當(dāng)萬物云1532萬股股份被質(zhì)押給深鐵集團(tuán)的公告發(fā)布時(shí)，資本市場(chǎng)的目光立刻聚焦到這筆220億元貸款的深層含義。

這已不是簡單的股東借款，而是國資背景的深鐵對(duì)萬科實(shí)施的第三次大規(guī)模救助。

在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷的背景下，這場(chǎng)救助正在改寫國資入股民營房企的規(guī)則手冊(cè)。

數(shù)據(jù)顯示，深鐵對(duì)萬科的累計(jì)借款已達(dá)307.96億元，其中220億元通過框架協(xié)議獲得制度性安排。

這種規(guī)模的資金支持在國企混改史上實(shí)屬罕見，尤其是借款利率低至2.34%，遠(yuǎn)低于同期市場(chǎng)融資成本。

但值得注意的是，不同于以往的無條件輸血，此次深鐵明確要求萬科提供足額抵押——萬物云57.16%的股權(quán)被悉數(shù)質(zhì)押，反映出救助方對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制的強(qiáng)化。

從萬科2025年三季報(bào)可以看出紓困的緊迫性：前三季度虧損280.2億元，有息負(fù)債攀升至3629億元，其中1553.7億元為一年內(nèi)到期債務(wù)。

而同期貨幣資金僅740億元，較年初下降16.1%。

這種情況下，深鐵仍堅(jiān)持"借款需對(duì)應(yīng)抵押物價(jià)值"的原則，恰恰體現(xiàn)了國資救助的市場(chǎng)化導(dǎo)向。

同策研究院宋紅衛(wèi)指出："現(xiàn)在金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企的風(fēng)控非常嚴(yán)格，萬科案例證明即便是國資大股東，也不會(huì)突破商業(yè)邏輯的底線。"

對(duì)比2018年以來的14起國資入股房企案例，萬科的特別之處在于三點(diǎn)：其一，救助規(guī)模突破單筆不超過凈資產(chǎn)10%的隱形限制；其二，采用"先借款后補(bǔ)抵押"的靈活操作；其三，資金用途嚴(yán)格限定于公開市場(chǎng)債務(wù)兌付。

這種既保持輸血力度，又設(shè)置防火墻的模式，很可能成為后續(xù)房企紓困的標(biāo)準(zhǔn)化流程。

萬物云的公告特別強(qiáng)調(diào)，質(zhì)押股份"不會(huì)影響本集團(tuán)的正常營運(yùn)"。

這暗示著深鐵的救助具有精準(zhǔn)施策的特征——既保住核心資產(chǎn)運(yùn)營能力，又通過股權(quán)質(zhì)押約束被救助方的道德風(fēng)險(xiǎn)。

截至11月2日，萬科已有800億元投資性房地產(chǎn)用于抵質(zhì)押，占總值的58.2%，說明優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)正在被系統(tǒng)性盤活。

標(biāo)普下調(diào)萬科評(píng)級(jí)至CCC的舉動(dòng)，反襯出這場(chǎng)救助的前瞻性。

當(dāng)房企普遍面臨"融資-銷售"雙殺時(shí)，深鐵模式展示出結(jié)構(gòu)化解決方案的可能：以市場(chǎng)化定價(jià)提供流動(dòng)性支持，用資產(chǎn)抵押控制風(fēng)險(xiǎn)敞口，最終實(shí)現(xiàn)"救急不救窮"的政策目標(biāo)。

正如公告所述，220億元借款額度"完善了抵質(zhì)押手續(xù)"，這種程序正義恰恰是市場(chǎng)化紓困的核心要義。

眼下萬科仍有57億元債券即將到期，萬物云股權(quán)質(zhì)押或許只是資產(chǎn)盤活的開始。

但深鐵案例已經(jīng)給出明確信號(hào)：國資救助不會(huì)無底線兜底，那些期待"大而不倒"的房企，是時(shí)候重新審視自己的資產(chǎn)負(fù)債表了。