家人們，今天咱聊個(gè)扎心又提氣的房產(chǎn)熱點(diǎn) —— 瑞銀剛出的預(yù)測(cè)，說咱們樓市要到 2026 年中才會(huì)迎來銷售見底，而新樓盤開工要回暖，還得等到 2026 年三季度！可能有人聽不懂 “見底”“回暖” 這些詞，說白了就是：接下來一年多，房子買賣還得在低位晃悠，想看到新工地扎堆開工，得等到后年下半年。這話不是我瞎編，是國(guó)際大機(jī)構(gòu)瑞銀基于一堆數(shù)據(jù)算出來的，今天咱就掰開揉碎了說，從咱普通人能看懂的角度，聊聊這事兒的來龍去脈和背后的門道。

先給大家擺點(diǎn)實(shí)在數(shù)據(jù)，讓咱心里有個(gè)數(shù)。瑞銀說 2026 年新房銷售額大概是 7.6 萬億元，雖然還在跌，但比 2025 年跌得少了；一線城市二手房?jī)r(jià)格跌幅也會(huì)收窄，從 2025 年的跌 10% 變成跌 7%。可能有人會(huì)說 “還在跌啊”，但咱得結(jié)合當(dāng)下情況看 —— 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025 年前 9 個(gè)月，全國(guó)商品房銷售面積和銷售額雖然還在降，但降幅比去年收窄了不少，9 月份單月的銷售面積和銷售額環(huán)比居然漲了快 50%，這都是止跌回穩(wěn)的信號(hào)。而新開工方面，9 月份的同比跌幅也比上個(gè)月收窄了 5.9 個(gè)百分點(diǎn)，但還是跌 14.4%，所以瑞銀才說回暖得等到 2026 年三季度，這不是憑空猜的，是看房企拿地、資金情況算出來的。

那為啥銷售見底要等這么久，新開工回暖還得更晚？咱從三個(gè)普通人能理解的角度拆解。首先是政策發(fā)力得有個(gè)過程，不是一出臺(tái)就見效。從 2024 年 9 月開始，國(guó)家就出了 “四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加” 的一攬子政策，各地也在降首付、降房貸利率、優(yōu)化限購(gòu)，深圳公積金貸款額度都提到 110 萬了，桂林買保障房首付才 15%。但老百姓買房信心的恢復(fù)，就像燒水，不是點(diǎn)火就開，得慢慢升溫。瑞銀預(yù)測(cè) 2026 年前還會(huì)降息、降準(zhǔn)，這些政策得慢慢累積效果，才能讓大家敢買房、買得起房。

其次是房企現(xiàn)在不敢輕易開工，手里的 “包袱” 還沒卸完。過去幾年房企資金鏈緊張，爛尾樓的新聞讓大家心有余悸，所以現(xiàn)在房企都在先賣庫(kù)存、保交付，不敢隨便拿地開工。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，商品房庫(kù)存已經(jīng)連續(xù) 7 個(gè)月減少了，房企到位資金的降幅也在收窄，但資金鏈指數(shù)還在歷史低位。簡(jiǎn)單說，開發(fā)商得先把手里的房子賣出去，拿到真金白銀，確認(rèn)市場(chǎng)真的穩(wěn)了，才會(huì)敢建新樓盤，這中間自然有個(gè)時(shí)間差，所以新開工回暖比銷售見底晚了一個(gè)季度。

最后是市場(chǎng)本身在 “擠泡沫”，尤其是租金和房?jī)r(jià)的關(guān)系慢慢回歸合理?，F(xiàn)在重點(diǎn) 50 城的租售比降到了 1:576，也就是說，買一套房的錢，靠租金得 576 個(gè)月才能回本，租金收益率回到 2.08%?？赡艽蠹衣牪欢@個(gè)比例，但核心意思是：租房越來越劃算，買房的投資屬性在減弱，這會(huì)讓一部分想靠買房賺錢的人退出市場(chǎng)，剩下的都是真剛需。當(dāng)剛需慢慢接住市場(chǎng)，銷售才能真的見底，而不是靠炒房客撐起來的虛假繁榮。

再說說這事兒對(duì)咱普通人的影響，不用扯那些大道理，就說實(shí)在的。第一，房?jī)r(jià)不會(huì)再像以前那樣大起大落了。銷售見底不代表房?jī)r(jià)會(huì)暴漲，而是會(huì)慢慢穩(wěn)定，不會(huì)再出現(xiàn) “今天買明天跌” 的情況，咱普通人不用再恐慌性觀望，也不用急著跟風(fēng)買房。第二，就業(yè)機(jī)會(huì)會(huì)慢慢變多。新開工回暖后，建筑工人、裝修工人、建材銷售這些崗位會(huì)增加，對(duì)咱底層打工人來說，這就是實(shí)實(shí)在在的好處。第三，城市配套會(huì)跟著改善。新樓盤建起來，周邊的學(xué)校、醫(yī)院、超市、地鐵也會(huì)慢慢跟上，不管是租房還是買房，生活都會(huì)更方便。但有個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)咱得清楚：不是所有城市都一樣，一二線城市改善型需求強(qiáng)，可能會(huì)先企穩(wěn)；三四線城市庫(kù)存多，恢復(fù)得會(huì)更慢。

最后說說我的觀點(diǎn)，可能有點(diǎn)犀利，但都是掏心窩子的話。首先，瑞銀這個(gè)預(yù)測(cè)，不是 “樓市要反彈” 的信號(hào)，而是 “樓市要回歸正?！?的信號(hào)。過去二十年那種 “買了房就躺賺” 的時(shí)代徹底結(jié)束了，未來樓市會(huì)像菜市場(chǎng)一樣，供需平衡才是常態(tài)，房子會(huì)回歸 “住” 的本質(zhì)，而不是投資的工具。那些指望靠買房發(fā)大財(cái)?shù)娜?，可能得醒醒了；但真正需要買房住的剛需，也不用再害怕市場(chǎng)崩盤，因?yàn)閲?guó)家在托底，市場(chǎng)在自我修復(fù)。

其次，“分化” 會(huì)是未來樓市的關(guān)鍵詞，別再相信 “全國(guó)樓市一片紅” 的鬼話了。瑞銀也說了，一二線城市改善型住房會(huì)先企穩(wěn)，三四線城市去庫(kù)存還得好久。我身邊就有例子，有的縣城房子蓋了一堆沒人買，而一線城市核心地段的好房子，價(jià)格其實(shí)沒怎么跌。這說明未來不是 “買房就賺錢”，而是 “買對(duì)房才靠譜”，這里的 “對(duì)”，就是指城市、地段、房子品質(zhì)，而不是盲目跟風(fēng)。

最后，我覺得這是樓市的一次 “大掃除”，把過去的泡沫、亂象都清掉，才能長(zhǎng)出健康的新生態(tài)。過去房企瘋狂拿地、高杠桿擴(kuò)張，老百姓瘋狂炒房，導(dǎo)致樓市虛火旺盛；現(xiàn)在經(jīng)過這幾年的調(diào)整，政策在引導(dǎo)，市場(chǎng)在篩選，那些不靠譜的房企會(huì)被淘汰，剩下的會(huì)踏踏實(shí)實(shí)蓋 “好房子”—— 國(guó)家也在推動(dòng)綠色、智能、安全的好房子，層高不低于 3 米、全屋智能這些要求都會(huì)慢慢落實(shí)。對(duì)咱普通人來說，這才是最實(shí)在的好處：未來不管是買房還是租房，能住上更舒服、更靠譜的房子，這比房?jī)r(jià)漲那點(diǎn)數(shù)字重要多了。

總結(jié)一下，瑞銀的預(yù)測(cè)告訴我們：樓市的調(diào)整還沒結(jié)束，但曙光已經(jīng)在前面了。這個(gè)過程可能有點(diǎn)漫長(zhǎng)，有點(diǎn)煎熬，但對(duì)咱底層老百姓來說，卻是好事 —— 它讓樓市從 “瘋狂” 回歸 “理性”，讓房子從 “投資品” 回歸 “家” 的本質(zhì)。未來，我們不用再為房?jī)r(jià)漲跌焦慮，不用被炒房客帶節(jié)奏，只需要根據(jù)自己的實(shí)際需求，選擇適合自己的房子。樓市的下半場(chǎng)，拼的不是誰買得多，而是誰買得對(duì)、住得好。今天就聊到這，大家對(duì)這個(gè)預(yù)測(cè)有啥看法？覺得自己所在的城市會(huì)先回暖嗎？歡迎在評(píng)論區(qū)留言討論，關(guān)注我，后面咱繼續(xù)扒樓市那些實(shí)在事兒，不玩虛的！