“金九銀十”收尾，合肥新房量?jī)r(jià)齊漲，二手房?jī)r(jià)格止跌上漲。

NO.1 | 壹

新房市場(chǎng)的“虛假繁榮”：價(jià)格戰(zhàn)下的結(jié)構(gòu)性上漲

據(jù)金剛石數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月份，合肥商品住宅成交量18.04萬㎡，環(huán)比上漲13%；成交均價(jià)21737元/㎡，環(huán)比上漲6%，實(shí)現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊漲”。然而，這組數(shù)據(jù)的背后，是市場(chǎng)深度調(diào)整與激烈分化的現(xiàn)實(shí)。

首先，區(qū)域冷熱不均極為顯著，“價(jià)格戰(zhàn)”成為主旋律。數(shù)據(jù)顯示，濱湖區(qū)以28626元/㎡的成交均價(jià)領(lǐng)跑全市，漲幅較高；包河區(qū)則憑借多項(xiàng)目集中銷售，成為月度成交量榜首。但深入分析便可發(fā)現(xiàn)，包河區(qū)的高成交量正是建立在“價(jià)格戰(zhàn)”的基礎(chǔ)之上。報(bào)告明確指出“該區(qū)域目前多項(xiàng)目集中銷售，價(jià)格戰(zhàn)現(xiàn)象嚴(yán)重”，這意味著成交量的大幅攀升，并非源于需求的自然增長(zhǎng)，而是開發(fā)商以價(jià)換量的結(jié)果。這種以犧牲利潤(rùn)為代價(jià)的促銷，雖然短期內(nèi)刺激了成交，卻可能進(jìn)一步加劇市場(chǎng)觀望情緒，透支未來需求。

從成交結(jié)構(gòu)看，剛性需求和初級(jí)改善需求占主導(dǎo)。主力成交面積段集中在100-110㎡，總價(jià)段集中在300萬以下，總占比高達(dá)68%。這反映出當(dāng)前市場(chǎng)的絕對(duì)主力是剛需和首改客戶，他們對(duì)價(jià)格極為敏感。而高端市場(chǎng)（如總價(jià)500萬以上）占比極小，且多依賴于個(gè)別項(xiàng)目的首開集中備案，難以形成趨勢(shì)性支撐。

因此，10月新房市場(chǎng)的“上漲”，更多是一種結(jié)構(gòu)性的、由特定區(qū)域價(jià)格戰(zhàn)和個(gè)別高端項(xiàng)目入市帶來的現(xiàn)象，而非全面的、健康的復(fù)蘇。

NO.2 | 貳

二手房市場(chǎng)的“價(jià)格探底”：成交量縮下的筑底嘗試

與新房市場(chǎng)的“熱鬧”相比，合肥10月二手房市場(chǎng)顯得更為理性，也更能反映真實(shí)的市場(chǎng)供需。根據(jù)七七說數(shù)據(jù)，10月全市二手房住宅網(wǎng)簽4481套，環(huán)比下降3.61%，但成交均價(jià)為12279元/㎡，環(huán)比上升5.10%。這“量縮價(jià)升”的組合，同樣需要深入剖析。

成交量的小幅下滑，延續(xù)了市場(chǎng)的調(diào)整態(tài)勢(shì)。同比高達(dá)20.62%的降幅表明，二手房市場(chǎng)的活躍度與去年同期相比已不可同日而語(yǔ)。從區(qū)域看，除瑤海區(qū)（成交量815套，環(huán)比上升8.38%）和廬陽(yáng)區(qū)外，其余區(qū)域成交量均環(huán)比下降，尤其是政務(wù)區(qū)降幅最大，約18.88%。這反映出核心區(qū)的高總價(jià)房產(chǎn)流動(dòng)性進(jìn)一步減弱，而總價(jià)較低的瑤海區(qū)等區(qū)域，因其較高的性價(jià)比，吸引了部分預(yù)算有限的剛需客群，成為市場(chǎng)中的一抹亮色。

成交均價(jià)的環(huán)比回升，更可能是一種“價(jià)格探底”后的階段性企穩(wěn)，而非趨勢(shì)性反彈。經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的下跌，二手房?jī)r(jià)格已逐步接近賣方的心理底線和買方的心理價(jià)位。部分急售房東經(jīng)過多輪調(diào)價(jià)后，價(jià)格降至市場(chǎng)能夠接受的區(qū)間，從而帶動(dòng)了成交，并小幅拉高了整體均價(jià)。政務(wù)區(qū)成交均價(jià)雖環(huán)比下降14.23%至17373元/㎡，但仍為九區(qū)最高，這說明核心地段資產(chǎn)的價(jià)值支撐依然堅(jiān)固，但價(jià)格回調(diào)的壓力也最大。

合肥樓市航拍圖

從成交總價(jià)段來看，市場(chǎng)基底依然是低總價(jià)房源。50-100萬之間的房源占比最高，為37.48%；100-200萬占比為33.54%。兩者合計(jì)占比超過70%。與9月相比，50萬以下房源占比漲幅最大，上漲了6.92%。這清晰地表明，二手房市場(chǎng)的支撐力量完全來自于對(duì)價(jià)格極其敏感的剛性需求。

因此，二手房市場(chǎng)的“價(jià)升”并非意味著市場(chǎng)即將反轉(zhuǎn)，而是市場(chǎng)在深度調(diào)整后，買賣雙方博弈達(dá)到一個(gè)新平衡點(diǎn)的表現(xiàn)。它更多地反映了房?jī)r(jià)經(jīng)過一輪顯著回調(diào)后，對(duì)剛性需求的吸引力開始增強(qiáng)，市場(chǎng)正在嘗試尋找底部。