提到通州樓市，就繞不開位于北運(yùn)河?xùn)|岸的副中心新盤運(yùn)河玖院，一期三個(gè)地塊9月中旬入市，推出764套房，現(xiàn)在兩個(gè)月過去了，簽約量611套，網(wǎng)簽均價(jià)61542元/平，去化率79%；

10月底加推2棟150平起的大戶型樓棟，74套房，目前不到一個(gè)月網(wǎng)簽28套，網(wǎng)簽均價(jià)67773元/平，網(wǎng)簽率37%；至此玖院一期的848套，已經(jīng)網(wǎng)簽639套，網(wǎng)簽率75%，今年我印象中能在短時(shí)間內(nèi)網(wǎng)簽率達(dá)到這個(gè)數(shù)據(jù)的新房只有功德寺兩兄弟和門頭溝長安華曦府。

先說的好的一面，這幾個(gè)盤之所以賣的快賣得好，有以下幾個(gè)原因。

1.板塊內(nèi)無競品，且是區(qū)域內(nèi)迭代升級的商品房。

玖院是運(yùn)河?xùn)|岸第一個(gè)四代好房子，之前的梨園，東小馬，甚至物資學(xué)院賣房都在宣傳服中心概念，和這些項(xiàng)目相比，玖院算是正根的副中心樓盤了。

功德寺和樾望云和玉鳴也不必多說了，毗鄰上地軟件園，售樓處開放初期就一直在宣傳上地學(xué)區(qū)，繼四季青，樹村新房入市熱銷，海淀3年后又迎來改善新盤，和周邊二手房相比，雖然得房率沒有顯著提升，但還是同步了當(dāng)下主流的戶型設(shè)計(jì)。

長安華曦府，地處橋戶營，有s1軌道交通，也有現(xiàn)成商業(yè)，屬于配套完善度較好的新盤，這就贏了不少期房，年初入市，區(qū)域內(nèi)沒有競品，低總價(jià)小戶型，大面寬初改，以及終極改善大四居都做了，再加上直接又北京市占率最高的大中介全城推廣。

2.價(jià)格才是硬道理

地段，產(chǎn)品是一方面，這三個(gè)盤入市節(jié)點(diǎn)都趕上了北京市場的“至暗時(shí)刻”，如果說功德寺還能沾上930政策疊加年初“小陽春”旺季的順風(fēng)車，朝棠和玖院則是在市場全年都在下滑走勢中走出獨(dú)立行情的“逆勢股”了。

功德寺11萬左右的售價(jià)，和二手房比沒有太高溢價(jià)，和后入市的朱房村比，也低于那里13萬的售賣預(yù)期，加上做了少量小戶型和大量初改面積房源，從小白之前看到樣板間和戶型產(chǎn)品后直播中也提到，就是倆改善盤，談不上豪宅，從價(jià)格來看也沒有全都頂著115000的價(jià)格去賣，還是出現(xiàn)不少低于這個(gè)上限價(jià)格的房子的。

長安華曦府，也是高報(bào)低賣的代表盤，售樓處開放宣傳這里的指導(dǎo)價(jià)曾經(jīng)高達(dá)6萬，對外宣傳報(bào)價(jià)5萬，和3年前略顯荒蕪的四道橋新盤直接pk，最終開盤價(jià)格折后45000左右，還有不少4萬出頭的房源，要知道當(dāng)時(shí)周邊次新商品房也就這個(gè)價(jià)格了。

運(yùn)河玖院，也是如此，產(chǎn)品首次面世，7萬的入市價(jià)就不絕于耳，當(dāng)時(shí)我想這甜蜜的是瘋了吧，直到開盤前夕，為了鎖客，置業(yè)顧問開始陸續(xù)釋放折扣，n個(gè)99折，小戶型大戶聽差異化單價(jià)，最終還是有不少人買入價(jià)在6萬上下，觀景大戶型單價(jià)更高一些，但這個(gè)價(jià)格，也有不少人問我，周邊有頭些些年入市的新房好樓層特價(jià)4萬+，小白怎么看？我接著往下碼字。

再說說我的擔(dān)憂。

這位朋友提到的樓盤，叫金融街武夷融御，一期20年年中開盤，印象中到年底網(wǎng)簽就達(dá)到了80%以上了，在口罩期間是妥妥的熱銷盤，當(dāng)時(shí)的均價(jià)在63000左右，近期成交價(jià)71平中層純南2居單價(jià)42000，成交價(jià)301萬。算上房貸利息，中介費(fèi)，軟裝成本，物業(yè)，供暖，稅費(fèi)等額外成本，200萬沒了，且二手房很難成交。

除了市場因素外，這個(gè)項(xiàng)目從新房變?yōu)槎址空J(rèn)可度一般，我個(gè)人認(rèn)為有以下兩點(diǎn)原因。

1.新房二手房銷售不能混為一談。

融御入市時(shí)期，趕上通州供地有限，尤其是大品牌開發(fā)商在售項(xiàng)目寥寥無幾，又是副中心板塊的新房，小戶型為主，周邊珠江闕，萬國城moma都是大戶型改善產(chǎn)品，和玖院一樣沒有競品。

但變?yōu)槎?，物業(yè)得房率干不過百合灣，交通干不過運(yùn)河灣，戶型干不過bobo，價(jià)格視野拼不過京貿(mào)，配套又不如武夷花園老舊小。就好比你在你們單位是下棋高手，孤獨(dú)求敗，結(jié)果參加通州區(qū)比賽，發(fā)現(xiàn)自己毫無還手之力，一招鮮都用不出來。我能想到優(yōu)點(diǎn)，只剩下一個(gè)字，就是“新”了，但這個(gè)新還是打了折扣的，畢竟地塊是03年拿的，產(chǎn)權(quán)年限并不新了。

2.產(chǎn)品迭代太快了。

融御還是7開頭的得房率，這個(gè)數(shù)值放在東西海還可能占個(gè)稀缺屬性，但放在郊區(qū)，無論是大興房山門頭溝，還是昌平順義，你使用率不到85%，都不好意思拿出來賣了，更別提好房子時(shí)代前還有不少80%出頭得房率的新盤也會進(jìn)入二手市場。

另外，在第四代好房子普遍郊區(qū)洋房化的時(shí)代，20層以上的高板商品房，進(jìn)入二手市場，大家吃過見過，會不會買賬，2梯4戶的高板會不會步塔樓后塵，流通會不會進(jìn)一步減弱，存疑。

那么問題來了，同樣位于副中心的玖院，將來變?yōu)槎址?，一是價(jià)格能否堅(jiān)挺；戶型整體偏改善，是否好流通？

看到這，有人問通州新房還能買嗎？我認(rèn)為，能，但你必須接受現(xiàn)實(shí)，考慮周全，再簽訂購房合同。

要接受的現(xiàn)實(shí)是：

第一，高房價(jià)不等于高價(jià)值。

新房你賣區(qū)域價(jià)格最高，不代表二手房就保值，因?yàn)槭袌鍪莿討B(tài)變化的，你周邊其他小區(qū)降了，你也難以幸免；另外，新房受制于監(jiān)管，定價(jià)并非完全跟隨市場走勢，所以在售賣時(shí)期，讓購房人體會到降價(jià)少的錯覺，如果你想知道一個(gè)新房的價(jià)格變化，其實(shí)可以參考新房開盤同期到你計(jì)劃購買階段，周邊次新品質(zhì)小區(qū)的價(jià)格變化趨勢來估算，是否溢價(jià)，值不值得現(xiàn)在購買。

第二，品質(zhì)盲盒，樓市上行時(shí)期利潤足品質(zhì)好，賣得好品質(zhì)好，賣得快品質(zhì)好，大開發(fā)商品質(zhì)好的鐵律這2年好像都破了，這個(gè)我也沒有好辦法，看命吧，新房你就是為了提升居住面積，就是為了改善現(xiàn)有居住環(huán)境，如果你顧慮品質(zhì)，就去看二手。

第三，買房就是為了住，用我之前直播列的那幾個(gè)市場指標(biāo)，你看看如果數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)好了，再提保值，否則別看那些大神算命，我舉個(gè)例子，你翻翻所有平臺（如果沒刪的話），23年9月出政策后，多少自媒體喊反彈的，喊大漲的，現(xiàn)在這些媒體又是什么觀點(diǎn)的，再看看去年十一喊漲的媒體，現(xiàn)在又是什么觀點(diǎn)。你如果看預(yù)測買房，不如自己拋硬幣呢，同樣都是50%概率，當(dāng)然了這是玩笑話。

說完了缺點(diǎn)和建議，聊聊通州這幾個(gè)關(guān)注度高的，且產(chǎn)品還行的新房和二手房。

運(yùn)河玖院、朝棠攬閱和K2百合灣pk。

1.定位與價(jià)格

運(yùn)河玖院：定位為改善及高端改善型住宅，小戶型均價(jià)6左右，大戶型65000左右，92平3居總價(jià)大約在540萬起，最大也有260平觀景大平層；

朝棠攬閱：主要面向剛需和剛改群體，均價(jià)58000，69平的熱銷2+1戶型，一期總價(jià)380萬起，二期400萬起，二期改了報(bào)規(guī)，增加一期熱銷的69平和86平戶型的占比。

K2百合灣：是一個(gè)混合型社區(qū)，包含住宅和商住，二手住宅近期成交價(jià)57000，主力戶型81平純南2居460左右，87平南北3居500萬左右，在好房子入市之前，這個(gè)項(xiàng)目在通州屬于物業(yè)，品質(zhì)，戶型，得房率等綜合能打的六邊形戰(zhàn)士，87平的戶型實(shí)得能到100平以上。

從定位和價(jià)格來看，運(yùn)河玖院偏改善高端，適合副中心工作和周邊二手置換改善，主力成交在500-700萬這個(gè)區(qū)間；朝棠攬閱適合朝陽東和通州本地職住通勤，以及通州老城附近置換改善需求，主力成交價(jià)格區(qū)間在380-500萬；百合灣剛改社區(qū)，400-500萬的價(jià)格區(qū)間。

2.戶型面積

我只放一下三個(gè)項(xiàng)目的熱賣戶型。

運(yùn)河玖院：因?yàn)橐黄谡w賣的不錯，我從二手房角度說說我個(gè)人認(rèn)為，自住兼顧流通，好一點(diǎn)的戶型，109平三面寬三居，當(dāng)然了考慮總價(jià)，92平的小戶型肯定更容易流通，但100平出頭的三居，在副中心還是個(gè)新鮮事物，90%左右的得房率，既沒有小三居那么擁擠，價(jià)格在玖院的銷售體系里相對實(shí)惠，除了北臥小點(diǎn)，是一個(gè)不錯的全明戶型。

運(yùn)河玖院二期馬上要開盤了，增加小戶型的占比，有需要資料或安排帶看的可以添加jiayefangtan22，備注“運(yùn)河玖院”，找小秘書領(lǐng)取資料，預(yù)約看房。

朝棠攬閱：69平兩居半戶型，在新盤供應(yīng)里屬于稀缺戶型，跟二手房2居比戶型，這個(gè)面積的南北通透，高得房率戶型也不多見，如果夠不上三居，又想要3居，這個(gè)戶型北側(cè)空間或客廳自定義設(shè)計(jì)改動一下，也不是不可能。對于預(yù)算有限，但又需要更多房間和空間的家庭來說，是一個(gè)上車或過渡的不錯選擇，400萬左右的價(jià)格，通州萬達(dá)廣場核心地段，又是靠近朝陽的板塊，考慮未來流通，我認(rèn)為是可以看看的。

二期增加69和86平小戶型的供應(yīng)，400-500萬的房子多了，感興趣也可以找小秘書咨詢。

K2百合灣：87平南北3居，十年前的網(wǎng)紅戶型，87的建面，110平左右的得房，甚至很多家庭改成了4居室使用，缺點(diǎn)就是南向客廳窗戶有點(diǎn)小，但又送了陽臺，還有幾十一個(gè)衛(wèi)生間少點(diǎn)。好房子時(shí)代，要是新房都這么送，我覺得每個(gè)項(xiàng)目還能多賣點(diǎn)房子。

得房率

運(yùn)河玖院：小戶型得房率約90%，大平層可借助花池贈送實(shí)現(xiàn)99%高得房率，但部分地塊因取消花池設(shè)計(jì)，得房率會下降。

朝棠攬閱：得房率普遍超90%，89平戶型得房率達(dá)96%，通過陽臺、設(shè)備平臺等贈送空間提升實(shí)用性。

K2百合灣：每個(gè)戶型都有較多贈送面積，實(shí)際得房率不輸現(xiàn)在的新房，甚至送的更多。

配套設(shè)施

運(yùn)河玖院：現(xiàn)有6號線，周邊還有副中心樞紐、S6線（機(jī)場快線）等規(guī)劃，還有規(guī)劃中的商業(yè)綜合體、九年一貫制學(xué)校和河景公園，整個(gè)地塊入住后，配套會好一些。

朝棠攬閱：緊鄰地鐵1號線八通線通州北苑站，實(shí)測步行10分鐘可達(dá)，在建的22號線開通后，出小區(qū)400米左右就有地鐵永順站了，可以乘坐到達(dá)市區(qū)，項(xiàng)目自帶3萬方商業(yè)配套，一河之隔是通州萬達(dá)。

K2百合灣：位于通州武夷花園，周邊有芙蓉小學(xué)、北京二中，小區(qū)北側(cè)150米為m101線通胡大街站規(guī)劃站點(diǎn)，西側(cè)500米規(guī)劃了22號線運(yùn)河商務(wù)區(qū)站，現(xiàn)階段離地鐵較遠(yuǎn)，最大的商業(yè)配套是東側(cè)800米得華聯(lián)商業(yè)，周邊住宅多，所以小型商業(yè)和餐飲較多。

小區(qū)樓間距

運(yùn)河玖院：以高板為主，樓間距40米左右，最小樓間距十幾米，采用玻璃幕墻加紅色陶磚外立面，圍合式布局配中央園林，部分臨河樓棟可俯瞰運(yùn)河景觀，還配備架空層，恒溫泳池、下沉式會所等配套設(shè)施，缺點(diǎn)樓高，密一些。

朝棠攬閱：為11-18層洋房加小高層的低密社區(qū)，樓間距約50-60米，自帶下沉?xí)蟼?cè)有條小河，目前南側(cè)道路略窄。

K2百合灣：小區(qū)綠化和物業(yè)管理較好，但部分樓棟樓間距較窄，只有十幾米，東側(cè)樓棟可能會受到馬路車流的噪音影響。

總結(jié)來說，市區(qū)或通州本地工作，配套成熟，上車門檻低，去看看朝棠攬閱；副中心工作或本地改善，圖超大贈送，價(jià)格便宜，標(biāo)桿小區(qū)去看百合灣；副中心工作或本板塊改善，想置換新房，追求純改善社區(qū)，去感受玖院。