買房最理想的通勤選擇是，從家溜達著著上班或小區(qū)步行可達地鐵，不換乘30分內(nèi)能到單位；

買房最理想的房源選擇是，總價范圍內(nèi)盡可能買一個房齡新，品質(zhì)好，戶型好，物業(yè)相對好的小區(qū)，最好能不再換那種。

但現(xiàn)實往往是殘酷的，很多家庭買房糾結，難于下定決心，除了看不準房價走勢外，最大的問題是，不知道選哪？如何選小區(qū)和房源。

昨天直播后有個大哥私信問我，算上貸款550萬，媳婦國貿(mào)上班，他亦莊工作，都是固定坐班，孩子已經(jīng)成年不需要學區(qū)，想要個新一點的正規(guī)3居，平時兩口子地鐵出行，房子該買哪？

媳婦想在國貿(mào)附近朝陽板塊買房，但發(fā)現(xiàn)只能夠上老房，回遷房或商品房的邊角料戶型。

大哥想在亦莊附近買房，但要么到媳婦公司通勤不方便，要么看上的價格太貴。

今天以他家的例子，說說兩口子買房該怎么選？

先看看他的預算和需求，能匹配到什么樣的區(qū)域。如果地鐵出行不換乘，國貿(mào)和亦莊上班，最優(yōu)的出行選擇是乘坐地鐵17號線，因為全線貫通以后通勤時間穩(wěn)定有保證，南北的一些板塊都可以看看了。

先說二手房

北邊房價相對較高，向新北苑有地鐵17號線清河營站，能看看片區(qū)內(nèi)的商品房社區(qū)中國鐵建國際城，院落環(huán)境不錯，但550萬只能看看75平左右的2居。所以如果以國際城為衡量標準，比他位置更好的靠近市區(qū)的17號線站點西壩河，太陽宮，廣渠門外，工體，十里河等等其實都夠不上三居了。

所以只能繼續(xù)往南看到了北神樹，次渠，嘉會湖這幾站。

北神樹站2013年的商品房社區(qū)潤楓領尚，這個預算能拿下120平南北全明大三居。

優(yōu)點

1.大三居位于11層中心矮板樓棟，樓間距45-70米；

2.歐式園林建筑風格，院落保持還行；

3.總價低，買到的面積大；

4.在17號線南段通州這幾站，二手房流通算好一些的，畢竟二手房成交單價在4萬出頭，價格便宜。

缺點，1梯3戶，現(xiàn)在新房120的面積基本都是單層2戶，甚至在門外可以有自己收納空間了；還有就是半人車分流，雖然花園和活動區(qū)域不過車，但人行區(qū)域還是和車行路存在交叉；戶型產(chǎn)品放二手房市場已經(jīng)很好了，兩面寬南北全明大三居，廚房帶獨立陽臺，得房率85%左右，但現(xiàn)在新房120的面積已經(jīng)開始做三面寬可三可四戶型，得房率90%多。

如果再往南，這幾年次渠和嘉會湖供應了不少新房，已經(jīng)變成二手房且下本有成交的社區(qū)像明月聽蘭，2023年的新小區(qū)，綠城開發(fā)自持物業(yè)，到17號線次渠地鐵站約880米，能買到122平的4居。

小區(qū)優(yōu)點

1.房齡新，物業(yè)管理較好；

2.戶型為這2年主流產(chǎn)品，全明邊戶臥室雙窗，兩間臥室朝南，可3居可4居自定義設計；

3.純?nèi)塑嚪至鳌?/p>

4.新房時期5萬多的價格，現(xiàn)在45000，感覺當下如果能聊到4萬出頭，就比北神樹的潤楓有性價比了，至少買到更好的小區(qū)了。

缺點

1.現(xiàn)在新房樓棟都是點狀分布，部分時段采光會被遮擋，像122這個戶型所分布的4棟西戶和6棟東戶，就會受到南側5棟影響，上午或下午被遮擋，因為側面樓間距只有20米左右；

2.另外次渠和嘉會湖目前配套尤其是商業(yè)生活配套還有待發(fā)展。

3.由于是幾年前的新盤，雖然戶型格局還行，但得房率還是75%-80%的水平，空間感尤其是部分臥室尺寸有點小。

說完二手房再說新房，新房目前可以稱之為地鐵盤，且屬于新產(chǎn)品的樓盤有北京潤府。

項目位于北神樹，前文提到的潤楓領尚邊上，屬于17號線南段，目前唯一在售的小戶型新盤，因為二期改了報規(guī)，增加率使用面積，所以也是該區(qū)域最新使用率最高的樓盤。550內(nèi)能看看98的三居，如果能接受樓層差點，101平的三居應該也能夠得上。

此為一期邊戶戶型，二期戶型未做改動

此為中戶戶型

樓盤優(yōu)點

1.華潤開發(fā)，華潤物業(yè)，從近幾年新房整體交付和二手房口碑來看，華潤算是第一梯隊了；

2.小區(qū)有會所，配備了下沉觀景庭院，健身房，無邊泳池，騎行室等功能區(qū)，雖然新房見怪不怪了，但是周邊二手房小區(qū)沒有的；

3.除了現(xiàn)有地鐵17號線，樓盤周邊還規(guī)劃了醫(yī)院，學校，體育館，商場等生活必需配套，樓盤對面就是正在施工的萬象匯商業(yè)，小區(qū)地庫可直通商場和地鐵站，這一點對小區(qū)居民的出行安全和便捷度來說是很好的，不用過馬路，也不用考慮天氣，都可以去商場購物了。

4.3居起步純改善社區(qū)，裝標和窗墻比在同價位小區(qū)里做的還行。

樓盤缺點

1.二期增加陽臺設備平臺的面積贈送，可惜是從112平開始，98和101和一期不變，112的總價大概在600-650，對于550內(nèi)預算的三口之家來說超預算了；

2.和明月聽瀾一樣，小區(qū)南北樓間距挺好，但因為樓棟點狀分布，選房時需要關注南側斜處方向有樓的部分邊戶房源采光。

3.周邊次新二手房成交價在4萬-4.5萬之間，同預算二手房能買到120左右的戶型，新房為99的三居，要么兩面寬，要么客廳不朝南。

以上是通過粉絲實例，給大家分享了一下，該如何去選房的邏輯和樓盤優(yōu)缺點，當然亦莊國貿(mào)上班，能接受地鐵換乘，其實6號線1號線也有不少的選擇，因為篇幅有限，就不再碼字了，如果具體咨詢或想要看看文中提到的北京潤府的話也可以添加jiayefangtan22，備注“找小白”了解。

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