股市非?；鸨?，樓市異常低迷，這是中國(guó)的兩大市場(chǎng)現(xiàn)狀。

去年12月，國(guó)家高層會(huì)議首次表示：要穩(wěn)住樓市和股市。

如今，股市不但穩(wěn)住了，還創(chuàng)了十年高點(diǎn)。

而樓市不但沒(méi)有穩(wěn)住，價(jià)格反而創(chuàng)新低，很多城市的房?jī)r(jià)已跌回到十年前。

若看新房銷售量、拿地量、開(kāi)工量，更是已跌回到十幾年前。

股市與樓市關(guān)系密切，過(guò)去多年存在 “股市先上漲，樓市后上漲” 的規(guī)律。

在當(dāng)前環(huán)境下，這一規(guī)律是否仍存在？

既然股市已步入牛市，樓市何時(shí)能直接反彈？

今天我們就做些技術(shù)分析，通過(guò)圖表詳細(xì)解析股市與樓市的邏輯、二者的關(guān)系，以及未來(lái)樓市的走勢(shì)。

要想對(duì)二者進(jìn)行比對(duì)，必須先將兩個(gè)指標(biāo)指數(shù)化。

指數(shù)化后，把兩個(gè)指標(biāo)放在一起，就能更方便地對(duì)比。

零以上說(shuō)明市場(chǎng)景氣，零以下說(shuō)明市場(chǎng)不景氣。

我們來(lái)看，去年九月底，股市和樓市同步受到政策利好影響，出現(xiàn)反彈。

股市在十月份略有回落盤整，今年四月以來(lái)持續(xù)上漲，最近更是創(chuàng)了十年新高。

而樓市在去年九月底新政后雖也有一波反彈，但反彈幅度不高，今年又出現(xiàn)回落，尤其是四月以來(lái)回落幅度較大。

而且，樓市雖有小反彈，卻仍處于不景氣區(qū)間，目前二者相互背離，樓市表現(xiàn)較弱。

股市表現(xiàn)較強(qiáng)，我們?cè)倏礆v史規(guī)律。

2014 年二季度（4-5 月份），股價(jià)見(jiàn)底，當(dāng)時(shí)股市非常低迷，見(jiàn)底后開(kāi)始上漲；房產(chǎn)市場(chǎng)則在 2014 年九月份見(jiàn)底。

可見(jiàn)，股市先漲、樓市后漲，股市也先見(jiàn)頂、樓市后見(jiàn)頂。

那一輪股市見(jiàn)頂是在 2015 年六月份，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)才剛往上走，突破零軸、進(jìn)入景氣區(qū)間，也就是說(shuō)，股市見(jiàn)頂時(shí)，樓市才剛復(fù)蘇。

從這一邏輯來(lái)看，目前股市往上走，即便已進(jìn)入上漲后半段，樓市仍處于低位也合乎情理，畢竟樓市會(huì)滯后一些。

再看股市與樓市的另一波反彈：

2020 年初遭遇疫情，當(dāng)時(shí)樓市還處于繁榮期，即便受疫情沖擊，也很快反彈，且反彈時(shí)間比股市早；

股市則基本在四、五月份才開(kāi)始往上走。之后，由于樓市遭遇嚴(yán)厲調(diào)控，樓市先見(jiàn)頂回落，股市后見(jiàn)頂回落。

從走勢(shì)圖來(lái)看，總體而言，股市反應(yīng)比樓市靈敏。

據(jù)此推測(cè)，股市上漲到一定高度后，對(duì)樓市的利好效應(yīng)會(huì)開(kāi)始顯現(xiàn)。

我認(rèn)為，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)在最近兩個(gè)月（包含八月、九月），可能會(huì)探底、筑底；尤其是如果有增量政策加持，則四季度可能會(huì)有所反彈

以上是基于房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合景氣指數(shù)的分析，接下來(lái)我們?cè)倏捶康禺a(chǎn)市場(chǎng)景氣度中的細(xì)分指標(biāo) —— 住宅成交指數(shù)，該指數(shù)要領(lǐng)先于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合景氣指數(shù)。

我們選擇一線城市作為分析樣本，從數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市的住宅成交指數(shù)與股市的同步性較強(qiáng)。

2014 年時(shí)，住宅成交指數(shù)比股市稍微滯后一點(diǎn)。

2020 年時(shí)，二者走勢(shì)則非常同步。

此外，2018 年下半年到 2020 年，股市有一波下跌，處于不景氣區(qū)間，同時(shí)一線城市住宅成交量也處于不景氣區(qū)間。

可見(jiàn)這兩個(gè)指標(biāo)的匹配度比之前的綜合指標(biāo)更好。

去年九月底，股市與一線城市住宅成交指數(shù)的反彈幅度、節(jié)奏較為類似；

今年以來(lái)，一線城市住宅成交量有所回落，但回落之后仍處于正值區(qū)間，目前一線城市的交易量偏景氣，且高于歷史均值。

從這一情況來(lái)看，即便股市突破 3800 點(diǎn)時(shí)，一線城市住宅成交量有所回落，但其仍處于景氣區(qū)間，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月，一線城市住宅成交量會(huì)穩(wěn)住并再次反彈，二者的關(guān)聯(lián)度會(huì)比較高。

通過(guò)上述技術(shù)分析，想必有些讀者可能沒(méi)看懂，有些讀者則看得津津有味，但不管怎樣，我還是要總結(jié)一下：

股市走牛后會(huì)產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)，很多股民賺到了錢，至少有不少人的股票解套了。

手中有錢后，人們的消費(fèi)和投資意愿會(huì)增強(qiáng)，這會(huì)讓整個(gè)經(jīng)濟(jì)趨于活躍。

經(jīng)濟(jì)活躍之后，就有利于樓市觸底反彈，而且部分人有錢后，無(wú)論是為了改善住房，還是兼顧長(zhǎng)線投資，選擇買房都合乎情理。

我認(rèn)為，過(guò)去 “股市先漲、樓市后漲” 的規(guī)律仍會(huì)出現(xiàn)，只是受當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)偏低迷、住房需求接近飽和、人口增速放緩等不利因素影響，此次樓市反彈滯后于股市走牛的時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)；且未來(lái)反彈后，成交量和價(jià)格的上漲高度會(huì)明顯小于過(guò)去的牛市。

按照股市目前的上漲節(jié)奏，其突破 4000 點(diǎn)的概率很大，甚至有較小概率摸高到 4500 點(diǎn)，還有極低概率達(dá)到 5000 點(diǎn)。

如果股市能漲到 4500 點(diǎn)以上，我估計(jì)明年全國(guó)大城市的房?jī)r(jià)就有可能止跌。