香港大埔區(qū)宏福苑的火災(zāi)事件，雖然具體原因可能仍在調(diào)查，但也集中暴露了高層住宅，尤其是樓齡較老的“高齡”高層住宅的普遍安全隱患。

加上近期關(guān)于高層住宅的種種討論，在一定程度上揭示了城市化進(jìn)程中我們不得不面對的安全與居住難題。

2017年倫敦格倫費(fèi)爾塔樓大火，火勢在短時(shí)間內(nèi)通過外墻保溫材料迅速蔓延至整個(gè)建筑，造成72人死亡。這正是“煙囪效應(yīng)”的經(jīng)典案例——高層建筑的樓梯間、電梯井、管道井等豎向通道，在火災(zāi)時(shí)會(huì)像煙囪一樣，成為拔風(fēng)助燃的通道。

類似香港宏福苑這類建筑，天井、走廊和公用空間若未進(jìn)行有效的防火分隔，一旦發(fā)生火災(zāi)，濃煙和高溫氣體將迅速向上蔓延，給中上層住戶的逃生和救援帶來極大困難。

目前，國內(nèi)大部分城市的登高消防車（云梯車）的有效作業(yè)高度通常在50米左右（約15層樓）。超過這個(gè)高度，消防員主要依靠建筑內(nèi)部的消防設(shè)施（消火栓、噴淋系統(tǒng)）和徒步攀登進(jìn)行救援。

對于超高層建筑（超過100米，約33層），火災(zāi)救援是世界性難題。外部救援難度大，極度依賴建筑內(nèi)部的自動(dòng)滅火系統(tǒng)和有效的疏散系統(tǒng)。

而高層住宅的公共區(qū)域消防安全管理缺失也引起諸多常見問題：樓道、電井、管道井內(nèi)堆放雜物（如舊家具、紙箱）；電動(dòng)自行車或其電池入室充電；安全出口鎖閉、疏散通道堵塞等。這些日常管理漏洞是火災(zāi)發(fā)生和擴(kuò)大的重要誘因。

許多早年建成的高層住宅，消防設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低于現(xiàn)行規(guī)范，且消防設(shè)施（如報(bào)警系統(tǒng)、滅火器、消火栓）可能因維護(hù)不當(dāng)而老化失效，無法在關(guān)鍵時(shí)刻發(fā)揮作用。

因此，各類火災(zāi)新聞加劇了公眾對高層住宅，尤其是超高層住宅的安全擔(dān)憂。這種對生命安全的根本性顧慮，直接影響了購房決策，甚至發(fā)出“高層住宅為什么不好賣了”這樣的疑問。

根據(jù)貝殼研究院等機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，在許多一二線城市，同一地段內(nèi)，房齡超過20年、缺乏優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理的“高齡”高層住宅，房價(jià)漲幅和流動(dòng)性已明顯落后于同期建造的多層住宅或新建的高品質(zhì)住宅。

這些“老破高”不僅面臨上述安全隱患，未來還將遭遇更嚴(yán)峻的維護(hù)難題（如電梯更換、外墻修繕、管道老化）和 “拆不起” 的困境（容積率高、拆遷成本巨大，開發(fā)商無利可圖）。

對于居住者和業(yè)主來說，這樣的“老破高”居住體驗(yàn)下降與維護(hù)成本攀升，高峰期電梯等待時(shí)間長、人口密度大導(dǎo)致嘈雜、對物業(yè)服務(wù)要求極高。隨著建筑老化，維修基金（養(yǎng)老金）的歸集和使用將成為鄰里矛盾的焦點(diǎn)，大規(guī)模維修（如更換外墻）可能需要業(yè)主承擔(dān)巨額費(fèi)用。

2022年，住建部發(fā)布《住宅項(xiàng)目規(guī)范》（征求意見稿）明確提出“城區(qū)常住人口300萬以上城市嚴(yán)格限制新建250米以上超高層建筑，不得新建500米以上超高層建筑”。同時(shí)，多個(gè)城市已出臺(tái)政策，限制新建住宅的樓層高度（如北京已原則上不再建超高層住宅）。

也就是說，國家層面已經(jīng)從“限高”開始，引導(dǎo)城市建設(shè)走向更安全、更集約的道路。這進(jìn)一步強(qiáng)化了市場對現(xiàn)有超高層住宅未來價(jià)值的擔(dān)憂。

根據(jù)中國《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》，普通房屋和構(gòu)筑物的設(shè)計(jì)使用年限為50年。請注意，這是結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)基準(zhǔn)期，主要指在正常維護(hù)條件下，主體結(jié)構(gòu)能滿足安全使用要求的年限，并非指房子50年后就不能住了或會(huì)自動(dòng)倒塌。

但其實(shí)一棟建筑的實(shí)際壽命遠(yuǎn)超50年。通過良好的設(shè)計(jì)、施工以及持續(xù)有效的維護(hù)和修繕，其壽命可以延長至70年、100年甚至更久。問題的核心在于 “維護(hù)”。

對于高層住宅，特別是超高層，由于結(jié)構(gòu)復(fù)雜，維護(hù)、改造、拆除的成本和難度都呈幾何級(jí)數(shù)增長。可能不到50年，其管線系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、外立面等就已嚴(yán)重老化，而籌集巨額資金進(jìn)行徹底翻新的社會(huì)成本和協(xié)調(diào)難度極高。

對于未來的購房者而言：盡量選擇房齡較新（10年內(nèi)）、由品牌開發(fā)商開發(fā)、且有優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的樓盤。品牌開發(fā)商通常在設(shè)計(jì)和施工階段標(biāo)準(zhǔn)更高，而好物業(yè)是建筑長期保值增值的生命線。

在預(yù)算允許下，優(yōu)先選擇中低層住宅（如18層以下）。如果選擇高層，盡量避免“老破高”，并關(guān)注建筑的消防設(shè)施和物業(yè)服務(wù)口碑。

看房時(shí)，留意樓道是否有雜物、消防栓是否有水、報(bào)警按鈕是否完好、安全通道是否暢通。這些細(xì)節(jié)直接反映了物業(yè)的管理水平。

了解小區(qū)的維修基金（公共維修資金）繳存和剩余情況，這關(guān)系到未來大樓的“看病錢”是否充足。

對于現(xiàn)有居住者和業(yè)主來說：家中常備滅火器、防煙面罩、強(qiáng)光手電筒、逃生繩等消防器材。學(xué)習(xí)并熟悉本樓的疏散通道和應(yīng)急預(yù)案。絕不將電動(dòng)自行車或其電池帶入室內(nèi)或樓道充電；不在樓道、樓梯間堆放雜物；不私自拉接電線。參與社區(qū)治理，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)：積極參與業(yè)主大會(huì)，推動(dòng)選舉負(fù)責(zé)任、有能力的業(yè)委會(huì)。督促物業(yè)公司履行消防安全職責(zé)，定期檢查、維護(hù)消防設(shè)施，清理通道。

關(guān)注并支持小區(qū)建立長期的、可持續(xù)的維修資金補(bǔ)充機(jī)制，為建筑未來的“大修”做好準(zhǔn)備，這是應(yīng)對建筑老化的根本之道。

香港宏福苑的火災(zāi)是一次沉重的警醒，告訴我們，在追求天空的同時(shí)，絕不能忽視腳下的根基。高層住宅的“中年危機(jī)”和“老年困境”已經(jīng)顯現(xiàn)。

對于個(gè)人而言，決策需要更加理性，從“住得高”轉(zhuǎn)向“住得安全、住得踏實(shí)”；對于社會(huì)而言，則需要建立起一套全生命周期的建筑安全管理與維護(hù)體系，以應(yīng)對未來已來的巨大挑戰(zhàn)。（圖片來源網(wǎng)絡(luò)）