“十五五”規(guī)劃建議稿，房地產(chǎn)從過去的經(jīng)濟(jì)發(fā)展部分，挪到了民生保障部分，這是順應(yīng)房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)重大變化，但更是為了提前應(yīng)對(duì)更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，那就是房屋安全和品質(zhì)服務(wù)。

　　為什么這么說呢？

　　從一起嚴(yán)重事故說起。

　　今天，央視新聞披露了2024年2月23日江蘇南京居民樓15死44傷火災(zāi)事故現(xiàn)場，這起嚴(yán)重人員傷亡事故，是典型的諸多小隱患不斷疊加，最終釀成慘劇的案例。

　　這起事故是由電動(dòng)自行車鋰離子電池?zé)崾Э仄鸹饘?dǎo)致的，隨后引燃周邊電動(dòng)自行車和住戶采光通風(fēng)天井內(nèi)違章搭建、堆放的可燃物，火焰和高溫有毒有害煙氣迅速突破多家住戶的窗戶，最終火勢蔓延，導(dǎo)致數(shù)十人傷亡。

　　這起事件的原因有很多。

　　最直接的原因是涉事車主從線下店購買了不帶電池的電動(dòng)自行車，然后通過“微商”從網(wǎng)上購買了嚴(yán)重超標(biāo)的大容量鋰離子電池，這種電池安全性堪憂，最終因?yàn)闊崾Э仄鸹?，很快蔓延?/p>

　　如果這個(gè)小區(qū)嚴(yán)格按照消防要求，物業(yè)保安及時(shí)發(fā)現(xiàn)失火，也不至于釀成如此大禍；如果有些住戶能夠敬畏規(guī)則，不違規(guī)在樓房采光通風(fēng)天井內(nèi)部違章搭建平臺(tái)，并且堆放了大量可燃的雜物，那也不至于被高溫?zé)煔庖?，最終燒進(jìn)了房子。

　　可以說從電動(dòng)自行車車主到物業(yè)保安乃至住戶，但凡有任何一環(huán)能夠稍微規(guī)范些，都不至于如此。

　　這起案件正是當(dāng)前城市治理最難的一環(huán)：社區(qū)物業(yè)管理。

　　在“十五五”規(guī)劃輔導(dǎo)讀本，住建部部長倪虹撰文《推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》，共提出六項(xiàng)未來重點(diǎn)工作，有三項(xiàng)與這起嚴(yán)重事故有關(guān)，分別是“實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程”“實(shí)施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)”“建立房屋全生命周期安全管理制度”。

　　隨著中國大量房子開始進(jìn)入中期維修階段，房屋的安全維護(hù)，要比房價(jià)本輪暴跌，更緊迫。

　　說得直白點(diǎn)，受房價(jià)下跌影響大的主要是2017年到2024年的購房者，2025年房價(jià)下跌速度已大為放緩，這8年賣出去的住房不少，但更多住房持有者的購房成本并不高。而房子的質(zhì)量尤其長期的運(yùn)維水平，影響到每一個(gè)人，如這起嚴(yán)重事故反映的小隱患疊加問題，在全國普遍存在。

　　癥結(jié)在于物業(yè)服務(wù)。

　　客觀地說，非常多中國人對(duì)物業(yè)服務(wù)并不看重，覺得物業(yè)就是在搶錢，能不交就不交，潛意識(shí)覺得樓房是一次性支出、無需維護(hù)。

　　這怎么可能呢？居民住房雖然產(chǎn)權(quán)70年，但按照設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，20多年就需要大修，高層維修成本更高。很多小區(qū)剛交房的時(shí)候，環(huán)境還可以，但很快就變得破舊不堪，外立面破損、樓道貼滿小廣告、電梯不好用了、樓頂開始漏水，至于小區(qū)的綠化就更別提了。

　　要想維持住房品質(zhì)和安全，一定需要投入，需要物業(yè)的專業(yè)維護(hù)，但問題在于，普遍存在街道、物業(yè)、業(yè)委會(huì)、業(yè)主四者之間的矛盾，多數(shù)小區(qū)談不上服務(wù)。

　　理論上，小區(qū)應(yīng)該是群眾自治的基礎(chǔ)，由業(yè)主推選成立業(yè)委會(huì)，負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)物業(yè)公司的管理，確定物業(yè)費(fèi)的收繳和使用情況。但現(xiàn)實(shí)中，業(yè)委會(huì)成立和運(yùn)行都非常難，小區(qū)業(yè)主要么漠不關(guān)心、要么互相下絆子，選出來的業(yè)委會(huì)能夠穩(wěn)定運(yùn)行的并不多，甚至還以權(quán)謀私，太多小區(qū)的維修基金已經(jīng)被掏空了。

　　站在物業(yè)角度也挺難，物業(yè)費(fèi)的收繳一直是大難題，就算業(yè)主素質(zhì)水平比較高的小區(qū)，能收上來七成物業(yè)費(fèi)就很不錯(cuò)了，但這種繳費(fèi)相對(duì)積極的小區(qū)，對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求也很高，那就需要更多資金，然而錢肯定是不夠用的，物業(yè)想要上漲物業(yè)費(fèi)，面臨非常復(fù)雜的流程，漲價(jià)后很可能繳費(fèi)率更低了。

　　業(yè)主也是一肚子委屈，自己花錢了，并沒有享受到自己期待的服務(wù)，不交錢的各有理由，交錢的還要被不交錢的嘲笑，于是幾乎所有的小區(qū)，物業(yè)繳費(fèi)率都處于持續(xù)下降狀態(tài)，越來越難以為繼。

　　在這套體系里，還面臨街道社區(qū)與業(yè)委會(huì)爭權(quán)的問題，核心是物業(yè)公司到底聽誰的。物業(yè)工作雖然很繁瑣，但確實(shí)有利可圖，比如北京很多老小區(qū)，停車位非常緊張，如果想要獲得一個(gè)車位，社區(qū)和物業(yè)總要找一個(gè)，更不要說圍繞小區(qū)物業(yè)的其他營收。

　　四者之間自治關(guān)系處理不好，又會(huì)把政府牽扯進(jìn)來。

　　比如物業(yè)費(fèi)繳納問題，物業(yè)公司的確可以通過法律途徑要求業(yè)主繳納欠款，但維權(quán)成本很高，甚至超過收益。于是物業(yè)公司對(duì)不繳物業(yè)費(fèi)的，往往選擇作罷，直到收益無法覆蓋成本，就直接退出；業(yè)主角度也一樣，物業(yè)公司拿到物業(yè)費(fèi)就是不提供承諾的服務(wù)，作為業(yè)主想要通過法律途徑維權(quán)的成本也不低。

　　最終成了糊涂賬，大家得過且過。

　　如開頭造成幾十人傷亡的嚴(yán)重事故，就是在得過且過下發(fā)生的。

　　該如何解決呢？

　　說實(shí)話，目前還沒有特別成熟的辦法，也讓物業(yè)變得更加畸形。

　　尤其體現(xiàn)在新小區(qū)物業(yè)費(fèi)暴漲。最近幾年，城市新小區(qū)物業(yè)費(fèi)飆升，像北京、上海物業(yè)費(fèi)每月每平方米達(dá)到20元以上，普遍是幾年前的數(shù)倍，但提供的服務(wù)很有限，甚至跟幾元的普通物業(yè)服務(wù)沒有多大差別，這又加劇了業(yè)主和物業(yè)的矛盾。

　　但這也是沒辦法的辦法，站在物業(yè)公司角度，一旦入駐后想要物業(yè)費(fèi)漲價(jià)，難度太大，五年、十年都未必能搞定，再加上繳納率不高，因此理性做法就是提前十幾年把物業(yè)費(fèi)漲到位，就算以后撤出，也不會(huì)虧本。自然多收的錢，只有一部分落在當(dāng)下的物業(yè)服務(wù)上。

　　這還是比較好的情況，大型小區(qū)的物業(yè)公司手頭往往有大量現(xiàn)金，盯上這筆錢的人可不少。

　　小鎮(zhèn)也懶得多說當(dāng)前物業(yè)管理模式的問題了，說到底，還是制度設(shè)計(jì)不合理，當(dāng)前物業(yè)服務(wù)模式從制度層面就存在先天缺陷。在這種情況下，大多數(shù)小區(qū)物業(yè)服務(wù)，就算一開始還有一段蜜月期，也最終會(huì)走上服務(wù)質(zhì)量下降、業(yè)主不滿意甚至一拍兩散的結(jié)局。

　　核心是當(dāng)前制度下，物業(yè)公司存在嚴(yán)重的權(quán)責(zé)不對(duì)等的問題。

　　現(xiàn)代化高層住宅，配套設(shè)施的維護(hù)成本非常高，按照國際一般標(biāo)準(zhǔn)，全生命周期內(nèi)維護(hù)成本起碼跟房價(jià)差不多，然而現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)太低了。

　　中國商品房建設(shè)時(shí)間太短，還沒有大批量進(jìn)入中期維修期，過去在維修基金積累上也嚴(yán)重不足，甚至很多人都不理解房子需要中期維修，大修之外，日常的維護(hù)保養(yǎng)也需要資金。

　　由于制度的缺失，住房維護(hù)的責(zé)任壓給了物業(yè)公司，物業(yè)公司理論上要做好整個(gè)小區(qū)的維護(hù)管理，比如禁止私搭電線給電動(dòng)自行車充電。但問題是物業(yè)公司沒有執(zhí)法權(quán)，有幾個(gè)業(yè)主會(huì)聽物業(yè)公司的話？別說接受管理了，能把物業(yè)費(fèi)按時(shí)交上，那都是好業(yè)主了。

　　在美國、日本等國家，物業(yè)費(fèi)實(shí)際就是一種變相的稅，帶有強(qiáng)制性，如果不繳納就會(huì)面臨嚴(yán)重的法律責(zé)任。當(dāng)然，中國法律層面也確實(shí)規(guī)定業(yè)主不能拖欠拒繳物業(yè)費(fèi)，但物業(yè)公司依法維權(quán)的成本太高了。

　　所以，小鎮(zhèn)非常關(guān)注“十五五”規(guī)劃提出的“探索社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司協(xié)調(diào)運(yùn)行新模式”，但如果僅僅是協(xié)調(diào)運(yùn)行，那顯然是不夠的，那么最終由誰來承擔(dān)資金和維護(hù)管理責(zé)任呢？

　　物業(yè)公司歸根到底，還是商業(yè)機(jī)構(gòu)，必須解決商業(yè)機(jī)構(gòu)盈利問題，總不能要求物業(yè)公司跟政府部門一樣賠錢干吧？

　　這就涉及物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域包干制與酬金制的改革。

　　包干制是目前絕大多數(shù)小區(qū)普遍推行的，也就是確定物業(yè)費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)，然后物業(yè)提供包干服務(wù)。但這個(gè)模式下，能夠勉強(qiáng)維持就不錯(cuò)了，因?yàn)槿藢?duì)服務(wù)的需求是無止境的，而隨著小區(qū)老化和通脹，管理維護(hù)成本不斷上升，人的天性抗拒物業(yè)費(fèi)上漲，那么最終物業(yè)公司必然選擇降低服務(wù)質(zhì)量、能省則省。

　　理論上酬金制更加科學(xué)，業(yè)主想要什么服務(wù)，經(jīng)過測算后確定物業(yè)費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)，提前預(yù)留物業(yè)公司的酬金。但這個(gè)模式對(duì)業(yè)主素質(zhì)的要求太高了，也需要物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)形成一套經(jīng)得起考驗(yàn)的透明公開機(jī)制。

　　如果不能從底層上解決當(dāng)前物業(yè)服務(wù)的制度設(shè)計(jì)問題，光靠專項(xiàng)行動(dòng)或者自律，類似開頭這樣的房屋安全風(fēng)險(xiǎn)事故，很可能會(huì)越來越多。

　　房價(jià)下跌，終究是經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，幾年后終究能夠走出來。

　　但是房屋的安全、維護(hù)、風(fēng)險(xiǎn)排查，未來的壓力會(huì)越來越大，政府可以做一些兜底性工作，但政府不是神，還是得通過制度設(shè)計(jì)，讓市場、業(yè)主參與進(jìn)來。

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