文｜鄧浩志

廣州土地市場的新格局

本月，番禺黃沙島地塊正式出讓，成交總價4.9億元，樓面價25936元/㎡，溢價率17.8%。進入最后競拍階段的是兩大龍頭民企：綠城和龍湖。自房地產(chǎn)市場下行、房企大面積爆雷之后，土地市場格局發(fā)生巨變，廣州也不例外。

圖片源于網(wǎng)絡(luò)

最近兩年，廣州土地市場大致可分為三大類型：

第一梯隊為龍頭保利和越秀。它們市場占有率最高、實力雄厚，也是關(guān)系廣泛的本地企業(yè)。但凡核心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊、大型項目，都由它們兩家在競爭，妥妥的單價地王、總價地王制造者。例如，廣州單價地王是越秀的琶洲地塊，近十年來的總價地王是保利的面粉廠地塊。

第二梯隊為總部不在廣州的國內(nèi)龍頭房企。民企有綠城、龍湖等，央企有中海、華潤等。作為區(qū)域公司或城市公司，它們的資源和資金略遜一籌，因此多半拿快進快出的中心城區(qū)小型項目，或是近郊具備獨特資源優(yōu)勢的中型項目。

第三梯隊是市屬和區(qū)屬企業(yè)，珠實、地鐵、城投均屬此列。由于是“親兒子”，資源多、支持多，它們往往能以低價拿下核心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，或在產(chǎn)品設(shè)計上取得比別家房企更大的突破，諸如設(shè)計出使用率超140%的戶型。不過，除了“肥肉”項目外，也有不少“骨頭”項目——承擔(dān)政府部分“擦屁股”任務(wù)，可能被要求接手爛尾或雞肋項目。典型案例便是城投拿下恒大南站球場項目。

上述概括雖不完全，但大致反映了當(dāng)下廣州土地市場的形態(tài)。若廣州市政府想賣出更多土地，應(yīng)重點拓展第二梯隊力量，因為該梯隊房企數(shù)量最多、潛力最大；政策上則需減少對特定企業(yè)的支持，避免不對稱競爭壓縮市場化企業(yè)的發(fā)展空間，最終提升廣州土地對大多數(shù)房企的吸引力。

廣州豪宅市場已“停滯”三四個月

市場停滯有兩個原因：一是市場低迷，二是買家普遍在等待面粉廠項目亮相。

所謂“等新項目”包含兩層含義：

第一，等面粉廠項目本身。作為珠城邊緣且望江的項目，它必將成為市場標(biāo)桿。買家想先看其產(chǎn)品形態(tài)與最終售價，再以此作為“錨”判斷其他項目的性價比，決定是否購買、以什么價格購買自己已鎖定的目標(biāo)樓盤。

第二，除面粉廠外，廣州幾大頂豪項目也準(zhǔn)備入市：荔灣一線江景盤、琶洲豪宅新貨、天河豪宅新貨……近期廣州豪宅市場可謂超級熱鬧。

總體而言，廣州頂豪市場將迎來近年來少有的熱鬧景象，這是近幾年集中推售中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的必然結(jié)果，也是樓市以改善和高端改善為主導(dǎo)、房企順應(yīng)需求的市場化體現(xiàn)。

至于前景，由于新增供應(yīng)大幅增加，我認(rèn)為市場將從“高端客戶搶著買”逐漸轉(zhuǎn)為“開發(fā)商搶著賣”。