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本月要點(diǎn)概覽

一、住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)特征

從成交套數(shù)占比變化上看，與2024年同期相比，2025年1-10月，30個(gè)代表城市中，20個(gè)城市120-144平方米產(chǎn)品成交套數(shù)占比提升，其中上海、長(zhǎng)沙、南昌等城市提升幅度較為明顯；22個(gè)城市144平米以上產(chǎn)品成交套數(shù)占比提升，其中合肥、寧波、無(wú)錫等城市提升幅度超6個(gè)百分點(diǎn)。

二、房企產(chǎn)品動(dòng)態(tài)

·10月18日，華潤(rùn)置地上海公司召開(kāi)2025戰(zhàn)略新品發(fā)布會(huì)，現(xiàn)場(chǎng)闡述以“先鋒、海派、傳承、文化、高定”五大核心關(guān)鍵詞構(gòu)建的產(chǎn)品價(jià)值體系，并發(fā)布代表項(xiàng)目——澐啟濱江。

·10月10日，招商蛇口北京公司發(fā)布“全域服務(wù)”理念，通過(guò)整合內(nèi)部資源與外部合作伙伴，構(gòu)建“12+X”會(huì)所運(yùn)營(yíng)體系，實(shí)現(xiàn)跨產(chǎn)業(yè)生態(tài)賦能。

三、房企產(chǎn)品系解析

中建壹品聚力產(chǎn)品優(yōu)化升級(jí)，形成“元境系”、“星城系”、“公館系”、“壹號(hào)系”為主的住宅產(chǎn)品系，推動(dòng)人與建筑和諧共融。

四、產(chǎn)品設(shè)計(jì)亮點(diǎn)

·建筑立面：北京國(guó)賢府貳期項(xiàng)目采用三段式設(shè)計(jì)，將唐代宮殿建筑元素融入建筑立面，展現(xiàn)傳統(tǒng)東方美學(xué)韻味。

·戶型設(shè)計(jì)：成都華潤(rùn)置地華宸府項(xiàng)目183平戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)玄關(guān)前廳、客廳空中島院、主臥景觀陽(yáng)臺(tái)與生活陽(yáng)臺(tái)四大花園空間，實(shí)現(xiàn)戶戶有景。

·精裝設(shè)計(jì)：上海華發(fā)海上都薈項(xiàng)目以151項(xiàng)精工細(xì)節(jié)、6大理念、13大精工系統(tǒng)，為業(yè)主打造兼顧功能性、舒適性的生活空間。

·園林景觀：廈門中交·文瀾天玥項(xiàng)目將海派南洋風(fēng)情與親海宜居理念相結(jié)合，打造兼具景觀價(jià)值與生活功能的園林體系。

五、優(yōu)秀項(xiàng)目解析

綠城·廣州馥香園是綠城中國(guó)深耕廣州15載的標(biāo)桿作品，項(xiàng)目融合嶺南文化與現(xiàn)代美學(xué)，打造海珠主城稀缺的低密智慧住區(qū)。項(xiàng)目以 “高顏值、極賢惠、最聰明” 為核心理念，打造建面約 84-129㎡三至四房，通過(guò)新規(guī)設(shè)計(jì)打破傳統(tǒng)戶型空間局限，實(shí)現(xiàn)戶型較高的使用率。建筑沿東西面半圍合式布局，形成南北通透+中央大花園的格局；南側(cè)界面充分釋放創(chuàng)造更多的戶數(shù)遠(yuǎn)眺珠江景觀。景觀設(shè)計(jì)上，項(xiàng)目汲取嶺南名園 “十香園” 文化基因，打造 “一軸十進(jìn)六園”的多維空間布局，同時(shí)注重居民的參與感，規(guī)劃了兒童樂(lè)園、老年活動(dòng)中心、環(huán)形跑道等全齡化設(shè)施。

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住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)特征

1、全國(guó)30城成交面積段分布

從成交套數(shù)占比變化上看，與2024年同期相比，2025年1-10月，30個(gè)代表城市中，20個(gè)城市120-144平方米產(chǎn)品成交套數(shù)占比提升，其中上海、長(zhǎng)沙、南昌等城市提升幅度較為明顯；22個(gè)城市144平米以上產(chǎn)品成交套數(shù)占比提升，其中合肥、寧波、無(wú)錫等城市提升幅度超6個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2025年1-10月30個(gè)代表城市各面積段住宅銷售套數(shù)占比

數(shù)據(jù)來(lái)源：

市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：https://u.fang.com/ytcrnn/

2、熱點(diǎn)城市結(jié)構(gòu)特征

（1）北京新房成交結(jié)構(gòu)特征

從成交面積結(jié)構(gòu)看，2025年1-10月北京90平以下剛需型產(chǎn)品成交近6754套，成交套數(shù)占比為22.3%，較2024年同期下降4.0個(gè)百分點(diǎn)。90-200平產(chǎn)品成交超2.1萬(wàn)套，成交套數(shù)占比71.2%，較2024年同期提升4.5個(gè)百分點(diǎn)。200平以上產(chǎn)品成交1950余套，成交套數(shù)占比6.5%，較2024年同期下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。

從成交總價(jià)結(jié)構(gòu)看，500 萬(wàn)以下產(chǎn)品成交套數(shù)占比 39.5% ，較 2024 年同期下降 3.6 個(gè)百分點(diǎn)。 500-1000 萬(wàn)總價(jià)段產(chǎn)品成交套數(shù)占比下降至 40.0% 。 1000 萬(wàn)以上產(chǎn)品成交套數(shù)占比 20.4% ，較 2024 年同期提升 5.1 個(gè)百分點(diǎn)。

圖：北京新建商品住宅成交面積結(jié)構(gòu)

圖：北京新建商品住宅成交總價(jià)結(jié)構(gòu)

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（2）杭州新房成交結(jié)構(gòu)特征

從成交面積結(jié)構(gòu)看，2025年1-10月杭州90平以下剛需型產(chǎn)品成交約2600套，成交套數(shù)占比至7.7%。90-200平產(chǎn)品成交超2.8萬(wàn)套，成交套數(shù)占比83.5%，較2024年同期下降2.0個(gè)百分點(diǎn)。200平以上大戶型產(chǎn)品成交套數(shù)占比提升至8.8%。

從成交總價(jià)結(jié)構(gòu)看，400萬(wàn)以下產(chǎn)品成交套數(shù)占比55.3%，較2024年同期提升0.8個(gè)百分點(diǎn)。400-800萬(wàn)產(chǎn)品成交套數(shù)占比33.1%，較2024年同期下降1.5個(gè)百分點(diǎn)。800萬(wàn)以上產(chǎn)品成交套數(shù)占比11.6%，較2024年同期提升0.8個(gè)百分點(diǎn)。

圖：杭州新建商品住宅成交面積結(jié)構(gòu)

圖：杭州新建商品住宅成交總價(jià)結(jié)構(gòu)

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（3）佛山新房成交結(jié)構(gòu)特征

從成交面積結(jié)構(gòu)看，2025年1-10月佛山90平以下產(chǎn)品成交4665套，成交套數(shù)占比18.1%，較2024年同期下降3.8個(gè)百分點(diǎn)。90-200平產(chǎn)品成交約2.0萬(wàn)套，成交套數(shù)占比77.1%，較2024年同期提升2.4個(gè)百分點(diǎn)。200平以上大戶型產(chǎn)品成交套數(shù)占比提升至4.8%。

從成交總價(jià)結(jié)構(gòu)看，200萬(wàn)以下產(chǎn)品成交套數(shù)占比70.7%，較2024年同期上升2.9個(gè)百分點(diǎn)。200-300萬(wàn)產(chǎn)品成交套數(shù)占比16.8%，較2024年同期下降2.7個(gè)百分點(diǎn)。300萬(wàn)以上產(chǎn)品成交套數(shù)占比下降至12.5%。

圖：佛山新建商品住宅成交面積結(jié)構(gòu)

圖：佛山新建商品住宅成交總價(jià)結(jié)構(gòu)

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房企產(chǎn)品動(dòng)態(tài)

1、華潤(rùn)置地上海公司2025戰(zhàn)略新品發(fā)布會(huì)

10月18日，華潤(rùn)置地上海公司召開(kāi)2025戰(zhàn)略新品發(fā)布會(huì)，現(xiàn)場(chǎng)闡述了以“先鋒、海派、傳承、文化、高定”五大核心關(guān)鍵詞構(gòu)建的產(chǎn)品價(jià)值體系，推出“禮·仕”服務(wù)體系，以4S理念（高效、私密、專屬、雅致）覆蓋全場(chǎng)景服務(wù)，標(biāo)志華潤(rùn)置地上海從“空間建造者”向“生活方式運(yùn)營(yíng)者”轉(zhuǎn)型。同時(shí)現(xiàn)場(chǎng)推出全新豪宅標(biāo)桿作品——澐啟濱江。

圖：上海澐啟濱江項(xiàng)目效果圖

2、招商蛇口北京“全域服務(wù)”戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)

10月10日，招商蛇口北京公司發(fā)布“全域服務(wù)”理念，通過(guò)整合內(nèi)部資源與外部合作伙伴，構(gòu)建“12+X”會(huì)所運(yùn)營(yíng)體系，實(shí)現(xiàn)跨產(chǎn)業(yè)生態(tài)賦能。招商蛇口提出從“造好房”升級(jí)為“造好生活”，強(qiáng)調(diào)服務(wù)本身成為高端人居的核心價(jià)值，而非房屋的物理屬性?，F(xiàn)場(chǎng)發(fā)布全新升級(jí)的“1314服務(wù)體系”，聚焦“全時(shí)守護(hù)、全域體驗(yàn)、全家關(guān)懷”三大維度，同時(shí)推出“未入住先體驗(yàn)”模式，打破行業(yè)“先建房后配套”的傳統(tǒng)模式。

圖：招商蛇口北京“全域服務(wù)”戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)

房企產(chǎn)品系解析

中建壹品秉持精工基因，從溫度、濕度、空氣、陽(yáng)光、噪音等基本生命元素出發(fā)，打造宜居典范。通過(guò)聚力產(chǎn)品優(yōu)化升級(jí)，目前已形成“星城系”、“公館系”、“壹號(hào)系”、 “元境系”為主的住宅產(chǎn)品系，推動(dòng)人與建筑和諧共融。

表：中建壹品主要住宅產(chǎn)品系解析

元境系代表項(xiàng)目：中建壹品·海宸元境

項(xiàng)目簡(jiǎn)介

北京中建壹品·海宸元境是中建壹品高端產(chǎn)品線“元境系”的開(kāi)篇之作，項(xiàng)目擇址海淀西四環(huán)四季青板塊，定位低密純洋房社區(qū)，項(xiàng)目立面融合石材、鋁板與大面積玻璃幕墻，弧形轉(zhuǎn)角窗設(shè)計(jì)與頂部頂冠造型，強(qiáng)化建筑辨識(shí)度。園林規(guī)劃方面，項(xiàng)目串聯(lián)約 3300㎡中央花園、7000㎡南側(cè)市民公園及北花園，營(yíng)造“一軸五境十雅”的東方雅韻。項(xiàng)目主力戶型涵蓋99-181㎡三居、四居產(chǎn)品，滿足多元居住需求。

圖：北京中建壹品·海宸元境項(xiàng)目展示圖

139㎡戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)

• 南向約11.6米面寬，采光充足，視野開(kāi)闊，提升居住舒適度。

• 經(jīng)典四葉草戶型設(shè)計(jì)，四個(gè)房間互不干擾，保證了居住私密性和舒適性。

• 客廳、餐廳、廚房聯(lián)動(dòng)設(shè)計(jì)，約5米的橫廳搭配同比例餐廳，打造約43㎡的超級(jí)社交廳。

• 主臥約25㎡，配備獨(dú)立衣帽間和衛(wèi)生間，主臥轉(zhuǎn)角飄窗，主衛(wèi)面寬2.6米，提供酒店式居住體驗(yàn)。

圖：中建壹品·海宸元境139平戶型圖

產(chǎn)品設(shè)計(jì)亮點(diǎn)

1、建筑立面：采用三段式設(shè)計(jì)，將唐代宮殿建筑元素融入建筑立面，展現(xiàn)傳統(tǒng)東方美學(xué)韻味

北京國(guó)賢府貳期：項(xiàng)目溯源長(zhǎng)安大明宮規(guī)制，將唐代宮殿建筑元素融入立面設(shè)計(jì)，立面采用三段式設(shè)計(jì)，屋頂為宮殿式斜坡屋頂，坡度較緩，體現(xiàn)出沉穩(wěn)風(fēng)格；中間采用大玻璃窗戶、灰色鋁板和金屬線條、真石漆一體化設(shè)計(jì)，增強(qiáng)采光與通透感；底部采用玻璃+干掛石材板，層次分明，營(yíng)造豐富的視覺(jué)效果。細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)上，項(xiàng)目傳承古建筑九脊殿歇山頂形式，四翼舒展、飛檐翹角，展現(xiàn)出傳統(tǒng)東方美學(xué)韻味。

圖：北京國(guó)賢府貳期建筑效果圖

2、戶型設(shè)計(jì)：183戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)四大花園空間，實(shí)現(xiàn)戶戶有景

成都華潤(rùn)置地華宸府：183平戶型南向面寬達(dá)16.8米，其中客廳面寬9.2米，配合270°環(huán)幕景觀中軸，有效提升觀景視野。戶型配置雙套房，主臥+次臥均帶獨(dú)立衛(wèi)浴，主臥設(shè)有步入式衣帽間、四分離衛(wèi)浴系統(tǒng)及觀景陽(yáng)臺(tái)。此外，次衛(wèi)采用干濕分離設(shè)計(jì)，兼顧實(shí)用性與私密性。戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)玄關(guān)生態(tài)前廳、客廳空中島院、主臥景觀陽(yáng)臺(tái)與生活陽(yáng)臺(tái)四大花園空間，實(shí)現(xiàn)“戶戶有景、室室見(jiàn)綠”。

圖：成都華潤(rùn)置地華宸府183平戶型圖

3、精裝設(shè)計(jì)：項(xiàng)目以6大理念、13大精工系統(tǒng)、151項(xiàng)細(xì)節(jié)，打造兼顧功能性、舒適性的生活空間

上海華發(fā)海上都薈：項(xiàng)目以151項(xiàng)精工細(xì)節(jié)、6大理念、13大精工系統(tǒng)，為業(yè)主打造兼顧功能性、舒適性的生活空間。項(xiàng)目入戶玄關(guān)柜皮革面板設(shè)計(jì)，內(nèi)置除臭精靈、靈活移動(dòng)層板；全屋標(biāo)配中央空調(diào)+地暖+新風(fēng)系統(tǒng)，可高效過(guò)濾花粉、煙霧、PM2.5等微小污染物；臥室外窗采用高端節(jié)能的三層兩中空Low-E玻璃，具有更好的隔音、防噪、保溫、隔熱性能；淋浴區(qū)地面大理石采用拉槽工藝，防滑及疏水性能更佳；廚房可抽拉龍頭覆蓋360°清洗無(wú)死角，臺(tái)下大單槽采用內(nèi)退工藝，臺(tái)面水漬可直接劃入水槽。

圖：上海華發(fā)海上都薈項(xiàng)目樣板間實(shí)景圖

4、園林景觀：融合海派南洋風(fēng)情與親海宜居理念，打造高品質(zhì)園林環(huán)境

廈門中交·文瀾天玥：項(xiàng)目以“海上天籟 傳世華邸”為主題，融合海派與廈門在地南洋元素，借鑒鼓浪嶼經(jīng)典園林空間智慧，汲取菽莊花園“藏、借、巧”的三大造園精髓，打造出“一園十八境”的景觀格局；園林設(shè)計(jì)具有四大亮點(diǎn)：藝術(shù)館級(jí)瑰麗門廊，涵蓋光影圓廳、藝術(shù)花房等景觀節(jié)點(diǎn)，盡顯格調(diào)；多維立體花園景觀使得游園觀景更具意趣；上下雙層會(huì)所涵蓋泳池、宴會(huì)廳、影音室等設(shè)施，滿足高端生活需求；TOD中央車站的酒店式落客設(shè)計(jì)以及“宅園一體”的無(wú)界社區(qū)理念，呈現(xiàn)出兼具歷史韻味與地域特色的高品質(zhì)園林環(huán)境。

圖：廈門中交·文瀾天玥項(xiàng)目園林效果圖

優(yōu)秀項(xiàng)目解讀

綠城·廣州馥香園是綠城中國(guó)深耕廣州15載的標(biāo)桿作品，項(xiàng)目融合嶺南文化與現(xiàn)代美學(xué)，打造海珠主城稀缺的低密智慧住區(qū)。項(xiàng)目以“高顏值、極賢惠、最聰明”為核心理念，打造建面約 84-129㎡三至四房，通過(guò)新規(guī)設(shè)計(jì)打破傳統(tǒng)戶型空間局限，實(shí)現(xiàn)戶型較高的使用率。建筑沿東西面半圍合式布局，形成南北通透+中央大花園的舒適格局；南側(cè)界面充分打開(kāi)，讓更多戶型能擁有遠(yuǎn)眺珠江的觀景視野。

項(xiàng)目近鄰地鐵站及河景資源，毗鄰廣州第二中軸——CBD金融軸南段; 西北側(cè)為地鐵2號(hào)線及廣佛線的換乘站，西側(cè)為代建學(xué)校，南側(cè)能遠(yuǎn)眺珠江，城市資源及環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目自帶1800㎡風(fēng)情商業(yè)街，3公里范圍內(nèi)有百萬(wàn)方商業(yè)環(huán)繞，如海珠城城光薈、廣州之窗商務(wù)港、廣百海港城、海珠萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等。

圖：綠城·廣州馥香園建筑效果圖

住宅立面采用現(xiàn)代簡(jiǎn)潔風(fēng)格，連續(xù)性的大窗體系和金屬線條勾勒出精致的體塊邊緣，使得建筑立面層次多樣。塔樓基座延續(xù)社區(qū)儀式府門調(diào)性，采用東西融合的南洋腔調(diào)，打造8米超高的空間體驗(yàn)。建筑頂部引入曲線元素，色彩上以香檳金、米白色為主色調(diào)，提升了建筑的辨識(shí)度和品質(zhì)感。項(xiàng)目入口大門立面采用對(duì)稱式構(gòu)圖，入口部分強(qiáng)調(diào)大氣寬闊的空間感受，以及富有序列感的兩側(cè)圓弧柱廊，形成超級(jí)門府的形象氣質(zhì)。

圖：綠城·廣州馥香園項(xiàng)目園林展示圖

景觀設(shè)計(jì)上，項(xiàng)目汲取嶺南名園“十香園” 文化基因，打造 “一軸十進(jìn)六園” 的多維空間布局，通過(guò)歸家軸線串聯(lián)起多重景觀序列，如歸家大堂、社交水院、中庭花甸等，形成五重歸家禮序。此外，園林不僅強(qiáng)調(diào)觀賞性，更注重居民的參與感，規(guī)劃了兒童樂(lè)園、老年活動(dòng)中心、環(huán)形跑道等全齡化設(shè)施，讓景觀成為可親近、可體驗(yàn)的生活場(chǎng)景。

項(xiàng)目127平戶型南北雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，有效提升通風(fēng)和采光效果；全屋設(shè)置大量且獨(dú)立的收納系統(tǒng)，如利用玄關(guān)過(guò)道打造800庫(kù)，形成多層立體收納空間；戶型增加X(jué)靈活空間設(shè)計(jì)，次臥打開(kāi)即可形成橫廳空間；戶型動(dòng)區(qū)空間完整，餐廚、客廳、陽(yáng)臺(tái)，加上X空間全部打開(kāi)，構(gòu)成家庭的核心活動(dòng)區(qū)域；在餐廳預(yù)留冰箱位、煙道全外置，廚房空間更完整，使用面積更高；主臥充分利用轉(zhuǎn)角視野增加景觀效果，同時(shí)設(shè)置步入式衣帽間及衛(wèi)浴套間，提升業(yè)主居住格調(diào)和品質(zhì)感，主衛(wèi)首創(chuàng)200柜體，保證主衛(wèi)收納需求。

圖：綠城·廣州馥香園項(xiàng)目127平米戶型圖

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?物業(yè)研究

2025中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

https://u.fang.com/ypms6s/

2025中國(guó)物業(yè)服務(wù)滿意度研究報(bào)告

https://u.fang.com/yowgyj/

2025年三季度中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)總結(jié)與展望

https://u.fang.com/yotdsh/

2025中國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)品牌價(jià)值研究報(bào)告

https://u.fang.com/yov8ej/

中指研究院官網(wǎng)·中指云平臺(tái)

www.cih-index.com

為行業(yè)提供：

●4萬(wàn)+房地產(chǎn)報(bào)告每日更新，涵蓋住宅市場(chǎng)、房企研究、土地市場(chǎng)、物業(yè)研究、政策解讀、指數(shù)研究等諸多領(lǐng)域；

●2300個(gè)城市地產(chǎn)數(shù)據(jù)、225萬(wàn)宗土地的推出成交信息、40萬(wàn)個(gè)住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)棟商用物業(yè)的交易數(shù)據(jù)；

●中國(guó)城市投資吸引力排名，百城房?jī)r(jià)，查城市、查房企、查地產(chǎn)數(shù)據(jù)、查房地產(chǎn)政策；

●京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝、長(zhǎng)江中游等核心城市群集中供地、土地拍賣快訊。