“高峰時(shí)新房要賣1.1-1.3萬/㎡，如今89㎡二手房總價(jià)10萬就能買到。”

最近，有網(wǎng)友在公開平臺分享首付1萬就能“撿漏”的房子。他說的，是位于句容的恒大文化旅游城住宅。

這條帖子下方，吸引來不少買在高位的業(yè)主，紛紛自嘲是花了100多萬買的“大冤種”。

我們知道，這幾年樓市下行，南京都市圈的房價(jià)有“鶴崗化”的趨勢，可恒大在句容開發(fā)的恒大文化旅游城配套住宅，二手房真的這么便宜了？

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“當(dāng)初的藍(lán)圖有多美，現(xiàn)在的坑就有多深?！本W(wǎng)絡(luò)平臺上，不少句容恒大的業(yè)主們痛心疾首。

早在2017年，“南京后花園”句容風(fēng)頭正盛，恒大斥資超25億拿下16幅地塊，野心滿滿：打造全球規(guī)模最大、檔次最高、配套最全的世界級文化旅游勝地——恒大文化旅游城。

這個(gè)巨無霸綜合體，在句容中部。我們在百度地圖上搜索一番，發(fā)現(xiàn)已運(yùn)營的地鐵S6號線童世界站，距離項(xiàng)目的住宅約5公里。

根據(jù)恒大當(dāng)時(shí)的規(guī)劃，這座文化旅游城涵蓋現(xiàn)代博物館群、全能運(yùn)動公園、歐式城堡酒店、精品度假酒店、大型演藝中心、樂園恒大童世界、住宅產(chǎn)品等，體量恢弘。

用恒大自己的話來說，不僅要建一座全球規(guī)模最大、檔次最高、世界第一的頂級童話神話樂園，還將擁有航母級配套。

可后來的事情大家都知道了，隨著恒大暴雷，恒大文化旅游城按下暫停鍵，航母級配套爛尾了很久。恒大童世界曾于2019年局部短暫開街，可現(xiàn)在幾乎淪為空城。

圖片來源于小紅書

重點(diǎn)說說住宅本身。

根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目規(guī)劃有六大住宅組團(tuán)，共約7800套房。2018年11月，首批住宅迎來首開，主力戶型82-155㎡，精裝交付，均價(jià)1.1萬/㎡。當(dāng)時(shí)，不光本地人，很多南京人也去買了。

業(yè)主們的入手理由，幾乎都是被恒大的美好藍(lán)圖打動：“規(guī)劃很好，有地鐵、有游樂場?！?/p>

時(shí)間來到2021年夏天。恒大暴雷，陷入經(jīng)營困難，恒大文化旅游城陸續(xù)停工，包括22地塊、23地塊等在內(nèi)的多個(gè)地塊相當(dāng)體量的住宅延期交付。

當(dāng)時(shí)，甚至有部分地塊的部分樓棟因無可用資金繼續(xù)支持施工，恒大向業(yè)主發(fā)布交付方案，提出“雖然室內(nèi)的櫥柜、浴室柜、戶內(nèi)門等無法如約完成，但可以提前交付，未完成的裝修部分，可補(bǔ)償1個(gè)車位給業(yè)主?！?/p>

不過，盡管現(xiàn)實(shí)情況很困難，但自2022年起，恒大文化旅游城陸續(xù)有住宅交付給業(yè)主。

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幾年過去了，恒大文化旅游城的業(yè)主們還好嗎？

今年9月起，公開平臺上，小區(qū)87㎡兩房總價(jià)只要13萬的消息鋪天蓋地，于是出現(xiàn)了開頭的一幕。

銳評君找中介多方求證，得到以下信息：

① 開頭帖子里提到的報(bào)價(jià)13萬，總價(jià)10萬就能成交的房子，是89㎡戶型。但噱頭大于實(shí)際，不排除是中介引流，目前該小區(qū)谷底總價(jià)在20萬左右；

② 由于配套匱乏、社區(qū)內(nèi)部分公區(qū)有待完善，小區(qū)整體入住率很低，部分組團(tuán)入住率連10%都不到。

我們翻看了中介平臺的成交數(shù)據(jù)，去年5月起，恒大文化旅游城陸續(xù)有二手房成交，單價(jià)普遍只有2000多元。

今年7月以來的成交情況如下，8月初一套88㎡兩房總價(jià)23萬成交，單價(jià)約2600元/㎡。

不妨粗略計(jì)算一番：

以88㎡戶型當(dāng)年入手均價(jià)1.1萬/㎡計(jì)算，如今次新房單價(jià)只有2600元/㎡左右，相當(dāng)于短短幾年，房價(jià)縮水近80%。

事實(shí)上，在南京都市圈，房價(jià)大幅縮水的小區(qū)還不少。

離南京湯山不遠(yuǎn)的碧桂園鳳凰城，2011年5月開盤，毛坯新房均價(jià)約5000元/㎡，精裝新房均價(jià)約6280元/㎡。高峰時(shí)，低密多層均價(jià)高達(dá)1.25萬/㎡。

擺上次新房貨架，小區(qū)（以學(xué)林苑組團(tuán)為例）于2023年時(shí)出現(xiàn)單價(jià)約7300元/㎡的天花板，而后斷崖式下跌，單價(jià)多在3000多元、4000多元。上個(gè)月，一套108㎡三房，總價(jià)42萬就成交了。

郭莊的禹洲金陵朗廷，有洋房、高層和小高層可選，于2018年開賣，洋房最高賣到1.3萬/㎡，主打88-125㎡的高層也曾賣到萬元/㎡以上。

去年初，小區(qū)曾有二手房賣到超6600元/㎡的單價(jià)，而后成交價(jià)一路走低，87㎡三房36萬就能拿下。今年，中介平臺顯示小區(qū)成交房源掛零。

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面對南京都市圈的低總價(jià)房源，不少買房人正在心動。

比如一位網(wǎng)友表示：家住南京的新南京人，花10萬元買套都市圈的房子給父母住，比老家方便、舒適。

但銳評君要提醒大家，千萬警惕當(dāng)下南京都市圈的低房價(jià)陷阱，以恒大文化旅游城展開。

首先，樓市整體下行，房價(jià)回歸理性在所難免，可大幅度超跌，往往是對城市/板塊價(jià)值最直觀的反映。

與確定性較高的省會城市南京比，句容、郭莊、汊河等南京都市圈城市，長期以來的發(fā)展趨勢是嚴(yán)重依賴大型概念規(guī)劃。

恒大文化旅游城所在的區(qū)域，離句容城區(qū)有一段不算小的距離，現(xiàn)階段只有地鐵S6號線覆蓋，且站點(diǎn)與住宅還有“尷尬的5公里”。

樓市上行期，這里進(jìn)行了大規(guī)模的土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)，可人口導(dǎo)入速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房子增長的速度，規(guī)劃的學(xué)校、醫(yī)院、大型文旅等配套遲遲無法落地。

加上恒大暴雷，恒大文化旅游城停工擱淺，區(qū)域價(jià)值預(yù)期被徹底抽空。惡性循環(huán)之下，大幅降價(jià)是大概率事件。

其次，房地產(chǎn)投資+自住的邏輯早已生變，自住要著重考慮居住品質(zhì)。

總價(jià)10萬，買套房子給父母養(yǎng)老，離自己又不太遠(yuǎn)，聽起來還不錯(cuò)對不對？可你有沒有想過，父母能輕易割舍熟人鄰里圈嗎？

再者說，隨著房子的金融投資屬性漸漸被剝離，房子的居住價(jià)值被放大。對于缺乏產(chǎn)業(yè)、人口和成熟配套的遠(yuǎn)郊區(qū)域，房子除了提供一個(gè)住所，幾乎不具備其他價(jià)值。

如果只是為了居住，你需要認(rèn)真考慮這里的生活便利度、通勤成本以及居住品質(zhì)。公共交通相對匱乏的情況下，父母如何出行，附近有沒有醫(yī)院以快速解決突發(fā)情況……這些萬萬不可忽略。

有切實(shí)置業(yè)需求，我們認(rèn)為首選南京主城高性價(jià)比的一、二手房。眼下，南京商業(yè)貸款、公積金貸款都有無比友好的政策，實(shí)打?qū)嵔档土速彿抠Y金成本。