近日，包河區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《仰光片區(qū)城市更新項(xiàng)目（生物藥廠片區(qū)）國有土地上房屋征收與補(bǔ)償安置方案（征求意見稿）》，標(biāo)志著這一位于合肥核心地段的城市更新項(xiàng)目正式拉開帷幕。

方案明確，被征收人可選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換（含房票安置）或貨幣化補(bǔ)償。此次更新項(xiàng)目東至寧國路、桐城南路，南至南二環(huán)路，西至金寨路，北至太湖路，片區(qū)約3.7平方公里，涉及常青街道、蕪湖路街道、望湖街道。

目前，片區(qū)內(nèi)已有中海觀賢府、觀廬府、未來之境三個(gè)高品質(zhì)住宅項(xiàng)目，區(qū)域發(fā)展?jié)摿涫苁袌鲫P(guān)注。隨著拆遷工作的推進(jìn)，這一片區(qū)的城市面貌和功能將得到全面提升。

NO.1|壹

補(bǔ)償方案揭曉，仰光片區(qū)迎價(jià)值重估

根據(jù)征求意見稿，此次征收項(xiàng)目涉及的合法有效房屋住宅，被征收人可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換（含房票安置），也可以選擇貨幣化補(bǔ)償。這種雙軌并行的補(bǔ)償方式，既尊重了居民的個(gè)人選擇權(quán)，也符合當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控的總體方向。

在安置房面積確定方面，方案體現(xiàn)了公平合理的補(bǔ)償原則。首先，按房屋套內(nèi)建筑面積“征一補(bǔ)一”，保障了被征收人的基本權(quán)益。其次，根據(jù)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋實(shí)際公攤系數(shù)計(jì)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的建筑面積，確保了補(bǔ)償?shù)膶?shí)際價(jià)值相當(dāng)。

對(duì)于異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換的情況，方案明確將根據(jù)征收區(qū)域與產(chǎn)權(quán)調(diào)換區(qū)域房屋市場價(jià)格，確定面積調(diào)整系數(shù)，這一設(shè)計(jì)考慮了不同區(qū)域房價(jià)差異的實(shí)際情況。

尤為值得關(guān)注的是，被征收人在產(chǎn)權(quán)調(diào)換建筑面積基礎(chǔ)上，可按產(chǎn)權(quán)證每戶（共有產(chǎn)權(quán)按一戶計(jì)）增購不超過15㎡建筑面積，增購價(jià)格按照建筑安裝成本價(jià)3800元/㎡計(jì)算。這一政策為改善型需求提供了有力支持。

貨幣化補(bǔ)償方案同樣具有吸引力。住宅房屋貨幣補(bǔ)償金額=產(chǎn)權(quán)調(diào)換建筑面積×征收決定公告之日被征收房屋同區(qū)域類似普通商品房評(píng)估價(jià)+政策性增購面積×（評(píng)估價(jià)-建筑安裝成本價(jià)）。其中，產(chǎn)權(quán)調(diào)換建筑面積=被征收房屋套內(nèi)建筑面積×（100%+不超過30%公攤系數(shù)）。

這一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不僅考慮了房屋的實(shí)際價(jià)值，還兼顧了政策性增購的優(yōu)惠，整體補(bǔ)償水平較為優(yōu)厚，有望得到被征收居民的積極響應(yīng)。

NO.2 | 貳

板塊價(jià)值重構(gòu)，包河迎來新一輪發(fā)展契機(jī)

仰光片區(qū)的拆遷，絕不能孤立地看待。必須將其置于包河區(qū)，乃至合肥市整體發(fā)展的宏大敘事中。

合肥仰光片區(qū)的拆遷與土地出讓，是包河區(qū)城市更新進(jìn)入深度階段的重要標(biāo)志，不僅重塑著老城的空間與功能，也為區(qū)域發(fā)展注入了新的活力。

今年6月，包河仰光片區(qū)集中出讓了四宗優(yōu)質(zhì)地塊，由濱投、中海與合肥城投組成的聯(lián)合體以底價(jià)一舉競得，總成交金額達(dá)16.41億元。這三家企業(yè)的聯(lián)合，體現(xiàn)了“平臺(tái)公司主導(dǎo)+品牌房企操盤”的協(xié)同模式，為片區(qū)的整體開發(fā)和品質(zhì)定調(diào)提供了保障。

此次集中出讓的仰光片區(qū)四宗地塊中，由中海地產(chǎn)開發(fā)的多個(gè)項(xiàng)目同步推進(jìn)，共同構(gòu)筑起政務(wù)東板塊的高端改善住宅集群。除觀廬府外，同批亮相的還有中?！び^賢府與中海·未來之境，形成三盤聯(lián)動(dòng)的開發(fā)格局，進(jìn)一步提升區(qū)域居住品質(zhì)與市場熱度。

其中，中?！び^廬府作為中海地產(chǎn)獨(dú)立操盤的包河區(qū)BH202516、BH202518號(hào)地塊項(xiàng)目，總建筑面積約15.18萬平方米。項(xiàng)目規(guī)劃打造為一個(gè)以花園洋房+小高層為主的高品質(zhì)復(fù)合住區(qū)，采用裝配式建造技術(shù)，致力于成為合肥主城區(qū)的人居標(biāo)桿。值得注意的是，中?！び^廬府在入市初期即展現(xiàn)出強(qiáng)勁的市場號(hào)召力，首開實(shí)現(xiàn)4.26億元的銷售業(yè)績，反映出市場對(duì)片區(qū)價(jià)值及中海產(chǎn)品力的高度認(rèn)可。

隨著多個(gè)項(xiàng)目的同步推進(jìn)，仰光片區(qū)正逐步成為合肥主城區(qū)新的高端居住板塊，為區(qū)域城市更新注入新活力。

來源：合肥樓市航拍

這批土地的入市與項(xiàng)目的快速啟動(dòng)，是仰光片區(qū)宏大城市更新藍(lán)圖的關(guān)鍵落子。該片區(qū)計(jì)劃總投資約208億元，未來將通過完善路網(wǎng)、新增公園綠地、配建學(xué)校與公共服務(wù)設(shè)施等，徹底升級(jí)區(qū)域面貌，打造“公園里的城市”。這不僅直接提升了包河老城的人居環(huán)境，疏解了核心區(qū)的功能壓力，其所釋放出的嶄新空間也將用于發(fā)展高端服務(wù)業(yè)與商業(yè)配套，從而吸引更高素質(zhì)的人口與產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)包河從傳統(tǒng)的“居住中心”向多元復(fù)合的“城市功能中心”演進(jìn)。

可以預(yù)見，隨著中海等品牌房企的實(shí)質(zhì)性開發(fā)建設(shè)，仰光片區(qū)將率先承接政務(wù)區(qū)的外溢價(jià)值，并與淝河、葛大店等周邊板塊聯(lián)動(dòng)發(fā)展，在包河區(qū)內(nèi)形成購買力與發(fā)展勢能的良性循環(huán)，進(jìn)一步鞏固其作為合肥都市圈核心區(qū)的地位。

總而言之，仰光片區(qū)的拆遷，是撬動(dòng)包河區(qū)整體價(jià)值提升的一個(gè)重要支點(diǎn)。它宣告了包河城市更新進(jìn)入更深層次，預(yù)示著區(qū)域價(jià)值的一次系統(tǒng)性重估。

NO.3|叁

結(jié)語

仰光片區(qū)生物藥廠地塊拆遷補(bǔ)償方案的公布，標(biāo)志著合肥城市更新進(jìn)入新階段。這一項(xiàng)目不僅關(guān)系到數(shù)千戶居民的切身利益，更將對(duì)包河區(qū)城市發(fā)展和房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。合理的補(bǔ)償方案為項(xiàng)目順利推進(jìn)奠定了基礎(chǔ)，而優(yōu)越的地理位置和成熟的周邊配套為區(qū)域價(jià)值提升提供了有力支撐。隨著項(xiàng)目的逐步推進(jìn)，仰光片區(qū)有望成為合肥城市更新的新標(biāo)桿。

第一房智庫觀點(diǎn)：

此次仰光片區(qū)拆遷補(bǔ)償方案的最大亮點(diǎn)在于提供了靈活多樣的選擇方案，既尊重居民意愿，又符合市場規(guī)律。房票安置與貨幣化補(bǔ)償相結(jié)合的方式，有助于平穩(wěn)有序推進(jìn)城市更新工作。從房地產(chǎn)市場角度看，大規(guī)模城市更新項(xiàng)目的啟動(dòng)將釋放大量購房需求，對(duì)穩(wěn)定區(qū)域房價(jià)具有積極作用。建議相關(guān)部門在推進(jìn)過程中注重統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，確保各項(xiàng)工作有序銜接，同時(shí)加強(qiáng)市場監(jiān)管，防止投機(jī)行為擾亂市場秩序。對(duì)于居民而言，應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況審慎選擇補(bǔ)償方式，充分享受政策紅利。