2025年10月20日財(cái)政部對(duì)外公布了全國(guó)1—9月稅收收入為132664億元，同比增長(zhǎng)0.7%；其中房產(chǎn)稅3478億元，同比增長(zhǎng)11.5%，增幅在我國(guó)18個(gè)稅種名列前茅；這也在一定程度上說(shuō)明2025年全國(guó)各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)加大了房產(chǎn)稅的征管力度，在“以數(shù)治稅”的背景下，稅務(wù)機(jī)關(guān)運(yùn)用“五步”工作法，借助“規(guī)上企業(yè)無(wú)房源且無(wú)承租少未繳房產(chǎn)稅”等稅務(wù)預(yù)警指標(biāo)、督促企業(yè)針對(duì)房產(chǎn)稅納稅申報(bào)情況進(jìn)行自查，不少企業(yè)面臨補(bǔ)繳稅款和滯納金等風(fēng)險(xiǎn)。

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涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1：房產(chǎn)稅征收范圍界定不清晰

1.“私房公用”未申報(bào)繳納房產(chǎn)稅

所謂“私房公用”是指私營(yíng)企業(yè)租借其公司老板或股東的住房，雙方簽定無(wú)租使用合同，將房產(chǎn)作辦公或營(yíng)業(yè)用途。不少企業(yè)認(rèn)為：房產(chǎn)屬于公司老板、股東私人所有，以免租金的形式租借給公司使用，不存在私人按房產(chǎn)原值或按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅的問(wèn)題；但根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第二條：“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納...”；根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第五條：“...個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅...”。按照以上相關(guān)政策規(guī)定，自然人非營(yíng)業(yè)用變?yōu)闋I(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)應(yīng)該依法依規(guī)繳納房產(chǎn)稅，根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第三條：“房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納…”。

2. 企業(yè)從存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)未申報(bào)繳納房產(chǎn)稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房從存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)后，因?yàn)椴⑽磳?shí)際出租，未申報(bào)繳納房產(chǎn)稅，不少企業(yè)認(rèn)為：根據(jù)《關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)）第一條關(guān)于“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅”，將存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)不屬于應(yīng)稅房產(chǎn)；但根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)第一條“對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅”的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的房產(chǎn)在會(huì)計(jì)賬目上從庫(kù)存商品轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)科目，按投資性房地產(chǎn)進(jìn)行管理和核算，并且房地產(chǎn)價(jià)值隨市場(chǎng)變化產(chǎn)生了損益，實(shí)際上構(gòu)成對(duì)房產(chǎn)的實(shí)際使用，不再符合"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房在售出前不征收房產(chǎn)稅"的規(guī)定，因此，對(duì)投資性房地產(chǎn)中未出租部分也應(yīng)該繳納房產(chǎn)稅。

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2：房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)不正確

實(shí)務(wù)中不少企業(yè)自用房產(chǎn)僅將“固定資產(chǎn)”科目記載的原值作為房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)，出現(xiàn)少計(jì)房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)、少繳納房產(chǎn)稅問(wèn)題；根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例（2011年修訂）》“房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除 10% 至 30% 后的余值計(jì)算繳納”，房產(chǎn)原值不一定是固定資產(chǎn)中記載的原值，這是因?yàn)?，第一，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)—無(wú)形資產(chǎn)》應(yīng)用指南規(guī)定，“自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理，外購(gòu)?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配”；但《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)）規(guī)定：“對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。”因此，會(huì)計(jì)核算中土地使用權(quán)計(jì)入了無(wú)形資產(chǎn)，固定資產(chǎn)中記載的房屋沒(méi)有包含地價(jià)，也就不能僅使用固定資產(chǎn)中記載的原值計(jì)算房產(chǎn)稅，計(jì)稅房產(chǎn)原值應(yīng)包含相應(yīng)地價(jià)。第二，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)—固定資產(chǎn)》第五條規(guī)定，“固定資產(chǎn)的各組成部分具有不同使用壽命或者以不同方式為企業(yè)提供經(jīng)濟(jì)利益，適用不同折舊率或折舊方法的，應(yīng)當(dāng)分別將各組成部分確認(rèn)為單項(xiàng)固定資產(chǎn)”；但《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕173號(hào)）進(jìn)一步明確，為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值、計(jì)征房產(chǎn)稅。比如企業(yè)辦公樓加裝的電梯、樓宇自動(dòng)化等其他設(shè)備、會(huì)計(jì)上確認(rèn)為單項(xiàng)固定資產(chǎn)的，如果屬于“與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備”應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)3：房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間界定不準(zhǔn)確

不少企業(yè)未竣工驗(yàn)收但已實(shí)際使用或?qū)ν獬鲎獾姆慨a(chǎn)，因竣工驗(yàn)收程序復(fù)雜、耗時(shí)較長(zhǎng)（可能達(dá)數(shù)月甚至數(shù)年以上），企業(yè)以“未竣工驗(yàn)收”為由未及時(shí)申報(bào)房產(chǎn)稅。依據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》（財(cái)稅地字〔1986〕第8號(hào)）第十九條明確規(guī)定：“納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅；納稅人在辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅”。同時(shí)，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2003〕第89號(hào)）規(guī)定，“購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅”。因此，房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間以“實(shí)際使用”為核心判斷標(biāo)準(zhǔn)，并不完全以“竣工驗(yàn)收”為唯一判定標(biāo)準(zhǔn)，建議企業(yè)應(yīng)在房產(chǎn)投入使用（包括自用、出租、出借）的次月起，無(wú)論是否完成竣工驗(yàn)收，均應(yīng)及時(shí)履行房產(chǎn)稅申報(bào)義務(wù)，避免因政策理解偏差導(dǎo)致稅務(wù)合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。

房產(chǎn)稅稅企爭(zhēng)議問(wèn)題的處理與解決

1.農(nóng)村建造的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)是否繳納房產(chǎn)稅？

根據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個(gè)業(yè)務(wù)問(wèn)題的解釋與規(guī)定》（〔1987〕財(cái)稅地字第003號(hào)）第一項(xiàng)，“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱）能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。是否符合“房產(chǎn)”的定義是農(nóng)用房納稅義務(wù)判斷的關(guān)鍵因素，即如果符合“房產(chǎn)”的定義，且屬在房產(chǎn)稅征稅范圍內(nèi)的，則是房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象。

關(guān)于房產(chǎn)稅征稅范圍的確定，《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第一條規(guī)定：房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收?！敦?cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》（〔1986〕財(cái)稅地字第8號(hào)）關(guān)于城市、建制鎮(zhèn)征稅范圍的解釋明確“建制鎮(zhèn)的征稅范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地，不包括所轄的行政村”。但是，關(guān)于建制鎮(zhèn)的具體征稅范圍、隨后《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房產(chǎn)稅和土地使用稅具體征稅范圍解釋規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)〔1999〕44號(hào)）第二條規(guī)定：關(guān)于建制鎮(zhèn)具體征稅范圍，由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局提出方案，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定批準(zhǔn)后執(zhí)行。因此，農(nóng)村建造的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)是否繳納房產(chǎn)稅，需要按照房產(chǎn)所在地的省人民政府的解釋進(jìn)行判斷確定，例如，《山東省房產(chǎn)稅征收管理暫行辦法》第四條規(guī)定，“鎮(zhèn)：為鎮(zhèn)人民政府所在地(包括鎮(zhèn)政府所在的行政村) ”；《浙江省人民政府關(guān)于房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍的批復(fù)》（浙政函〔2006〕50號(hào)）規(guī)定：“除鄉(xiāng)行政區(qū)域外，浙江省內(nèi)用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)和土地，均須依法繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；在鄉(xiāng)行政區(qū)域內(nèi)，常住人口（含務(wù)工人員）超過(guò)5000人、公共服務(wù)設(shè)施配套且區(qū)域內(nèi)企業(yè)數(shù)量較多或規(guī)模較大的集鎮(zhèn)或工商企業(yè)集中地，經(jīng)市、縣（市、區(qū)）政府確定，由省稅務(wù)局審核后報(bào)省政府批準(zhǔn)，可作為工礦區(qū)開征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅”；《陜西省房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定，“建制鎮(zhèn)為鎮(zhèn)行政區(qū)的區(qū)域范圍” ；《福建省稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅若干政策問(wèn)題的公告》第一條規(guī)定，“建制鎮(zhèn)是指鎮(zhèn)人民政府所在地，不包括所轄的其他村”。因此，提醒企業(yè)注意的是，房產(chǎn)稅屬于地方稅，各省的執(zhí)行口徑有可能不一致，為穩(wěn)妥起見，需要與當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抵押給銀行的待售房地產(chǎn)是否需要繳納房產(chǎn)稅？

稅務(wù)檢查過(guò)程中，個(gè)別稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，房地產(chǎn)公司將商品房辦理房產(chǎn)證并登記到自己企業(yè)名下，已經(jīng)對(duì)商品房進(jìn)行了法律意義上的持有，用于銀行抵押貸款，性質(zhì)上已屬于將售前商品房變成自用房產(chǎn)，構(gòu)成國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)第一條所規(guī)定的“使用”應(yīng)該征收房產(chǎn)稅；但我們認(rèn)為上述觀點(diǎn)值得商榷，根據(jù)《民法典》的規(guī)定，抵押權(quán)屬于他物權(quán)，設(shè)定抵押權(quán)系發(fā)揮了房地產(chǎn)的“處分”權(quán)能、而非“使用”權(quán)能，也就不屬于國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)第一條所規(guī)定的“使用”；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抵押在銀行的房產(chǎn)仍屬于待售房產(chǎn)，不屬于自用房產(chǎn)，故不需要繳納房產(chǎn)稅。不過(guò)，需要說(shuō)明的是，既然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際并未自用，賬務(wù)上亦不應(yīng)轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)科目核算。

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