2026年，《民法典》繼承編及相關(guān)司法解釋的全面落地，為父母房產(chǎn)繼承提供了清晰的法律框架。從遺囑效力認(rèn)定到法定繼承規(guī)則細(xì)化，從居住權(quán)登記到共有產(chǎn)權(quán)管理，新規(guī)既劃定了財(cái)產(chǎn)分配的剛性邊界，也保留了柔性操作空間。如何用好規(guī)則、平衡利益，成為每個(gè)家庭必須面對(duì)的課題。

一、遺囑效力：打破“公證優(yōu)先”的桎梏

新規(guī)明確，公證遺囑不再具有絕對(duì)優(yōu)先權(quán)，以最后一份合法有效遺囑為準(zhǔn)。新增的錄像遺囑、打印遺囑形式，為老人提供了更多選擇，但需嚴(yán)格遵循法定程序。例如，北京王大爺通過錄像遺囑將房產(chǎn)留給長(zhǎng)期照料的女兒，盡管兒子持有2018年的公證遺囑，法院仍依據(jù)“時(shí)間優(yōu)先”原則判定錄像遺囑有效。

實(shí)務(wù)操作中，遺囑需滿足以下條件：

1.形式合規(guī)：錄像遺囑需清晰表達(dá)意愿，由兩名無利害關(guān)系見證人全程在場(chǎng)，并標(biāo)注日期；打印遺囑需逐頁(yè)簽名、捺印，見證人需在每一頁(yè)簽字。

2.內(nèi)容明確：避免模糊表述，如“房產(chǎn)歸子女”可能引發(fā)爭(zhēng)議，應(yīng)明確具體繼承人及份額。

3.妥善保管：建議存入公證處、銀行保險(xiǎn)柜或?qū)I(yè)遺囑庫(kù)，避免遺失或被篡改。

二、法定繼承：均分與傾斜的平衡術(shù)

新規(guī)重申“法定繼承優(yōu)先，遺囑繼承優(yōu)先于法定繼承”原則。當(dāng)被繼承人未立遺囑時(shí)，第一順序繼承人（配偶、子女、父母）原則上平均分配遺產(chǎn)；第二順序繼承人僅在第一順序繼承人全部缺位時(shí)參與分配。上海高先生案例中，其名下800萬元房產(chǎn)由配偶、子女及健在父母五人平分，每人分得160萬元產(chǎn)權(quán)。但需注意，若繼承人中有生活困難者或?qū)Ρ焕^承人盡主要贍養(yǎng)義務(wù)者，可適當(dāng)多分。

實(shí)務(wù)中，法定繼承的復(fù)雜性體現(xiàn)在：

1.代位繼承：若被繼承人父母先于其離世，祖輩的繼承份額將由被繼承人的兄弟姐妹代位繼承，可能導(dǎo)致房產(chǎn)被更多親屬分割。

2.轉(zhuǎn)繼承風(fēng)險(xiǎn)：若繼承人在遺產(chǎn)分割前離世，其繼承份額將轉(zhuǎn)由其繼承人繼承，進(jìn)一步擴(kuò)大繼承人范圍。

3.共有產(chǎn)權(quán)困境：多人共有房產(chǎn)需全體共有人同意方可處置，若家庭內(nèi)部無法達(dá)成一致，房產(chǎn)可能長(zhǎng)期無法交易或抵押。

三、居住權(quán)登記：破解“過戶即趕人”困局

部分老人因忌諱立遺囑，選擇提前過戶房產(chǎn)，但這一操作暗藏風(fēng)險(xiǎn)。北京王大爺將房產(chǎn)過戶給兒子后，因生活習(xí)慣差異被要求搬離，最終通過訴訟才重新獲得居住權(quán)。2025年，居住權(quán)登記制度已在全國(guó)普及，老人可在過戶時(shí)同步申請(qǐng)居住權(quán)登記，明確居住期限（如終身）及范圍（如指定樓層）。居住權(quán)具有對(duì)抗效力，即便房產(chǎn)被子女出售、抵押或贈(zèng)與，居住權(quán)人仍可繼續(xù)居住。

實(shí)務(wù)建議：

1.書面協(xié)議：過戶前簽訂書面協(xié)議，明確居住權(quán)條款，避免口頭承諾的法律風(fēng)險(xiǎn)。

2.公證備案：將居住權(quán)協(xié)議進(jìn)行公證，增強(qiáng)法律效力。

3.及時(shí)登記：過戶后盡快向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記，避免拖延導(dǎo)致權(quán)利落空。

四、農(nóng)村房產(chǎn)繼承：宅基地與房屋的“地隨房走”

城鎮(zhèn)戶籍子女可繼承農(nóng)村房屋，但無法單獨(dú)繼承宅基地使用權(quán)。房屋翻建、改建需經(jīng)村集體同意，且超出當(dāng)?shù)匾?guī)定面積的部分可能面臨有償使用或拆除。長(zhǎng)期由親屬贍養(yǎng)的五保戶，其親屬在符合條件下可優(yōu)先繼承宅基地及房屋。

實(shí)務(wù)操作中，需注意：

1.合法性核查：繼承人需主動(dòng)核查房屋是否取得合法審批手續(xù)，避免繼承違建房屋。

2.村集體同意：涉及房屋翻建、改建時(shí)，需提前與村集體溝通，確保程序合規(guī)。

3.優(yōu)先繼承權(quán)：五保戶親屬需提供長(zhǎng)期贍養(yǎng)證明，方可主張優(yōu)先繼承權(quán)。

五、實(shí)務(wù)案例：規(guī)則與情理的碰撞

北京陳明遠(yuǎn)夫婦案例中，兩人通過打印遺囑將房產(chǎn)留給女兒，但因見證人未全程參與遺囑生成，遺囑被判無效。法院最終依據(jù)法定繼承規(guī)則，結(jié)合女兒長(zhǎng)期贍養(yǎng)父母的情節(jié)，判決女兒繼承70%份額，兒子繼承30%份額。這一案例凸顯了遺囑形式合規(guī)的重要性，也體現(xiàn)了法定繼承中“權(quán)利義務(wù)一致”原則。

六、家庭財(cái)產(chǎn)規(guī)劃建議

1.提前立遺囑：遺囑是化解繼承糾紛的核心工具，建議老人每3年更新一次遺囑，確保法律效力。

2.明確居住權(quán)：房產(chǎn)過戶時(shí)同步設(shè)立居住權(quán)，保障老人居住權(quán)益。

3.書面協(xié)議：涉及房產(chǎn)過戶、贈(zèng)與等操作時(shí)，務(wù)必簽訂書面協(xié)議，避免口頭承諾的法律風(fēng)險(xiǎn)。

4.咨詢專業(yè)人士：繼承規(guī)則復(fù)雜，建議咨詢律師或公證員，確保操作合規(guī)。

2025年的房產(chǎn)繼承新規(guī)，既劃定了財(cái)產(chǎn)分配的剛性邊界，也保留了居住權(quán)、贍養(yǎng)義務(wù)等柔性空間。對(duì)老人而言，立一份遺囑是對(duì)子女最后的守護(hù)；對(duì)子女而言，盡一份孝道是對(duì)父母最好的回報(bào)。

當(dāng)房產(chǎn)糾紛成為熱搜常客時(shí)，我們更應(yīng)反思：究竟是法律不夠完善，還是人心偏離了軌道？愿每個(gè)家庭都能在規(guī)則中守護(hù)溫情，在權(quán)責(zé)中傳承家風(fēng)。畢竟，房產(chǎn)證上的名字會(huì)變，但一家人圍坐吃飯的場(chǎng)景，才是真正的“不動(dòng)產(chǎn)”。

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