年底土拍的開胃菜，上桌了。

剛剛，國企珠江實業(yè)旗下的珠江產(chǎn)投以13.3億元拿下聚龍灣太古里旁的玻璃廠地塊，樓面價25231元/平。

這也是珠江實業(yè)今年在廣州公開市場第一次出手拿地。

提前預(yù)告，廣州年底土拍盛宴在周五即將出讓備受關(guān)注的海珠南泰地塊。

荔灣玻璃廠地塊的幾個關(guān)鍵點：

1）一路之隔是太古里，首開區(qū)將會在年底開業(yè)，項目是重奢定位，雙太古配置，能級很高；

國企珠江實業(yè)也是聚龍灣片區(qū)改造開發(fā)主體，一起拿下來和太古里共同發(fā)展，有利于片區(qū)的一體規(guī)劃，連片開發(fā)。

作為聚龍灣片區(qū)首塊宅地，珠實未來可以通過連廊系統(tǒng)和天橋無縫連接太古里，和旁邊濱水公園長廊形成“太古里+公園里”的生活方式。

2）11號線大沖口站約300米，廣州一環(huán)內(nèi)，通勤很方便；

3）學(xué)校是省一級的芳村小學(xué)，板塊認可度還不錯；

4）地塊宗地面積22528.9平，建筑面積52745平，容積率3.5；

5）旁邊的坑口舊改和聚龍灣連片，未來有很強的增量；

6）配建任務(wù)不多，主要是配合打造公園綠化及道路。

7）圍繞地塊規(guī)劃大型市政公園及水系，會有一條濱水公園長廊環(huán)繞。

鼓勵地塊在沿河涌一側(cè)預(yù)留人行通道，營造具有活力、開放共享的濱水空間。

總結(jié)一下，玻璃廠的優(yōu)勢點很強，通勤和商業(yè)配套很硬，下樓就到地鐵站和太古里，周邊規(guī)劃前景也有，能吃到白鵝潭、聚龍灣發(fā)展的紅利。

而且，周邊是公園、水系環(huán)繞，環(huán)境和容積率都還算挺友好的，并不高。

現(xiàn)階段，地塊是有江景可以看的，但隨著板塊開發(fā)完成后，很可能就會有遮擋了。

適配幾個類型的客群：

·地緣客。荔灣拆遷戶本來就是住在周邊的，拆遷完后，拿了現(xiàn)金5.6-6萬/平的拆補，可以直接買回來了；

·市區(qū)客。想在市區(qū)商業(yè)繁華的地方置業(yè)，喜歡樓下是商場，但總價預(yù)算又沒有太高上千萬的；

·11號線通勤客群。未來很可能是一環(huán)內(nèi)性價比比較高的房子。

參考國貿(mào)石圍塘地塊樓面價約2.15萬/平，保利和頌、中海浣花里樓面價約2.5、2.7萬/平。

地塊2.5萬/平的樓面價，相對于目前的荔灣項目來說并不高。

對比萬科花地灣項目，萬科傲璟85平約410萬，96平約450萬，三房均價約4.8萬/平，115平以上的四房約5萬，部分特殊樓層有特價。

優(yōu)勢是學(xué)校很強，花地灣省實，但是是超高層，商業(yè)也不如這邊好。

白鵝潭的保利翡麗甲第建面約135、165、175、245平，起步單價約6字頭，單價最貴去到13萬/平，起步總價800多萬。

此外，珠實在太古里做的江景商辦大平層，定位也很高，吸引的是總價高的客戶?；氐讲ＡS這邊，很可能就不會做豪宅大面積的了，兩者會有錯位。

玻璃廠地塊未來定位會偏剛改，和白鵝潭一線江景項目在景觀上會有一定差距，但面積段也不會做的太小，畢竟氛圍和配套都在這擺著。

無論如何，玻璃廠項目一來，都可能是萬象城和太古里兩大商業(yè)巨頭旁上車門檻最低的項目。

前灘太古里落地5年內(nèi)，房價上漲了50%，是上海漲價最多的板塊。

一個好的商業(yè)，是真能給周邊的房子賦能和增值。

今年上半年，荔灣小戶型賣到斷貨，前7個月也賣了31.62萬平，去化周期11.4個月，是全市速度最快的區(qū)域之一。

換句話說，荔灣在花費心思搞學(xué)校、建地鐵、引商業(yè)后，這部分投入實際上都反哺到了樓市，買家能看得到板塊規(guī)劃落地和變化。

地塊是坑口舊改出來的首宗地塊，也是聚龍灣片區(qū)公開出讓的第一塊宅地。

其背后的意義很大。明確了坑口舊改的決心，這關(guān)乎到未來整個白鵝潭、聚龍灣的連片發(fā)展。

上個月，荔灣區(qū)已經(jīng)是年內(nèi)第二次發(fā)布關(guān)于坑口片區(qū)的征地公告了，從早些時候宿舍、工廠區(qū)，到現(xiàn)在已經(jīng)輪到村屋了。

沿江一帶的展示區(qū)，會先做出來，也是配套先行的策略。

對外開門營業(yè)的大灣區(qū)藝術(shù)中心、2025年年底首開的聚龍灣太古里、2027年開業(yè)的萬象城，還有已經(jīng)串聯(lián)起荔灣文旅線的11號線...

隨著扎實的配套落地，尤其是珠實聯(lián)手太古打造的CAZ活力中心4.0，以及首個太古里，聚龍灣會是珠江邊上最靚的仔。

而此次出讓的玻璃廠地塊，距離太古里相當近，隨著片區(qū)發(fā)展，未來的舞臺很大。