2023年8月16日，閩系房企ST陽光城（陽光城集團(tuán)股份有限公司），因連續(xù)20個交易日收盤價均低于1元而正式從深交所退市。

面值退市只是表面原因，根本原因還是業(yè)績太差，否則股價也不會這么低。

2022~2024年，陽光城連續(xù)巨虧三年，虧損額分別為125.5億、80.69億和195.6億。

截至2025年9月25日，陽光城逾期債務(wù)本金共計(jì)657.34億元。

2017年，陽光城及其母公司將總部遷至上海北外灘濱江國際廣場1號樓，并將該樓更名為陽光控股大廈，該大廈坐擁黃浦江一線江景。

為了討債，該大廈也被債權(quán)人擺上貨架進(jìn)行拍賣，建筑面積47743平方米（不含已經(jīng)對第三方銷售的1F部分面積和3F全部面積）。

這項(xiàng)債務(wù)起源于2019年，設(shè)計(jì)得相當(dāng)復(fù)雜！

陽光控股大廈業(yè)主為上海潤渝置業(yè)有限公司（簡稱“潤渝置業(yè)”），由上海臻德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“上海臻德”）全資控股，都是陽光城的附屬公司。

由潤渝置業(yè)和上海臻德作為債務(wù)人（借款人和擔(dān)保人），將該大廈抵押給中建投信托股份有限公司（簡稱“中建投信托”），獲得9.33億元貸款。

上海臻德再將潤渝置業(yè)100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給由中建投信托全資控股的上海馨雅物業(yè)管理有限公司（簡稱“馨雅物業(yè)”）。

這樣一來，中建投既是該大廈的抵押權(quán)人，又通過馨雅物業(yè)全資控股大廈的業(yè)主公司“潤渝置業(yè)”，從而間接擁有該大廈的產(chǎn)權(quán)。

為什么如此操作呢？

如果僅是抵押，將來借款人違約還可以通過訴訟拖延，隱性成本很高；如果擁有產(chǎn)權(quán)，可以直接出售，避免扯皮。

當(dāng)然，如果借款人順利還款，信托公司也會將相關(guān)公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓回給對方。

綜上，中建投信托獲得9.33億元信托貸款債權(quán)和潤渝置業(yè)100%股權(quán)，并將這兩項(xiàng)資產(chǎn)注入“陽光控股大廈單一資金信托”。

然后再在“陽光控股大廈單一資金信托”之上設(shè)立“華泰佳越-陽光控股大廈資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”辦公物業(yè)類REITs產(chǎn)品進(jìn)行銷售，由華泰證券（上海）資產(chǎn)管理有限公司（簡稱“華泰資管”）擔(dān)任管理人，深交所提供轉(zhuǎn)讓服務(wù)。

被拍賣的是大廈產(chǎn)權(quán)而非大廈業(yè)主公司，這就打消了潛在買家的顧慮，因?yàn)楣居写嬖陔[性債務(wù)的風(fēng)險。

盡管如此，該大廈至少存在三項(xiàng)法律風(fēng)險：

1、清退風(fēng)險

陽光城將該大廈“賣給”中建投信托后，就不再是業(yè)主，原先使用的辦公場所就變成了租用，也要向新業(yè)主繳納租金物業(yè)費(fèi)。

然而，陽光城爆雷后，也交不起房租了，與關(guān)聯(lián)公司拖欠2022年1月~2023年7月期間的租金、物業(yè)費(fèi)合計(jì)1.815億元。潤渝置業(yè)隨后提起三起訴訟均勝訴，判決要求解除合同、返還房屋并支付欠款。

但陽光城及關(guān)聯(lián)公司一直未騰退物業(yè)，而拍賣文件明確提示：競買方需自行清退占用方。

拖欠租金的問題好解決，可以在拍賣款中扣除，但清退是個難題。

2、執(zhí)行異議

陽光城4家附屬公司以“存在租賃合同”為由，對地下二層車位及9F、18F、19F辦公區(qū)提起四起執(zhí)行異議，案件至今未判。

3、資產(chǎn)保全

由萬科控股的上海陽達(dá)光沐商業(yè)管理有限公司以經(jīng)營管理相關(guān)費(fèi)用存在糾紛為由，向上海市楊浦區(qū)人民法院起訴潤渝置業(yè)，涉訴金額110余萬元。法院院根據(jù)原告申請保全了該房屋1011室的房產(chǎn)，保全期限為2024年6月24日~2027年6月23日。

2024年1月，陽光控股大廈首次被拍賣，起拍價為21億元，因無人出價而流拍。

2024年2月、2025年7月與2025年8月，該大廈又3次被拍賣，起拍價分別為19.81億元、14.57億元和13.12億元，同樣因無人參與而流拍。

2025年9月，該大廈第五次拍賣，起拍價再降為11.3億。

為了吸引接盤俠，華泰資管承諾：過戶前會解除中建投信托的抵押權(quán)，以及前述110余萬元的資產(chǎn)保全措施。

過戶前解除抵押權(quán)是理所應(yīng)當(dāng)?shù)?，否則沒人敢買，中建投信托9.33億的貸款就無法償還；而資產(chǎn)保全涉及的110多萬，相較10多億的底價只是個很小的數(shù)額，也可以在拍賣款中扣除。

這次終于有三名買家報名！

經(jīng)過37輪競拍后，競買號P1592以13.1億元成交，較起拍價11.3億元溢價15.9%，相當(dāng)于21億的初始起拍價打了6折多。

阿里拍賣平臺并未公布買家信息，有媒體透露是格美集團(tuán)關(guān)聯(lián)企業(yè)。

公開信息顯示：格美集團(tuán)成立于2004年，是一家從事酒店、餐飲、旅游休閑、互聯(lián)網(wǎng)科技等領(lǐng)域的綜合性管理集團(tuán)。

據(jù)了解，格美集團(tuán)將在原陽光控股大廈的基礎(chǔ)上建設(shè)集團(tuán)亞洲總部，部分樓層擬建成豪利維拉酒店！