你能想象有這樣的物業(yè)嗎？

它給出的服務(wù)，不僅讓業(yè)主集體拒交物業(yè)費，甚至還因違規(guī)被監(jiān)管部門立案調(diào)查…

最近，廣州奧園物業(yè)因侵占本應(yīng)屬于全體業(yè)主的公共收益，被增城住建局正式立案調(diào)查。

這一事件，引發(fā)了網(wǎng)友們對小區(qū)公共收益的高度關(guān)注。

｜奧園城市天地小區(qū)設(shè)施

｜圖源：粉絲供圖

壹

事情經(jīng)過是這樣的。

今年9月10日，增城區(qū)住建局收到了奧園城市天地業(yè)主提交的一份正式申請，要求對奧園新譽(yù)府小區(qū)的公共收益問題進(jìn)行調(diào)查。

收到申請后，主管部門對這件事非常重視，立刻派人到小區(qū)進(jìn)行核查。

｜奧園中新城市天地

｜廣州樓市發(fā)布攝

調(diào)查人員根據(jù)業(yè)主提供的合同等材料，發(fā)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)在2023年9月曾將公共區(qū)域租給一家公司用于經(jīng)營。（來源：《關(guān)于履行法定職責(zé)申請書的回復(fù)意見》）

根據(jù)《廣州市物業(yè)管理條例》，這屬于典型的利用公共資源創(chuàng)收的行為，產(chǎn)生的所有收益都應(yīng)歸入小區(qū)的公共資金賬戶。

然而，物業(yè)公司隨后公示的收支賬目里，卻找不到這筆錢的影子。這個結(jié)果，證實了業(yè)主的擔(dān)憂。

最近，增城區(qū)住建局向奧園城市天地的業(yè)主給出《關(guān)于履行法定職責(zé)申請書的回復(fù)意見》：

｜來源：增城區(qū)住建局

回復(fù)意見表示：該物業(yè)公司的上述行為涉嫌違反了《廣州市物業(yè)管理條例》第九十五條第三款的規(guī)定。

因此，廣州市增城區(qū)住建局擬按照該條例第一百零八條的規(guī)定，對上述違法行為立案查處。

這意味著，業(yè)主們反映的公共收益被侵占問題，不僅得到了官方的核實，而且已啟動正式的法律處理程序。

此前，業(yè)主曾集中反映了物業(yè)管理的其他突出問題，多次要求修正。包括消防記錄涉嫌造假、地下車庫長期存在積灰漏水卻無人處理，以及物業(yè)長期拖欠業(yè)主裝修押金不予退還等。

｜圖源：粉絲供圖

隨著公共收益案進(jìn)入調(diào)查程序，業(yè)主期待相關(guān)部門能對上述問題予以全面審查。

貳

奧園城市天地小區(qū)暴露的問題，并非孤例。

在廣佛地區(qū)，多個奧園旗下的小區(qū)業(yè)主，都面臨著公共收益成“糊涂賬”的困境。

｜奧園公園一號實景圖

| 佛山樓市發(fā)布攝

以千燈湖奧園1號為例，其業(yè)委會在歷經(jīng)18個月籌備后，于今年8月得以備案成立。

隨后在跟進(jìn)公共收益時，業(yè)委會發(fā)現(xiàn)物業(yè)提供的三份報表，在關(guān)鍵數(shù)據(jù)上存在相互矛盾。

小區(qū)公告欄顯示：2018年11月至2025年6月結(jié)余為44.44萬元，但第二套賬目顯示結(jié)余為69萬元。

｜2025年第二季度物業(yè)公共收支情況

|來源： 君珆花園業(yè)主之家

｜2025年第2季度物業(yè)公共收支情況明細(xì)

| 來源： 君珆花園業(yè)主之家

到了9月底，奧園物業(yè)提供的第三份同期公共收益數(shù)據(jù)（2018年11月至2025年6月），累計節(jié)余這一項變成了75.93萬元。

｜物業(yè)公司委托第三方出具的審計報告

| 來源： 君珆花園業(yè)主之家

面對三份報表三個截然不同的數(shù)字，業(yè)委會質(zhì)疑物業(yè)涉嫌挪用或侵占了業(yè)主公共收益。

在多次溝通無果后，業(yè)委會向佛山南海區(qū)人民法院提起訴訟，案件已立案并進(jìn)入調(diào)解階段。

業(yè)委會要求物業(yè)在11月4日前，移交75.93萬元的公共收益余額，但截至發(fā)稿，業(yè)委會尚未公開后續(xù)追討進(jìn)度。（來源：君珆花園業(yè)主之家）

有類似遭遇的，還有佛山君湖天下小區(qū)。

今年6月，該小區(qū)通過業(yè)主大會表決，以超過70%的贊成票正式?jīng)Q定不再續(xù)聘奧園物業(yè)。

｜來源：君湖天下業(yè)主之家

10月，小區(qū)選聘了新物業(yè)公司并發(fā)出函告，要求奧園物業(yè)在11月3日前退場，并移交公共收益余額、預(yù)收費用及各類押金。

然而，截至11月底，奧園物業(yè)仍拒絕撤場和移交款項。（來源：君湖天下業(yè)主之家）

業(yè)委會還指出，該物業(yè)存在嚴(yán)重的管理疏漏，與多家第三方公司簽訂的場地使用合同超期一兩年卻未續(xù)簽，場地仍在被違規(guī)使用。

｜關(guān)于限期整改場地使用合同問題的函

| 來源：君湖天下業(yè)主之家

可見，這類涉嫌侵占公共收益的事件，接連發(fā)生在奧園物業(yè)服務(wù)的多個小區(qū)。

叁

奧園物業(yè)的事件，反映出許多小區(qū)共同面臨的困境。

法律上歸屬明確的公共收益，如電梯廣告、公共停車位租金等，在實踐中卻常淪為“糊涂賬”。這導(dǎo)致本該用于改善社區(qū)的共有資金去向不明，直接侵害業(yè)主權(quán)益。

《民法典》第二百八十二條對此有明確規(guī)定：“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。”

然而，部分物業(yè)公司因自身經(jīng)營壓力，或管理失范，存在隨意支配乃至侵占本應(yīng)屬于全體業(yè)主的這筆資金的情況。

｜物業(yè)服務(wù)收支情況公示

｜圖源：粉絲供圖

這類問題，絕非孤例。

截至2025年，全國已有120余家物業(yè)公司因公共收益違規(guī)被罰，最高罰款額度飆升至200萬元。

以奧園物業(yè)自身為例，其涉及的司法案件中有近七成是物業(yè)服務(wù)合同糾紛，作為被執(zhí)行人的涉案金額已超過169萬元。

｜圖源：企查查

這折射出，物業(yè)服務(wù)行業(yè)正在經(jīng)歷的變化：

過去物業(yè)依賴房地產(chǎn)開發(fā)“輸血”的模式已難以為繼，而一些企業(yè)尚未真正通過提升服務(wù)質(zhì)量，來贏得業(yè)主信任。

當(dāng)物業(yè)管理費增長有限，而業(yè)主對服務(wù)品質(zhì)要求越來越高時，矛盾便容易在公共收益這個“錢袋子”上集中爆發(fā)。

令人欣慰的是，如今的業(yè)主們在維護(hù)自身權(quán)益上，不再是沉默的多數(shù)。

從主動提交申請啟動調(diào)查，到成立業(yè)委會、提起法律訴訟，再到依法發(fā)起解聘程序，業(yè)主們正通過越來越成熟的途徑，堅決地收回本屬于自己的權(quán)利。

｜圖源：粉絲供圖

這種依法維權(quán)行動，已取得切實成果。

近日，佛山凱藍(lán)名都小區(qū)業(yè)委會通過法律訴訟，成功追回被物業(yè)公司侵占的公共收益413.98萬元。

法院終審判決明確，小區(qū)規(guī)劃露天停車位等收益屬全體業(yè)主共有，并駁回了物業(yè)公司扣除成本等上訴理由。

這一勝訴案例，為業(yè)主依法維護(hù)自身權(quán)益提供了有力的實踐參考。

|法院判決書

| 來源：業(yè)主供圖

最后來聊聊，如果自家小區(qū)公共收益疑似受損，業(yè)主應(yīng)該怎么辦？

1、收集證據(jù)：保留物業(yè)公示的收支賬目、合同、收款憑證等相關(guān)文件，梳理矛盾點或疑似侵占行為。

2、向業(yè)委會反映：如果小區(qū)已成立業(yè)委會，可通過業(yè)委會要求物業(yè)公開明細(xì)并進(jìn)行核查。

3、行政投訴：向?qū)俚刈〗ú块T、街道或社區(qū)提交書面投訴，申請介入調(diào)查（可參考廣州增城區(qū)住建局的處理方式）。

4、法律途徑：若協(xié)商和行政投訴無效，可聯(lián)合業(yè)委會或業(yè)主代表，向法院提起訴訟，要求物業(yè)返還收益并賠償損失。

5、業(yè)主大會行動：通過業(yè)主大會決議，解聘違規(guī)物業(yè)公司，并追討公共收益余額。

值得一提的是，公共收益屬于全體業(yè)主共有，業(yè)主積極行使監(jiān)督權(quán)，是維護(hù)自身權(quán)益的關(guān)鍵。在樓市君看來，只有當(dāng)物業(yè)服務(wù)真正回歸“服務(wù)業(yè)主”的本質(zhì)，社區(qū)的和諧與信任才能建立。

最后，關(guān)于物業(yè)服務(wù)，你有什么親身經(jīng)歷或看法？歡迎在評論區(qū)留言分享~