翠城花園東地塊競價(jià)進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，海珠西的老業(yè)主們已經(jīng)坐不住了！

樓市君翻查貝殼發(fā)現(xiàn)，隔壁翠城花園的二手房，10月新增15套掛牌。

目前總掛牌量高達(dá)174套，還有38套待上架房源在排隊(duì)亮相！

無獨(dú)有偶，海珠西的光大花園、保利花園等小區(qū)，近期掛牌量也悄悄往上躥。

老業(yè)主們的換房心思，是真藏不住了。

｜海珠西夜景航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

壹

翠城花園的賣房熱度肉眼可見。

據(jù)貝殼10月數(shù)據(jù)，翠城花園總掛牌量已多達(dá)174套，還有38套待上架房源蓄勢待發(fā)。

｜圖源：貝殼找房

成交量也同步攀升。

10月不但成交了8套房源，追平今年以來月度峰值，大戶型成交也迎來突破——已 有2套130平+的大戶型 順 利成交。

而在此之前，今年120㎡以上的交易記錄 僅有1套 。

業(yè)主“賣舊”的節(jié)奏明顯在加快。

｜圖源：貝殼找房

背后原因其實(shí)很直白：小區(qū)已邁入 “老齡化”。

翠城花園分6期開發(fā)，開發(fā)周期跨度較大，最早一期建成于2000年左右，如今樓齡已接近25年。

即便是最新的六期，也建于2010-2011年，樓齡接近15年。

早期部分戶型設(shè)計(jì)存在格局不通透、空間利用率低等問題。

｜圖源：貝殼找房

公共設(shè)施也同步進(jìn)入老化周期，居住舒適度大打折扣。

｜圖源：小紅書

而翠城花園的處境，只是海珠西眾多老小區(qū)的一個(gè)縮影。

光大花園、保利花園、曉港灣等熱門小區(qū)，樓齡普遍超過15年，同樣面臨著戶型設(shè)計(jì)落后、設(shè)施老化等挑戰(zhàn)。

樓市君觀察到，這些小區(qū)近期的掛牌量也相當(dāng)可觀，清一色突破100套，其中光大花園更是高達(dá)342套。

據(jù)中介透露， 不少老業(yè)主早已有了 置換需求 。

｜廣州樓市發(fā)布 制

貳

而這波需求的集中釋放，正趕上海珠西各類新項(xiàng)目的集中亮相。

不少業(yè)主已經(jīng)賣舊買新，換到了江灣潮起、燕語堂悅等新規(guī)產(chǎn)品。

但也有不少業(yè)主按兵不動(dòng)，把目光牢牢鎖定在一路之隔的翠城花園東地塊上。

與此同時(shí)，還有知情人士透露，地塊信息在剛披露時(shí)，就有多家房企頻頻打探、興趣濃厚。

| 翠城花園東地塊6月實(shí)拍

|廣州樓市發(fā)布 攝

能同時(shí)讓業(yè)主緊盯、房企追捧，這塊地到底憑什么？

核心離不開兩大硬實(shí)力。

1）學(xué)鐵商齊全，升級(jí)版的“六邊形戰(zhàn)士”。

這幅總占地10.08萬平的大型綜合體地塊，堪稱翠城、光大這些 老牌“六 邊形戰(zhàn)士”的升級(jí)版本。

該地塊緊鄰翠城花園，周邊有2 、8、11號(hào)線及廣佛線環(huán)繞，江泰路、燕崗等地鐵站步行不足800米。

30分鐘即可直達(dá)珠江新城、北京路等核心商圈，完美承接海珠西成熟的生活氛圍。

| 廣州樓市發(fā)布 制

教育方面更是硬核。

項(xiàng)目配建的27班小學(xué)，將由省級(jí)昌崗中路小學(xué)獨(dú)立開班。

再加上昌崗中路小學(xué)擁有直升五中的名額，這個(gè)組合在整個(gè)海珠都非常能打。

｜昌崗中路小學(xué)（翠城校區(qū)）

｜廣州樓市發(fā)布 攝

商業(yè)配套也無需等待兌現(xiàn)，除了地塊自帶商業(yè)以外，周邊還聚集了包括燕匯廣場、江泰路萬科里、樂峰廣場等大大小小的商業(yè)體。

基本上每隔幾百米都有一個(gè)商場。

成熟的學(xué)鐵商資源，正是業(yè)主置換時(shí)看重的“安全感”，也是開發(fā)商拿地時(shí)更青睞的核心優(yōu)勢。

｜江南西商圈航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

2）3.4容積率+限高100米，產(chǎn)品優(yōu)勢明顯。

除了配套，地塊的產(chǎn)品基因也相當(dāng)能打。

根據(jù)廣州公共資源交易中心公告，地塊出讓宗地面積42208平，總建面143507平。

其中住宅部分容積率僅3.4，限高100米，滿打滿算不超過33層，屬于“非超高層”。

按照27.5億元起拍總價(jià)計(jì)算，名義樓面價(jià)約1.9萬/平，加上配建成本后，實(shí)際樓面價(jià)大概率要高上不少。

｜廣州樓市發(fā)布 制

那么，這樣一塊優(yōu)質(zhì)地塊，未來會(huì)推出什么樣的產(chǎn)品，價(jià)格又會(huì)如何？

其實(shí)可以參考周邊市場來預(yù)判。

新盤方面，可以對標(biāo)綜合品質(zhì)較為接近的保利·燕語堂悅。

其主推建面約90-125平的戶型，均價(jià)約6萬/平，總價(jià)在500-1000萬之間，定位偏改善型。

二手房，則主要以光大花園、翠城花園等小區(qū)為主，三房均價(jià)3.5-5.5萬/平，總價(jià)約400-700萬。

不過樓市君認(rèn)為，翠城花園東地塊的價(jià)格大概率會(huì)向新盤靠攏。

畢竟二手房普遍有一定的樓齡，在戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)設(shè)施、居住密度等方面，和新地塊的產(chǎn)品存在明顯代差。

而這種“品質(zhì)升級(jí)”，正是改善業(yè)主愿意買單的核心原因。

隨著12月5日地塊競價(jià)日期的臨近，各大房企間的角逐有望讓板塊熱度再上一個(gè)臺(tái)階。

｜截圖來源：廣州公共資源交易中心

從翠城花園業(yè)主扎堆賣房，到海珠西老小區(qū)集體釋放置換意愿，本質(zhì)上都是大家對更好居住品質(zhì)的向往。

想要更舒適、更貼合當(dāng)下生活需求的家。

而無論是已入市的新規(guī)產(chǎn)品，還是即將出讓的翠城花園東地塊，都恰好給了這份期待一個(gè)落地的可能。

如果你是海珠西的業(yè)主，面對這些新選擇，會(huì)果斷”賣舊買新“嗎？

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