2025

2025年8月期《晨光地產(chǎn)行研》正式發(fā)售

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晨光地產(chǎn)行研

-少談主義，多解決具體問題-

長風(fēng)破浪會有時，直掛云帆濟滄海。

經(jīng)過3個月的沉淀和淬煉，我們對房地產(chǎn)的研究和認(rèn)知，又更進了一步。

最新研究成果在2025年8月期的《晨光地產(chǎn)行研》里，有完整展現(xiàn)。

兩個月前，我們對今年市場的真實體溫、城市運營的基本邏輯進行了梳理與論證，為大家找到了一些房地產(chǎn)投資開發(fā)值得信任的錨點。

這次，我們繼續(xù)在“少談主義，多解決具體問題”的研究主旨下，對通縮之下企業(yè)的投資策略和打法進行了聚焦研究，更具體拆解了若干個或投資很成功、或解題很巧妙、或操盤很絲滑的項目進行了完整投 資復(fù)盤，從真實的實踐中，總結(jié)出真正“值錢”的寶貴經(jīng)驗。

更重要的是，本期《晨光地產(chǎn)行研》不僅僅包含鮮活的項目，更包 含對行業(yè)性質(zhì)與價值的重新思考。 當(dāng)下，行業(yè)既處于最后一跌的通道之中，又處于中央的治理思路開始變更的關(guān)鍵時刻，行業(yè)的真正價值是什么？未來行業(yè)發(fā)展的“第一性原理”是什么？ 房地產(chǎn)政策的核心目標(biāo)又是什么？ 企業(yè)該如何保證自己的發(fā)展空間？

這些問題，在本期《晨光地產(chǎn)行研》中，都可以找到答案。

新的貨幣周期已經(jīng)啟動，周期輪動“先股后房”，對于企業(yè)或個人而言，最重要的，不僅要看到未來，更要看到機會！

1

國家對房地產(chǎn)行業(yè)的定位變了嗎？

今年的730政治局會議上，首次沒有直接提及房地產(chǎn)，而是把房地產(chǎn)換成了“高質(zhì)量開展城市更新”。

先一步召開的中央城市工作會議上，又明確我國城鎮(zhèn)化從大規(guī)模增量擴張進入存量提質(zhì)新階段。

這些信號是不是表明房地產(chǎn)，要變天了？

其實不然。我們分析認(rèn)為，其實國家對房地產(chǎn)行業(yè)的定位、房地產(chǎn)行業(yè)的價值并沒有發(fā)生變化。

首先，房地產(chǎn)為地方政府籌資的功能并未改變，房地產(chǎn)依然是股市、債市、樓市、匯市四大資本市場中的支柱之一，而且是中國最大的資本市場，在城市發(fā)展中將長期承擔(dān)籌資功能。

其次，房地產(chǎn)增量開發(fā)依舊是一個“暴利”行業(yè)，有的項目即便表面利潤率只有幾個點，但是內(nèi)部收益率（IRR）也可以做到20%-40%，部分優(yōu)質(zhì)項目甚至能突破100%

第三，增量住宅仍具備較強的金融屬性，一旦市場預(yù)期得到修復(fù)，住宅的金融投資屬性會重新呈現(xiàn)更多活力。

所以，在定位和價值未變的背景下，企業(yè)對待房地產(chǎn)的初心也應(yīng)不改。

但是，政策的方向變了。

下一步，房地產(chǎn)政策的核心目標(biāo)，會從“限房價”轉(zhuǎn)向“保房價”，政策路徑大概率會圍繞三大主線展開：

1、增量開發(fā)減量提質(zhì)，重新定義市場價格；

2、短期呵護市場、穩(wěn)定預(yù)期，中長期持續(xù)發(fā)力城市更新；

3、REITs。

核心結(jié)論——房地產(chǎn)，已經(jīng)正式回歸到被政策“支持和鼓勵” 的積極發(fā)展軌道。

2

企業(yè)如何保證未來的發(fā)展空間？

盡管房地產(chǎn)增量開發(fā)規(guī)模的絕對水平會收縮，但房地產(chǎn)增量開發(fā)的底層背景和基礎(chǔ)條件并未發(fā)生變化。

當(dāng)下，如果單個項目能做到“快銷+少投”，完全可以實現(xiàn)較高的自有資金回報率以及較高的安全邊際。而企業(yè)求生存、謀發(fā)展的關(guān)鍵在于：

1、投資策略需因地制宜。

2、認(rèn)清自身優(yōu)劣勢及風(fēng)險承受能力。

3、“穩(wěn)中求進”是王道。

所以，摒棄過去的冒進思維，靈活捕捉機會，堅持 “做一成一、做一賺一”，在當(dāng)前弱勢行情下，發(fā)揮好風(fēng)險駕馭能力與靈活調(diào)整能力，埋頭賺錢、低調(diào)發(fā)展。

本期《晨光地產(chǎn)行研》中，我們提供了數(shù)個在這些方面表現(xiàn)突出的企業(yè)案例和操作亮眼的項目做具體參考，企業(yè)完全可以“照抄作業(yè)”。

在未來，房地產(chǎn)企業(yè)的本質(zhì)角色，則是為地方政府籌資服務(wù)、為區(qū)域企業(yè)的資產(chǎn)增值服務(wù)。企業(yè)圍繞這兩大目標(biāo)，核心工作是輸出專業(yè)能力。

核心結(jié)論——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，堅守經(jīng)營初心，無需悲觀。

3

房地產(chǎn)，來到一個全新的發(fā)展紀(jì)元！

尊重行業(yè)規(guī)律，借勢地產(chǎn)周期，在不確定中尋找確定性。

2025年8月期《晨光地產(chǎn)行研》，既有宏觀的行業(yè)定位思考、行業(yè)價值探尋，也有中觀的經(jīng)濟指標(biāo)更新，更有微觀的典型城市運營、企業(yè)通縮應(yīng)對、高收益項目復(fù)盤！

少談主義，多解決具體問題。

這一期的《晨光地產(chǎn)行研》，思路延續(xù)過往6年的沉淀，包含6大部分：

時代大變局之年，一切皆有可能發(fā)生。無論是企業(yè)還是個人，我們都應(yīng)當(dāng)敬畏規(guī)律以及歷史的不確定性，在前行路上，保持敏銳的洞察力，隨機應(yīng)變，唯有如此，才能在復(fù)雜多變的環(huán)境中生存和發(fā)展。

在這里，我們也誠心期待：我們一系列的研究成果能發(fā)揮甚至創(chuàng)造更大的價值！ 此刻在看文字的你，能與我們有更多互動和共同進步的契機，繼而共同推動行業(yè)復(fù)蘇，并一同捕獲更大的發(fā)展機會！

《晨光地產(chǎn)行研》8月期已經(jīng)全新亮相，希望獲得更多朋友的關(guān)注，也獲得更多企業(yè)的合作、采購和支持，這是對我們價值的最大肯定。

歡迎點擊小程序試讀晨光地產(chǎn)行研

以上，期待和大家一起創(chuàng)造知識流動的樂趣！

期待朋友們的反饋和交流，做聽眾是最幸福的，歡迎聯(lián)系我們。

《晨光地產(chǎn)行研》

行業(yè)調(diào)整仍在深入，危機如影隨形。伴隨危機，我們一直在和企業(yè)復(fù)盤，也一直在思考和迭代。

調(diào)整筑底之時，機遇會先于宏觀浮出水面。這個時候前行需要信心和勇氣，更需要方法論！需要國際對比的視野，需要辨識機會的智慧，也需要對政府施政的理解，更需要自身運營的優(yōu)化。

期待一起前進，也期待更多的合作，這是對我們價值的最大支持！

【以上內(nèi)容僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點?！?/p>