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燕郊御東君曜：位置解析及樓盤(pán)核心價(jià)值

一、項(xiàng)目位置：近京門(mén)戶(hù)+軌道通勤核心區(qū)

地理坐標(biāo)：位于河北省三河市燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)通燕高速出口東側(cè)約800米（神威北大街與燕靈路交匯處），地處燕郊西部核心居住區(qū)，緊鄰北京通州界（直線距離6公里），是燕郊距離北京最近的板塊之一。

區(qū)位優(yōu)勢(shì)：

• 近京屬性：距北京城市副中心（潞城）約12公里，自駕20分鐘直達(dá)通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)，35分鐘通達(dá)北京東三環(huán)（國(guó)貿(mào)），是燕郊“橋頭堡”位置。
• 軌道覆蓋：距離在建北京地鐵22號(hào)線（平谷線）神威大街站約1.5公里（步行18分鐘或騎行5分鐘），預(yù)計(jì)2026年通車(chē)后，2站直達(dá)通州副中心（15分鐘）4站進(jìn)入北京東四環(huán)（慈云寺橋站，30分鐘），實(shí)現(xiàn)“地鐵跨城通勤”。

樓盤(pán)基本信息

?地上總建面：11.7萬(wàn)㎡

?容積率：約1.5

?綠化率：35%

?總戶(hù)數(shù)：926戶(hù)（住宅：904戶(hù)，商墅22套）

?總層高：10層（洋房）

?建筑層高：3.15米

?戶(hù)型類(lèi)別：洋房、四層高疊拼、三層高商墅

?住宅面積：109㎡、121㎡、146㎡

商墅面積：235㎡（天然氣入戶(hù)）

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戶(hù)型圖品鑒

戶(hù)型圖品鑒

戶(hù)型圖品鑒

戶(hù)型圖品鑒

2026年6月30日（部分樓座已封頂，準(zhǔn)現(xiàn)房在售）

開(kāi)發(fā)商/物業(yè)

三河御東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（本地房企，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)10年+），自持物業(yè)（物業(yè)費(fèi)2.2元/㎡/月）

三、樓盤(pán)核心優(yōu)勢(shì)

1. 通勤效率：近京+雙軌道，北京東部通勤優(yōu)選

• 雙高速+地鐵：通燕高速（入口2公里）、京平高速（3公里）實(shí)現(xiàn)自駕快速進(jìn)京；地鐵22號(hào)線（平谷線）通車(chē)后，對(duì)比燕郊其他板塊（如北部科學(xué)城），通勤時(shí)間縮短約10-15分鐘，對(duì)北京朝陽(yáng)、通州工作人群吸引力顯著。
• 公交接駁：社區(qū)門(mén)口設(shè)“御東君曜站”，818路、930路公交直達(dá)北京國(guó)貿(mào)、四惠，早高峰發(fā)車(chē)間隔5-8分鐘，滿足多樣化出行需求。
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2. 產(chǎn)品設(shè)計(jì)：剛需友好+空間優(yōu)化

• 小戶(hù)型低總價(jià)：89㎡兩居為主力戶(hù)型，南向三面寬（約9.5米），客廳連接陽(yáng)臺(tái)，主臥帶飄窗，空間利用率達(dá)85%，首付35萬(wàn)起即可上車(chē)，適配北京外溢剛需人群。
• 改善型大三居：128㎡邊戶(hù)為“眼鏡戶(hù)型”，客廳與雙臥朝南，獨(dú)立玄關(guān)+U型廚房，主臥帶獨(dú)立衛(wèi)浴，適合二胎家庭或三代同堂。

配套成熟度：即買(mǎi)即享的生活便利

• 教育資源：劃片入學(xué)燕郊第六小學(xué)（區(qū)重點(diǎn)，步行8分鐘），周邊3公里內(nèi)有燕郊中學(xué)（省示范）、北京實(shí)驗(yàn)學(xué)校三河校區(qū)，教育資源密度高于燕郊其他新興板塊。
• 商業(yè)醫(yī)療：1公里內(nèi)永旺夢(mèng)樂(lè)城（已開(kāi)業(yè)）、沃爾瑪超市，滿足日常購(gòu)物；2公里內(nèi)燕達(dá)國(guó)際醫(yī)院（三甲，北京醫(yī)保直接結(jié)算），解決跨城就醫(yī)痛點(diǎn)。
• 社區(qū)內(nèi)部：規(guī)劃約5000㎡中央園林（含兒童游樂(lè)區(qū)、健身步道）、1.2萬(wàn)㎡社區(qū)底商（已簽約超市、藥店、餐飲等），生活便利性無(wú)需依賴(lài)遠(yuǎn)期規(guī)劃。

4. 性?xún)r(jià)比突出：價(jià)格洼地+增值潛力

• 價(jià)格優(yōu)勢(shì)：對(duì)比通州副中心（6-8萬(wàn)/㎡）、燕郊西部其他次新盤(pán)（1.6-1.8萬(wàn)/㎡），項(xiàng)目單價(jià)低約15%-20%，且為毛坯交付，可自主控制裝修成本。
• 區(qū)域紅利：燕郊西部作為“近京第一站”，土地出讓熱度高，2024年周邊新拍地塊樓面價(jià)已達(dá)6000元/㎡，未來(lái)房?jī)r(jià)存在一定增值空間。
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開(kāi)發(fā)商實(shí)力：本土龍頭+交付保障

開(kāi)發(fā)商三河御東房地產(chǎn)為燕郊老牌房企，累計(jì)開(kāi)發(fā)10余個(gè)項(xiàng)目（如御東瑞璟、御東晟璟），均已順利交付，無(wú)爛尾歷史。目前項(xiàng)目8棟樓已封頂，2026年6月交房，準(zhǔn)現(xiàn)房屬性降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

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總結(jié)：適配人群與核心價(jià)值

御東君曜憑借“近京+地鐵+成熟配套”三大核心優(yōu)勢(shì)，成為燕郊**“剛需通勤盤(pán)”**的典型代表，尤其適合：

• 北京東部剛需族：預(yù)算有限但追求通勤效率，30分鐘直達(dá)北京核心區(qū)；
• 本地改善家庭：重視教育、醫(yī)療配套，希望兼顧生活便利與居住品質(zhì)。
  其“低總價(jià)+強(qiáng)通勤+無(wú)規(guī)劃依賴(lài)”的特點(diǎn)，在燕郊樓市中具備差異化競(jìng)爭(zhēng)力。