翻開萬科2024年年報，一組數字觸目驚心：這家房企龍頭上市30年累計凈利潤高達3700億元，但股東實際拿到手的現金分紅僅有1030億。

剩下的2400億去了哪里？

管理層輕描淡寫的一句“用于多元化投資”，卻藏著中國地產行業(yè)最殘酷的真相。

當深圳市民每天擠地鐵通勤時，很少有人意識到，他們刷交通卡的費用正悄然填補萬科的窟窿。

據深鐵2024年報及債券募集說明書，作為萬科第一大股東，深圳地鐵集團七年累計輸血527億元，卻在2024年被萬科拖累虧損334.61億元，創(chuàng)下十年首次赤字。

11月27日，萬科在兩個平臺都同步走跌。

國資的耐心，終于被消耗殆盡。

2017年，王健林在達沃斯論壇對話環(huán)節(jié)那句“房地產不是萬歲行業(yè)”的預言，此刻正化作一記重錘砸向萬科。

當行業(yè)寒冬來臨，曾經最會賺錢的“模范生”，反而成了最危險的顛覆者。

01 2400億蒸發(fā)之謎：從“轉型夢”到“吞金獸”

萬科的財報里藏著一部燒錢史。

2018年起，萬科押注多元化轉型：200億入股物流巨頭普洛斯，數百億砸向長租公寓品牌“泊寓”，再投百億擴張萬緯物流。

時任董事長郁亮宣稱要“拋棄地產開發(fā)商標簽”，卻未料到這些項目會成為吸金黑洞。

現實比預想更殘酷。

對比鮮明的是，同期“斷臂求生”的王健林，2017年將文旅項目打包賣給融創(chuàng)，2025年萬達商管實現了盈利，而萬科則陷入巨額虧損。

分紅只是遮羞布，亂投才是吞金獸。

當萬科用累計2400億利潤豪賭轉型時，王健林早已看透本質：“房企多元化九死一生，現金流比情懷更重要?！?/p>

02 預言三重奏：王健林的預言正在萬科身上精準兌現

第一重：三四線泡沫破裂。

2024年，萬科計提應收賬款減值264億元，山東煙臺某項目售價近乎腰斬，遼寧鐵嶺樓盤停工三年。

這正應驗了王健林2014年的警告：“三四線土地供應嚴重過剩，遲早反噬開發(fā)商?！?/p>

第二重：政策效果分化。

盡管2024年全國50余個取消限購政策，萬科當年銷售額仍大幅下跌。

王健林2016年就曾犀利指出：“限購就像退燒藥，治不了房地產的癌癥。”

第三重：規(guī)模神話崩塌。

2025年前5個月，全國房地產業(yè)企業(yè)新注冊量同比上升2.6%，注銷量同比下降26.6%。2024年，千億房企的數量僅剩下11家，比巔峰期減少了32家。

萬科用30年建起的帝國，恰恰成了轉型的枷鎖。

04 深鐵之殤：國資的覺醒時刻

深鐵與萬科的聯姻，曾是國企混改的標桿。

2017年，深鐵豪擲664億入股萬科，時任董事長林茂德宣稱要打造“軌道+物業(yè)”全球樣本。

但到了2024年，劇情突變：萬科出現了巨額虧損，直接拖累了深鐵業(yè)績。這一虧損額超過了深鐵過去五年凈利潤的總和（273.14億元）。

轉折點出現在2025年11月。深鐵新增的220億借款協議中，首次要求萬科抵押核心資產，并配合山東省紀委帶走涉貪腐高管。

更關鍵的信號來自10月份國務院金融工作情況的報告發(fā)布的文件，里面明確指向了房地產風險處置原則，那就是：市場化處置、風險監(jiān)測預警、分類處置。

救市不是慈善，輸血終有閾值。

當深圳地鐵不再無條件兜底，意味著房地產“大而不倒”的信仰正式終結。

05 新生存法則：沒有救世主的時代

王健林在萬達危機時說過的話，如今成為行業(yè)箴言：“企業(yè)要守本分，賺自己看得懂的錢?！?/p>

現在，根據萬科發(fā)布的2025年半年度財務報告，萬科手握4625億存貨打折難銷，58億到期債券被迫展期引發(fā)股債雙殺，曾經最懂賺錢的房企終于嘗到盲目擴張的苦果。

深鐵董事長辛杰辭職前在2025年6月股東會上表態(tài)：“風險化解必須遵循市場規(guī)律?！比欢先螆?zhí)掌萬科，也不過9個月。

這句話背后，是國資從“救火隊”轉向“清道夫”的角色巨變。萬科要過三關：資產關（4625億存貨處置）、債務關（3277億負債重組）、轉型關（輕資產運營），每一步都在沒有安全網的鋼絲上前行。

尾聲：預言照進現實

站在深圳福田萬科總部，還能看見大廳墻上“大道當然，合伙奮斗”的標語。

地下30米，深鐵工人們正為新地鐵線澆筑混凝土。

兩條軌跡曾在此交匯，如今卻走向不同命運——一個在債務泥潭掙扎，一個在夯實城市根基。

王健林或許也沒料到，他關于行業(yè)周期的預言會以如此慘烈方式應驗。

更深刻的啟示藏在細節(jié)里：當深鐵要求抵押資產、國務院文件刪除“全力紓困”字眼時，中國房地產終于迎來成人禮——沒有誰能綁架國民經濟，沒有哪個企業(yè)特殊到不能倒。