大家最關(guān)注的幾個點。

首先，地塊通勤方便，處于廣州的11號線環(huán)內(nèi)，距離石圍塘站約200米，珠江新城、琶洲、客村、體育中心等產(chǎn)業(yè)板塊，最多只需要一次換乘。

還有在建的如意坊隧道，將來打通后，這里去荔灣老城、越秀和天河，會比白鵝潭那邊更高效。

其次，地塊處于白鵝潭沿江帶，區(qū)位不錯又有江景，距離萬象城1個站，太古里2個站，前者26年正式開業(yè)，后者年底就會有首開區(qū)先開業(yè)。

第三，項目的學(xué)校要等一等，在調(diào)整規(guī)劃方案上有提及地塊北側(cè)的030地塊，規(guī)劃了一所小學(xué)。

根據(jù)此前的石圍塘效果圖來看，地塊會做兩棟住宅樓，按梯次整體抬高。

現(xiàn)在的荔灣市場也挺適合此類地塊發(fā)揮。今年上半年，荔灣小戶型賣到斷貨，前7個月也賣了31.62萬平，去化周期11.4個月，是全市速度最快的區(qū)域之一。

板塊主力買家有部分是拆遷出來的國有證村民，雖然白鵝潭補償單價高5.6-6萬，但是房子不大，整體置換預(yù)算也不會太高。

除了拆遷客外，地塊距離荔灣區(qū)政府約400米，會有收入穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)公務(wù)員和事業(yè)單位群體選擇就近置業(yè)居住。

還有就是旁邊茶葉市場的客群，以及沿著11號線和1號線上班通勤的客戶，荔灣、越秀、天河、海珠上班通勤都很方便。

目前，有兩個參考競品，一個是旁邊的保利花語和岸，在清盤尾貨階段了，單價4.5萬+/平，小戶型86平已經(jīng)清盤了，113平低樓層510萬+。

另一邊的白鵝潭江景剛改盤保利珠江印象，均價也在4.5萬+/平，69-82-110平三-四房，特價310多萬起。

留給石圍塘地塊操作的空間還是有的，對比同板塊白鵝潭一線江景豪宅保利翡麗甲第，五星級酒店+萬象城+江景大平層+白鵝潭超級樞紐的頂級配置。

雖然客群和定位差很遠(yuǎn)，保利翡麗甲第是頂豪吹風(fēng)10-12萬/平，戶型135、165、176、246平，但也是能給整個板塊和石圍塘地塊提一提價格預(yù)期。

二手方面，很多想搏拆遷的買家殺入荔灣，把整個板塊二手都炒熱了。

這樣看，石圍塘地塊樓面價還是很友好的，以起拍價推算38000左右保本平衡，賣到44000-45000能到利潤線10%。

即便整體素質(zhì)不錯，這塊地大概率還是會偏向剛改方向，假設(shè)一般做80平戶型，起售價約為300-350萬。

要是更極致一點72平3房2衛(wèi)有機會做到最低260-270萬，和白鵝潭核心區(qū)完全錯位競爭，吸引總價預(yù)算不高，但又相信白鵝潭發(fā)展的客戶。

作為山村石圍塘拆出來的首宗地塊，對開發(fā)商的各種條件是挺友好的，可以做高周轉(zhuǎn)、流速快、有利潤空間。

背后也是政府在控制供應(yīng)量，引導(dǎo)樓市正向回暖。通過拆遷新購買力進入樓市，給開發(fā)商和二手業(yè)主信心，落地更多重量級配套，完成城市更新，吸引新廣選擇荔灣。