文/地產(chǎn)金融視界

北京朝陽(yáng)北路以北、青年路以西，一片總價(jià)126億元的黃金地塊上，中建智地和越秀的“聯(lián)姻”正經(jīng)歷微妙考驗(yàn)。

11月16日晚間22:50左右，北京興鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（中建智地+朝開(kāi)公司）、北京方興亦城置業(yè)有限公司（中國(guó)金茂）、廣州越秀華城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（越秀地產(chǎn)）發(fā)布聯(lián)合聲明：

北京朝陽(yáng)黃杉木店項(xiàng)目（推廣名紫京宸園、璞樾）是由北京興鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、北京方興亦城置業(yè)有限公司與廣州越秀華城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司三家聯(lián)合競(jìng)得并合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。

各股東方經(jīng)過(guò)坦誠(chéng)協(xié)商、充分共創(chuàng)、達(dá)成共識(shí)，將秉持專(zhuān)業(yè)、陽(yáng)光、公開(kāi)、透明的原則，推進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)各項(xiàng)工作，向社會(huì)及客戶(hù)提供更好的產(chǎn)品和服務(wù)。

至此，這場(chǎng)看似“雷霆”的風(fēng)波迎來(lái)了反轉(zhuǎn)結(jié)尾。不過(guò)，這場(chǎng)風(fēng)波依舊揭示了當(dāng)前房地產(chǎn)深度調(diào)整期下，房企聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式面臨的普遍挑戰(zhàn)。

01

黃金地塊聯(lián)合開(kāi)發(fā)：三家房企貌合神離

黃杉木店地塊位于東四環(huán)與東五環(huán)之間，距離地鐵6號(hào)線(xiàn)青年路站約900米，西側(cè)800米左右是朝陽(yáng)大悅城。作為朝青板塊近十年唯一新增住宅用地，該地塊一度被市場(chǎng)寄予厚望。

面對(duì)這一總價(jià)高達(dá)126億元的“巨無(wú)霸”項(xiàng)目，三家房企選擇聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式：中建智地持股50%（其中朝陽(yáng)城開(kāi)持股1.5%），金茂持股33%，越秀持股17%。

這種安排符合當(dāng)前房企減輕資金壓力的普遍做法。按照最初規(guī)劃，三方分工明確：中建智地負(fù)責(zé)南地塊營(yíng)銷(xiāo)條線(xiàn)，越秀負(fù)責(zé)北地塊營(yíng)銷(xiāo)條線(xiàn)。南地塊打造為“紫京宸園”，由中建智地單獨(dú)操盤(pán)；北地塊命名為“璞樾”，由金茂和越秀聯(lián)合開(kāi)發(fā)，但操盤(pán)方為越秀，金茂則負(fù)責(zé)品牌部分。

然而這種分工在實(shí)操中逐漸暴露出問(wèn)題。中建智地在公函中指出，越秀方面在北地塊首開(kāi)時(shí)“不合理定價(jià)”，續(xù)銷(xiāo)期間“通過(guò)有預(yù)謀、有組織的低劣營(yíng)銷(xiāo)行為持續(xù)進(jìn)行惡意競(jìng)爭(zhēng)”。

對(duì)于中建智地的指控，越秀方面起初并未回應(yīng)。伴隨著中建智地公開(kāi)發(fā)布的一封蓋章版舉報(bào)信，這場(chǎng)風(fēng)波被推到臺(tái)前，引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。

但在事情發(fā)酵兩天后，中建智地、越秀甚至還有金茂，在同一時(shí)間先后發(fā)布了聯(lián)合聲明，三方“重歸于好”“握手言和”的架勢(shì)，似乎也為這場(chǎng)風(fēng)波劃上句號(hào)。

但在公開(kāi)平臺(tái)，關(guān)于此次中建智地、越秀甚至金茂的討論熱度依然高居不下。

在小紅書(shū)上，有網(wǎng)友分析，100多億的項(xiàng)目，明明一起合作，卻為了自己利益，背刺合作的朋友，今天為了自己可以坑合作方，明天為了利潤(rùn)就可以坑老百姓，看看南方越秀的交付口碑吧，上千萬(wàn)的項(xiàng)目交給這樣的“無(wú)信”開(kāi)發(fā)商，最后坑的是買(mǎi)房人。

還有網(wǎng)友直言越秀是“背刺之王”，其表示“越秀坑人的本事增增日上。越秀作為國(guó)企，辦事兒毫無(wú)底線(xiàn)，為了自己利益，不擇手段！坑合作方，坑業(yè)主，坑供應(yīng)方，坑自己?jiǎn)T工！以后再也不會(huì)購(gòu)買(mǎi)越秀任何樓盤(pán)，受夠了”。

更有網(wǎng)友坦言“支持中建智地！城建、未來(lái)科學(xué)城、華潤(rùn)，應(yīng)該都聯(lián)合起來(lái)！抵制董毅和趙峰！”還有網(wǎng)友替金茂“不忿”，表示“金茂夠冤的，趕上這兩個(gè)貨”。

雖然三方已經(jīng)發(fā)布聯(lián)合聲明，但此前開(kāi)發(fā)商之間的內(nèi)部博弈是否真正結(jié)束，外界并不知曉。這或?qū)⒅苯佑绊懥速?gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)信心。

02

單一拿地壓力與聯(lián)合開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)成兩難

購(gòu)房者權(quán)益又該如何維護(hù)？

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜表示，從“舉報(bào)信”到“握手言和”，不到一周時(shí)間，但裂痕已經(jīng)公開(kāi)化，對(duì)購(gòu)房者的沖擊不會(huì)隨著一紙聯(lián)合聲明就自動(dòng)修復(fù)。（購(gòu)房者）敢不敢買(mǎi)，核心不是“聲明”，而是能否把“監(jiān)管賬戶(hù)+工程節(jié)點(diǎn)+違約賠償”寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同；只要這條落地，需求會(huì)回來(lái)，但價(jià)格預(yù)期已被重新錨定，想回到原來(lái)定價(jià)難度較大。

事實(shí)上，這也是與購(gòu)房者們最擔(dān)憂(yōu)的部分，開(kāi)發(fā)商之間的內(nèi)部博弈可能導(dǎo)致實(shí)際交付品質(zhì)與前期宣傳產(chǎn)生差距。一些聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在實(shí)際建設(shè)過(guò)程中，由于各方都要控制成本，可能在配套、公共區(qū)域裝修等方面“縮水”。

為此，柏文喜也給出三點(diǎn)建議，他表示，協(xié)議里加“股權(quán)–表決權(quán)–操盤(pán)權(quán)”一致條款，小股東操盤(pán)必須設(shè)置“業(yè)績(jī)對(duì)賭+一票否決”；建立“聯(lián)合營(yíng)銷(xiāo)委員會(huì)”，調(diào)價(jià)、折扣、推售節(jié)奏須100%股東同意，并引入第三方審計(jì)；資金全封閉監(jiān)管，銷(xiāo)售回款先保證工程建設(shè)，再按股權(quán)比例分配，防止“抽血式營(yíng)銷(xiāo)”。

中建智地與越秀之間的“糾紛”似乎也并非個(gè)例，這背后反映出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)眾多房企在拿地開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的新課題：

一方面，北京等一線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)地塊總價(jià)高企，單一房企獨(dú)立拿地開(kāi)發(fā)面臨巨大資金壓力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

以黃杉木店項(xiàng)目為例，126億元的總價(jià)即使對(duì)大型央企來(lái)說(shuō)也是巨大負(fù)擔(dān)。同時(shí)，該地塊還捆綁了孫河商服地塊，并要求商業(yè)與住宅同步施工、同步交付，進(jìn)一步增加了開(kāi)發(fā)難度；

另一方面，聯(lián)合開(kāi)發(fā)雖然分擔(dān)了資金壓力，卻帶來(lái)了管理協(xié)調(diào)的新挑戰(zhàn)。多家房企共同開(kāi)發(fā)時(shí)，存在“兩套團(tuán)隊(duì)、兩套考核體系、兩套成本壓力、兩種經(jīng)營(yíng)邏輯被硬性捆綁在同一塊地上”的結(jié)構(gòu)性矛盾。

市場(chǎng)向好時(shí)，這種矛盾可能被銷(xiāo)售業(yè)績(jī)所掩蓋；一旦市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，各方便會(huì)圍繞定價(jià)、營(yíng)銷(xiāo)、成本等問(wèn)題產(chǎn)生分歧。

不僅如此，聯(lián)合拿地、開(kāi)發(fā)的參與者，所持權(quán)益并非相同，其公司內(nèi)部考核指標(biāo)也并不一致，這也成為聯(lián)合開(kāi)發(fā)矛盾的根源之一。不同房企對(duì)同一項(xiàng)目的回報(bào)率、去化速度等指標(biāo)要求不同，導(dǎo)致在營(yíng)銷(xiāo)策略上難以統(tǒng)一。

以此次中建智地、越秀等方的聯(lián)合開(kāi)發(fā)為例，柏文喜分析，主要有以下風(fēng)險(xiǎn)：一是股權(quán)與操盤(pán)權(quán)倒掛：越秀17%股權(quán)卻控盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)，為沖業(yè)績(jī)可犧牲大股東利益；二是考核目標(biāo)錯(cuò)位：越秀北方區(qū)域要沖300億，中建智地要保利潤(rùn)，目標(biāo)不同步；三是審批鏈冗長(zhǎng)：用印、付款需三方會(huì)簽，市場(chǎng)窗口期稍縱即逝。

柏文喜坦言，百億地塊時(shí)代，聯(lián)合開(kāi)發(fā)是必選項(xiàng)，但“小股操盤(pán)+股權(quán)倒掛”已被證明是高危模式；下一步必須把“股權(quán)—表決權(quán)—資金監(jiān)管”三鎖合一，并預(yù)設(shè)退出機(jī)制，否則類(lèi)似“舉報(bào)信”事件還會(huì)重演。

面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，黃杉木店地塊兩項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)是否停息還未得知，但這也可能會(huì)影響購(gòu)房者的購(gòu)房信心。

從風(fēng)波前后的網(wǎng)簽動(dòng)態(tài)看，市場(chǎng)信心已受明顯影響。11月14日晚間，地產(chǎn)金融視界通過(guò)北京住建委官網(wǎng)看到，紫京宸園批準(zhǔn)銷(xiāo)售套數(shù)達(dá)813套，已簽約套數(shù)為120套，成交均價(jià)約10.06萬(wàn)元/平方米。而晚入市一天的璞樾，批準(zhǔn)銷(xiāo)售套數(shù)為410套，目前已簽約套數(shù)為130套，成交均價(jià)約9.986萬(wàn)元/平方米。11月17日下午15:15，該平臺(tái)顯示紫京宸園簽約套數(shù)仍為130套，而璞樾累計(jì)簽約套數(shù)增至133套。

這種增速放緩，似乎正是購(gòu)房者對(duì)聯(lián)合開(kāi)發(fā)矛盾的直接回應(yīng)。

對(duì)于此次風(fēng)波，三方也提到了“公開(kāi)項(xiàng)目進(jìn)展、透明化管理流程，從工程建設(shè)到物業(yè)服務(wù)全鏈條筑牢安心防線(xiàn)，切實(shí)保障每一位業(yè)主的合法權(quán)益”等內(nèi)容，但購(gòu)房者的擔(dān)憂(yōu)遠(yuǎn)未消除。在房地產(chǎn)深度調(diào)整的當(dāng)下，如何真正實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、責(zé)任共擔(dān)，仍是聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式需要解決的核心問(wèn)題。

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