北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

請(qǐng)問(wèn)，我也是在北京為孩子看房的，有幾點(diǎn)疑問(wèn)請(qǐng)教：

1、70年的公寓和商住公寓有什么區(qū)別，如果價(jià)格合適能買嗎？

2、老破小如果沒(méi)有辦理上市手續(xù)，能買嗎？會(huì)不會(huì)有后續(xù)的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題？因?yàn)槲覀兝霞页鞘幸灿写罅康睦掀菩。热?*局的在前幾年都允許上市了，但后來(lái)又不讓了，買了房的讓原價(jià)退回，導(dǎo)致買房人有的就受損失了。

3、如果是同樣價(jià)格的老破小和70年公寓，使用面積也差不多，您推薦哪種？應(yīng)該怎么選？

4、除了產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，如果購(gòu)買老破小的話還應(yīng)該注意哪些？

章哥：

1、您說(shuō)的商住公寓是指40/50年產(chǎn)權(quán)的吧，那主要區(qū)別就是這個(gè)，其他的問(wèn)題都是土地性質(zhì)導(dǎo)致的。70年公寓在各種政策方面等同于普通住宅，而40/50年的是商業(yè)地產(chǎn)，不能落戶上學(xué)和貸款什么的。

如果價(jià)格合適當(dāng)然可以買，但一般不建議。因?yàn)楣㈩惖囊话愣剂鲃?dòng)性弱，包括70年公寓，所以價(jià)格走勢(shì)也偏弱。當(dāng)然也有優(yōu)勢(shì)，那就是租金收益高，意味著居住的性價(jià)比高，如果注重居住體驗(yàn)的話沒(méi)問(wèn)題。

再有就是盡量不買50年公寓吧，畢竟屬于違規(guī)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，有潛在風(fēng)險(xiǎn)，所以才沒(méi)有機(jī)構(gòu)和基金投資這種房的。

2、沒(méi)辦理上市手續(xù)的肯定不能買唄。但只要是能夠辦理，那就先簽個(gè)協(xié)議，等人家辦完了再掏錢買不就得了。

只要過(guò)了戶就沒(méi)有后續(xù)的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題了。您家鄉(xiāng)的這種情況在北京不太可能發(fā)生，因?yàn)樽罨A(chǔ)的政策都是在北京的各部委制定的，北京也執(zhí)行的最嚴(yán)格，也就沒(méi)有后續(xù)的麻煩。而您家鄉(xiāng)之所以出這種事兒，就是因?yàn)楫?dāng)?shù)貨](méi)按照政策執(zhí)行，所以后來(lái)才被整改和糾偏的。

3、同等價(jià)格，那從居住角度推薦公寓，保值角度推薦老破小。應(yīng)該按照自己的主要需求選。

4、買老破小主要是地段問(wèn)題，首選市區(qū)成熟板塊，這樣才能盡量彌補(bǔ)居住體驗(yàn)的不足，也能得到更多的配套支撐。然后首選強(qiáng)勢(shì)單位的宿舍區(qū)+有人管的，這樣在維護(hù)+重建的時(shí)候有可能提前得到配資支持。避開(kāi)哪些原單位滅失或沒(méi)人管的，什么好政策都不好排上。

僅供參考。

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