為什么不降息、放水，繼續(xù)刺激經(jīng)濟和樓市？

有讀者在后臺問我，順便還發(fā)來了數(shù)據(jù)，比如截至2025年11月22日，1 年期和 5 年期以上LPR已連續(xù)6個月維持不變。

我覺得這個問題的答案，值得探討。

先說觀點，降息是大趨勢，只不過不是現(xiàn)在，因為目前宏觀層面，正在解決一個最重要的問題，保銀行。然后再“擇機”降息，刺激大盤。

理解這個，就要先明白，什么叫做實際利率和名義利率。

目前房貸利率是3.1%，看似已經(jīng)很低了，而且還創(chuàng)下歷史最低位。

但為什么大家還覺得有些高，不想貸款買房？這是因為這是名義利率，而實際利率要高很多。

實際利率要參考通脹/通縮，經(jīng)濟學(xué)上講叫做GDP平減指數(shù)，如果通縮，那么實際利率要高于名義，但如果通脹，那么實際利率要低于名義利率。

舉個例子。

2018年，我們在強調(diào)“房住不炒”的時候，那時候名義利率高達5.6%，但為什么還有大量的人沖進樓市買房？甚至覺得都很便宜？

因為那幾年經(jīng)濟火熱，物價溫和上漲，對沖之后的實際利率僅為 1.9%。

而現(xiàn)在2025年，結(jié)合通縮后，實際利率高達4.1%，這個資金成本，其實高于過去幾十年的絕大多數(shù)年份。這就是大家感覺利息貴，不敢貸款的原因。

也就是說，當(dāng)年你覺得貴，其實資金很便宜；現(xiàn)在你覺得便宜，其實資金很貴。這就是為什么無論怎么呼吁，企業(yè)和個人都不敢借錢的根本原因，因為賺的錢，還不夠覆蓋真實的資金成本。

那么問題來了，既然實際利率這么高，央行為什么不大刀闊斧地降息？或者直接給房貸補貼？

因為目前擺在經(jīng)濟面前的，還有一個沉重的事實是，銀行怎么辦？

當(dāng)下銀行凈息差已經(jīng)逼近1.5%的歷史低位了，實際上已經(jīng)擊穿了銀行的“舒適區(qū)”，進入了“生存區(qū)”，銀行每放出一筆貸款，賺到的錢還不夠運營成本的。

如果大幅降息，雖然能緩解借款人的痛苦，刺激信貸業(yè)務(wù)，但也會直接引爆銀行業(yè)的經(jīng)營壓力，銀行一旦利潤轉(zhuǎn)負(fù)，那就是金融系統(tǒng)的“心梗”。

所以今年下半年，所有政策都在圍繞著銀行轉(zhuǎn)，做戰(zhàn)略紓困。

一方面，降低存款利率，降低運營壓力，另一方面，解決爛賬問題，以及督促銀行業(yè)改革，提高盈利能力。

最后就是以匯金為代表的國家隊，在股市上頻頻出手增持四大行，甚至買入銀行ETF。

這種“輸血”行為，表面上看是“救市”（穩(wěn)定大盤股價），但如果深挖一層，你會發(fā)現(xiàn)這其實是為了金融的穩(wěn)定性，更為了之后的經(jīng)濟布局。

目前來看，經(jīng)過兩年的化債和休整，銀行的資產(chǎn)負(fù)債表會修復(fù)到一個相對安全的“可承壓”狀態(tài)，但是現(xiàn)在還想靠銀行有所作為，還差點兒意思。

所以近期市場傳出小作文，說要進行房貸利息補貼，給存量房貸打折，那么這意味著救市的任務(wù)給了財政，而不是銀行。

那么財政從哪里找錢呢？答案就是國債，跟未來借錢。

銀行買國債，國債幫財政，財政幫樓市，樓市幫銀行。你看，錢轉(zhuǎn)了一圈，最后又回到了銀行，但中間卻產(chǎn)生了巨大的經(jīng)濟價值，印鈔機也實現(xiàn)了完美閉環(huán)。

這套閉環(huán)，本質(zhì)上就是用國家的信用（國債），置換出了房地產(chǎn)的垃圾資產(chǎn)（爛尾/庫存），從而保住了銀行系統(tǒng)的命。

這就是前段時間，為什么央行公開信息，要再下場購買國債的原因。

上面現(xiàn)在的策略很清晰：先穩(wěn)住陣腳，用時間換空間。

銀行今年年底要安全落地，意味著年底不會有什么驚天動地的動作，而真正的轉(zhuǎn)折點大概率會出現(xiàn)在 2026 年的春節(jié)前后。

為什么是那個時候？

第一，那是通過時間消化壞賬的一個節(jié)點； 第二，我們要等大洋彼岸的信號。

等到美聯(lián)儲降息的路徑徹底清晰，尤其是12月，中美利差的緊箍咒松開，匯率壓力減小，央行才敢真正放開手腳。

屆時，大放水動作會與財政政策的加速推出形成共振。

這時候可能又有人問了？為啥一定要考慮美聯(lián)儲？感覺總被掣肘？

事實上，我們的金融系統(tǒng)是完全獨立的。但要考慮資本的流動性，這是全球各國的一大考題。

如果東大現(xiàn)在單方面狂降息，而美聯(lián)儲不動，中美利差就會進一步拉大。

結(jié)果就是： 資本會加速逃離東大，換成美元流出。

這就像你的池塘本來就在漏水（內(nèi)需不足），如果此時你把堤壩修得比別人低太多，水（資金）就會瞬間流向隔壁的池塘（美國）。

資本外流一旦形成趨勢，是很難止住的，這會直接抽干國內(nèi)市場的流動性。

其次，匯率是資產(chǎn)價格的最后一道防線。

很多人覺得，匯率跌就跌唄，利好出口。

但在大國博弈的階段，匯率不僅僅是貿(mào)易工具，更是資產(chǎn)定價的錨。

如果央行不顧美聯(lián)儲，強行大放水，人民幣匯率大概率會崩不住，可能會迅速貶值，屆時以人民幣計價的房產(chǎn)、股票，在國際資本眼里就根本不值錢了。

最后，也是最隱秘的一點。

在美聯(lián)儲降息之前，全球的流動性依然緊縮。

這時候東大如果逆勢強行大放水，效果會大打折扣。因為外部環(huán)境太冷了，你屋里燒再大的火，熱氣也會被門縫里的寒風(fēng)吹散。

與其現(xiàn)在浪費彈藥，不如“引而不發(fā)”。

現(xiàn)在的策略是： 我也降，但我跟著你小步降，保持利差在一個可控的范圍內(nèi)。這就是一種典型的“熬鷹”戰(zhàn)術(shù)。

東大在等，等美聯(lián)儲撐不住了（美國經(jīng)濟衰退或通脹解決），開始大幅降息。

一旦美聯(lián)儲降息，美元資本開始外溢，全球水位上漲。 這個時候，東大央行再順勢打開水閘（降息+放水），內(nèi)外的水流方向一致，才能形成合力，把東大的資產(chǎn)價格（樓市、股市）真正地托起來。

在這個從“名義低息”走向“實際低息”的漫長過渡期里，活下來，就是最大的贏家，沒辦法，繼續(xù)熬。

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