Part.

1

8月7日，綠城一口氣發(fā)布了四大新項(xiàng)目案名，未央的「綠汀芳菲」、高新的「長(zhǎng)安玉華」以及浐灞國(guó)際港的「潤(rùn)百合」和「桂冠東方」。

這四個(gè)項(xiàng)目，被綠城稱為「繁花四詠」。

值得一提的是，這四個(gè)項(xiàng)目均為綠城的「重資產(chǎn)項(xiàng)目」，也就是所謂的“親兒子”。與之區(qū)別的是綠城的輕資產(chǎn)「代建項(xiàng)目」，比如國(guó)際港務(wù)區(qū)的琉光嶼、拾光嶼以及雁塔區(qū)的春月風(fēng)華等等。

發(fā)布會(huì)上，綠城方面并沒有詳細(xì)介紹幾個(gè)項(xiàng)目，只釋放了案名和部分外立面、園林效果圖，對(duì)我來(lái)說還是比較遺憾的。

前幾日，和一位同行朋友閑聊，說到綠城下半年的四大項(xiàng)目，他問我：你猜這四個(gè)項(xiàng)目能不能重現(xiàn)當(dāng)年「全運(yùn)村」和「海棠三章」的熱銷，讓綠城銷售業(yè)績(jī)逆襲登頂？

朋友提出這個(gè)問題的原因，是綠城上半年在銷售業(yè)績(jī)榜單上的表現(xiàn)不那么亮眼。當(dāng)然，只是相對(duì)領(lǐng)先者而言，綠城的業(yè)績(jī)依然是第一梯隊(duì)。

在中指研究院發(fā)布的今年1-6月西安房企拿地金額榜上，綠城以約45.9億拿地金額和約45萬(wàn)㎡拿地面積成為“雙冠”。

不過在1-8月銷售業(yè)績(jī)榜單上，綠城的表現(xiàn)卻沒有在土地市場(chǎng)上“強(qiáng)勢(shì)”，約76.5億的銷售額排名第三，排在前兩位的是保利（約83.8億）和中國(guó)鐵建（約80.8億）。

Part.

2

這并不是“三連冠”的綠城第一次在半程業(yè)績(jī)上“落后”。

2023年，龍湖曾一路領(lǐng)先到11月，不過最終在年度銷售業(yè)績(jī)榜單上，綠城以約172.8億反超龍湖（約164.7億），驚險(xiǎn)蟬聯(lián)雙冠。

與之相對(duì)的，是2022年和2024年兩年的業(yè)績(jī)，綠城都是以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)奪冠，銷售額領(lǐng)先第二名25億以上。

1

2

不過有一點(diǎn)我們也不能忽視，綠城的業(yè)績(jī)是將輕資產(chǎn)和合作項(xiàng)目包含在內(nèi)的。在中指研究院發(fā)布的2024年西安房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益銷售業(yè)績(jī)排行榜上，綠城以約133.3億位列榜眼，排名第一的保利是約142.6億。

我們以前在文章中說過，2022年綠城奪冠，首要“功臣”就是全年貢獻(xiàn)約77.2億業(yè)績(jī)、位居當(dāng)年西安住宅銷冠的全運(yùn)村；同樣是全運(yùn)村，2023年又為綠城貢獻(xiàn)了約54.3億業(yè)績(jī)。

這一年，初出茅廬的“海棠三章”也表現(xiàn)亮眼，貢獻(xiàn)了約44.6億業(yè)績(jī)。到了2024年，“海棠三章”一躍成為綠城奪冠主力，全年貢獻(xiàn)約68.7億業(yè)績(jī)，成為綠城在西安的又一個(gè)年度銷冠項(xiàng)目。

Part.

3

3年時(shí)間，綠城在西安擁有兩個(gè)“百億大盤”，是很多開發(fā)商進(jìn)入西安市場(chǎng)十幾二十年都達(dá)不到的高點(diǎn)，是西安購(gòu)房者用真金白銀為綠城投下的“信任票”，也是2017年綠城簽約「西安全運(yùn)村」時(shí)，全城購(gòu)房者“喜迎王師”的延續(xù)。

不過這份信任并不是無(wú)條件的。

2025年，攜“海棠三章”熱銷以及「秋月苑」搖號(hào)的余溫，綠城先后推出了海棠四章「熙海棠」和五章「錦海棠」，前者主打剛需剛改，后者主打純改善，還做了西安唯一一個(gè)小區(qū)內(nèi)的全尺寸室內(nèi)籃球場(chǎng)。

不過稍顯遺憾的是，這兩個(gè)被綠城寄予厚望的項(xiàng)目，并沒有如自己的海棠“前輩”那樣業(yè)績(jī)口碑雙豐收。在中指研究院的1-8月西安業(yè)績(jī)榜TOP20中，只有錦海棠以約13.8億排名第12，熙海棠則榜上無(wú)名。

當(dāng)然，高新區(qū)項(xiàng)目業(yè)績(jī)NO.1依然是綠城，不過是性價(jià)比超強(qiáng)的秋月苑。而“性價(jià)比”一直不是綠城的“舒適區(qū)”，他們更擅長(zhǎng)的其實(shí)是“產(chǎn)品力”，從全運(yùn)村到海棠三章皆是如此。

平心而論，海棠四章和五章的產(chǎn)品力并不差，不過相對(duì)于海棠三章當(dāng)初的驚艷，四章和五章在產(chǎn)品力精進(jìn)上略有不足。在地產(chǎn)下行周期，各家開發(fā)商都在卷，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說不大跨步就是退步。

業(yè)績(jī)，是最好的產(chǎn)品規(guī)劃指導(dǎo)。據(jù)坊間傳聞，海棠四章五章銷售業(yè)績(jī)不及預(yù)期甚至“連累”了綠城西北的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)。原本計(jì)劃中的海棠第六章也變成了「繁花四詠」之一的「長(zhǎng)安玉華」。

Part.

4

雖然業(yè)績(jī)不及預(yù)期，不過海棠四章五章橫向?qū)Ρ犬a(chǎn)品力并不算差，還是會(huì)繼續(xù)以各種方式加快去化，畢竟也是目前市場(chǎng)上的主流產(chǎn)品，只不過購(gòu)房者對(duì)綠城的要求更高罷了。

接下來(lái)，綠城在高新的業(yè)績(jī)能不能更亮眼就得看長(zhǎng)安玉華了。這個(gè)項(xiàng)目是綠城6月摘得的地塊，在錦海棠南側(cè)，總占地約85畝，樓面價(jià)高達(dá)約1.12萬(wàn)/㎡。

這是綠城高端產(chǎn)品系「月華系」在西安的首次亮相，主打大平層改善。據(jù)說年底之前就會(huì)入市，如果屆時(shí)錦海棠清盤，那么長(zhǎng)安玉華就會(huì)接棒綠城在軟新的“話語(yǔ)權(quán)”，如果沒有清盤，那么兩個(gè)項(xiàng)目將會(huì)成為競(jìng)品。

當(dāng)然，項(xiàng)目周邊原本也不缺大戶型競(jìng)品，比如天地源·高新宸樾、高新玖號(hào)院等等。

繁花四詠中，最先入市的應(yīng)該會(huì)是浐灞國(guó)際港的「綠城·潤(rùn)百合」以及未央?yún)^(qū)的「綠城·綠汀芳菲」。

前者是綠城「百合系」產(chǎn)品首次落地西安，也是綠城百合系在全國(guó)首個(gè)第四代產(chǎn)品。占地約83畝，容積率僅2.5，適合打造低密改善產(chǎn)品。

潤(rùn)百合的地段屬于奧體板塊的絕版地塊之一，配套相對(duì)成熟，地鐵、學(xué)校、商業(yè)應(yīng)有盡有，產(chǎn)品涵蓋建面約125㎡-195㎡面積段，主打大贈(zèng)送的改善大戶型。

據(jù)說潤(rùn)百合將會(huì)打造約1.45萬(wàn)㎡全維實(shí)景示范區(qū)，外立面也會(huì)有升級(jí)，還有7大主題會(huì)所，能否在全運(yùn)村的熱度上更進(jìn)一步？我們拭目以待。

綠汀芳菲同樣拿到了“首個(gè)”，這個(gè)項(xiàng)目是未央?yún)^(qū)首個(gè)第四代住宅，周邊配套極為醇熟。

綠城和保利在業(yè)績(jī)榜上是競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，這份競(jìng)爭(zhēng)從房企也延續(xù)到了具體項(xiàng)目，綠城·綠汀芳菲要直接和保利·未央璞悅“打擂臺(tái)”。巧合的是，后者今年1-7月恰好以約12.8億的業(yè)績(jī)位于綠城唯二上熱銷榜的兩個(gè)項(xiàng)目之間。

這個(gè)項(xiàng)目面積不大，僅約46畝，而且是繁花四詠中面積門檻最低的一個(gè)，建面約89㎡起步，最大建面約139㎡。從地價(jià)和周邊項(xiàng)目的售價(jià)來(lái)看，大概率也會(huì)是均價(jià)最低的項(xiàng)目。

值得一提的是，和其他舊城改造范圍內(nèi)的項(xiàng)目容積率普遍偏高不同，綠汀芳菲容積率僅2.5，所以給了綠城打造低密小高+26F高層的空間。

如果是純小高社區(qū)的話可能整體觀感會(huì)更好，當(dāng)然，整體上車門檻也會(huì)更高。

從網(wǎng)上流傳的戶型圖來(lái)看，作為區(qū)域內(nèi)首個(gè)四代宅，綠汀芳菲的室內(nèi)贈(zèng)送面積給得很實(shí)在，基本是“繞著圈送”，再加上露臺(tái)和綠城品牌、物業(yè)，對(duì)周邊一眾需要置換的居民吸引力十足。

最后，我們?cè)僬f說綠城在奧體板塊的另一個(gè)項(xiàng)目，也是真正的奧體白菜心位置的「綠城·桂冠東方」。

一路之隔就是奧體中心，直線距離1000米內(nèi)有灞河、長(zhǎng)安樂、萬(wàn)象匯、水晶匯溪廣場(chǎng)、地鐵14號(hào)線奧體中心站等核心配套以及高新一中陸港中學(xué)這樣的優(yōu)質(zhì)教育資源。

目前項(xiàng)目的信息釋放不多，據(jù)說規(guī)劃了7棟17-25F產(chǎn)品，具體面積段還沒有公布，預(yù)計(jì)9月會(huì)釋放產(chǎn)品信息，和長(zhǎng)安玉華一樣也是計(jì)劃年底入市。作為綠城在奧體核心區(qū)的收官之作，希望會(huì)有驚喜。

從目前的情況來(lái)看，綠城這次算是拿出了“壓箱底”的產(chǎn)品，能不能借繁花四詠在業(yè)績(jī)榜單上逆襲，我們拭目以待。

當(dāng)然，目前排在綠城之前的保利和中鐵建也不會(huì)停下來(lái)等。中鐵建目前在全城同時(shí)有多個(gè)獨(dú)立和合作項(xiàng)目在售；保利的后勁也非常足，既有熱銷排行榜前十的三大項(xiàng)目天珺、云谷和著、未央璞悅，也有城南地鐵口的詠山和頌以及熱度十足的保利·天瑞，綠城想要逆襲殊為不易。

不要忘了，綠城身后還有全城開花的招商和專打高端局的金茂虎視眈眈，而這兩家恰好是目前西安交付口碑最好的開發(fā)商。

-正文完-

作者 | 王奪予

主編 | 王鵬飛

「新地產(chǎn)陜西」原創(chuàng)作品

如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)聯(lián)系授權(quán)

踩盤報(bào)告