來源：東莞淘房志

近期，有粉絲小張?jiān)诤笈_(tái)留言“21年在南城保利大都匯花80多萬買了一套復(fù)式公寓，現(xiàn)在掛牌30萬，半年多了還沒賣出去?！?/p>

據(jù)了解，保利大都匯位于南城CBD附近，在2020年開盤均價(jià)去到了2萬+，當(dāng)時(shí)首付交了40萬，月供4300+。

也就是說，不算高額的轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)，短短四年時(shí)間，這套公寓的價(jià)值就縮水近50萬，跌幅超60%。

淘房君了解到，在東莞樓市高峰期成交火爆的公寓項(xiàng)目還有很多。

如南城西平新地中心、陽(yáng)光城MODO、灣ONE、虎門萬達(dá)華府、厚街湖景12等熱門的公寓在高峰期的價(jià)格都去到了1萬-2萬+，如今都跌至幾千一平了。

從2021年至今，東莞公寓的價(jià)格不僅大跳水，租金水平也大幅下降。

如南城保利瓏遠(yuǎn)國(guó)際廣場(chǎng)在21年的租金約2400元/月，如今已經(jīng)降至1450元/月，降幅接近40%。

“太后悔了，之前就是想著公寓比住宅便宜不少，位置也不錯(cuò)，現(xiàn)在月供還沒還完，租也租不出去，算是徹底砸在手里了?！?/p>

2020年，保利大都匯憑借著南城CBD旁的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，打出了“首付100萬買4套”廣告語。

在萬象府入市的狂熱氛圍帶動(dòng)下，保利大都匯開盤價(jià)最高去到了2.3萬/平，成交也十分火爆。

按2萬/平均價(jià)的均價(jià)來算，小戶型26平的總價(jià)在50萬左右，40平總價(jià)約80萬，67平總價(jià)約130萬。

目前，保利大都匯在鏈家平臺(tái)的掛盤量有19套，價(jià)格與開盤價(jià)相比跌幅基本都去到了50%左右。

如26平的戶型跌至20萬，40平跌至30萬，67平跌至65萬，單價(jià)最低僅7千/平。

位于西平地鐵口附近的新地中心，在21年的開盤價(jià)最高也去到了2.3萬/平，均價(jià)2萬/平以上。

目前，小區(qū)的二手掛牌均價(jià)已經(jīng)跌至1.2萬/平，跌幅近1萬/平。

48平掛牌價(jià)58萬，72平掛牌價(jià)最低85萬，單價(jià)約1.1萬/平。

核心區(qū)位置不錯(cuò)的公寓跌幅尚且如此，一些位置比較偏遠(yuǎn)的鎮(zhèn)街更不用說了。

如黃江的保利和光塵樾均價(jià)從1.95萬/平跌至1萬/平，寮步保利卓越中環(huán)廣場(chǎng)從1.76萬/平跌至9千/平，厚街湖景12從1.6萬/平跌至6千/平，可以說一個(gè)比一個(gè)慘。

價(jià)格下跌還是其次，更難的是從2021年至今，東莞公寓租金水平也大幅下降。

淘房君咨詢了位于南城、虎門、厚街等核心區(qū)域的中介都表示：近兩年?yáng)|莞的租房客源明顯減少了，一些業(yè)主為了減少空檔期，不得不降低租金盡快把房子租出去。

如位于南城CBD旁的保利瓏遠(yuǎn)國(guó)際廣場(chǎng)在21年高峰期，40平的一房一廳能租到2400元/月，現(xiàn)在只能租1400-1500元/月，租金水平下降40%以上。

莞城卓越中環(huán)35平單間在高峰期的租金去到了1700元/月，現(xiàn)在只能租到1150元/月，跌幅32%。

還有位于萬達(dá)廣場(chǎng)附近的虎門萬達(dá)華府55平的單間租金從1900元/月下降到1500元/月，厚街萬達(dá)御湖公館60平的租金從1600元下降到1200元。

位于南城總部基地旁的UCC寰宇中心在東莞的租金水平已經(jīng)算非常高了，在21年49平的兩房能租到2500元/月，現(xiàn)在也跌至2000元/月了，跌幅去到了20%。

這些在之前的租房市場(chǎng)十分熱門的公寓，租金水平跌幅都超過了20%。

租金的收入覆蓋不了月供的一半，房子價(jià)格還跌了，讓很多公寓的業(yè)主破防了。

為什東莞公寓跌得這么狠？

一、市場(chǎng)行情低迷，需求不足。

近幾年，東莞樓市行情慘淡，住宅成交都十分低迷，公寓更不用說了。

在政策方面，東莞住宅放松限購(gòu)，首付比例和貸款利率都降低了。

而商務(wù)公寓的首付比例還是5成，且貸款年限最多十年。

二手公寓轉(zhuǎn)讓更難，一旦入手基本就是終生房東了。

二、公寓在二手交易中相對(duì)住宅更為復(fù)雜，涉及的稅費(fèi)包括契稅、增值稅、個(gè)稅差額等費(fèi)用高昂。

分別以評(píng)估價(jià)和一手買入價(jià)的差額按不同比例收取，一般十幾萬稅費(fèi)是逃不掉的。

三、公寓庫(kù)存積壓，去化周期長(zhǎng)。

據(jù)東莞中原研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2023年，東莞公寓庫(kù)存96萬㎡。以每套50㎡計(jì)算，即東莞公寓庫(kù)存近20000套，去化周期長(zhǎng)達(dá)48個(gè)月。

四、從自住角度考慮，公寓地塊性質(zhì)是商業(yè)，一般不具備落戶條件，同時(shí)也不會(huì)安排學(xué)位，這點(diǎn)公共資源缺失也是公寓的短板之一。